後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!

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マンション売却を考えているあなた、自分のマンションをもう売りに出していますか?

「マンションを売りたいけど、何から始めていいか分からない・・・」
「どんな手順をふめばいいの??」

こんな方のために、マンション売却に関する
・手順
・費用
・高値で売却するコツ
 など
をわかりやすく解説しています。

もちろん、マンションのローンが残っていても売れます!
後悔しない売却を目指しましょう!

マンションを売るなら絶対「個人への売却」がいい!

なぜなら、「個人への売却」の方が高値がつくからです。

実は、一言で「マンション売却」といっても方法は2通りあります。
「売却」と「買い取り」です。

「売却」とは…
仲介業者に仲介を頼み、実際に次に住む個人に売る方法
=「個人への売却」

「買い取り」とは…
不動産業者に直接買い取ってもらう方法

高値売却を目指すあなたには、「個人への売却」が絶対オススメです!

「買い取り」では、売却価格が安くなってしまいます。
・・とは言え、買取りに向いている人や向いている物件もあります。
詳しい解説は別の機会に。

今回は最も高く売れる可能性がある「個人への売却」について解説します。

マンション売却までの7つのステップ(手順)

マンション売却に至るまでは、7つのステップ(手順)があります。

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ステップごとに高値で売却するポイントがいくつかあります。
マンションを売却する予定のある方は、少しでも高く売却を目指してください。

1相場を知る

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まずは、以下の方法で自分のマンションの相場を知りましょう。

そのために、2つの方法を使いましょう。
・近隣相場を調べる。
・ネット査定で相場を確認する。

それぞれの方法について、具体的に見ていきます。

近隣相場

まずは、近隣の相場を調べます。

マンション付近で、同じような間取り・同じような築年数の物件の相場をスマホやパソコンで調べましょう。
これで近隣の相場が分かります。

実際にやってみたことがある方も多いと思います。

ネット一括査定

次は、自分のマンションのネット一括査定です。

ネット一括査定とは、複数の仲介業者に一括で査定をしてもらえるサービスです。これを利用すれば、1社1社電話をして同じ話を繰り返す手間が省けます。

ただし、正確な査定金額を出すには、実際に仲介業者に来てもらう必要があります。

では、なぜわざわざネット一括査定をするのでしょうか?
理由は3つあります。

<ネット一括査定をオススメする3つの理由>

・マンションの相場を把握できる。
・マンションの相場がわかり、売る・売らないの判断がしやすくなる。
・仲介業者を絞り込む作業がやりやすくなる。

不動産業者に来てもらう前段階として、ネット一括査定をおすすめします。

あまりたくさんの業者は必要ないと思う方は、一括査定の中で査定を頼む仲介業者を選べるサイトもあります。

[ネット一括査定のポイント]
・マンションを購入した時のパンフレット、固定資産税の納付書に付いている課税通知書があれば出しておく
・査定を依頼する業者を1社・2社にしない!
(査定の数が少ないと、その地域の物件を探している業者の目に留まる確率が下がる)

届いた見積もりを確認し、訪問査定を依頼する業者を絞り込みます。
絞り込みは、近隣相場と自分の希望額に近い金額~少し高めの金額を目安にすると良いでしょう。

次は、ネット一括査定の業者の中から絞り込んだ仲介業者に査定に来てもらいます。

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いよいよ絞り込んだ仲介業者に査定に来てもらいます。

訪問査定の目的は、
・ネットの一括査定よりも現実的な金額を出すこと
・実際に規約する仲介業者を決めること

です。

訪問査定には、何社でも来てもらってOKです。
ただ、査定に来てもらうのは骨が折れるので、多くても5社程度にしておくのがオススメです。

訪問査定準備

ネット査定の中から絞った数社と連絡を取り、訪問査定の日時を決めます。

この時に、購入時のパンフレット、管理費や駐車場などの金額が分かる明細を準備しておくと良いでしょう。

この段階ではまだ必要ありませんが、マンションの管理規約のファイルや設備の取扱説明書ファイルも出しておくと良いでしょう。
早めに準備しておくのは、あなた自身のきちんとした印象を残すためです。

気合いを入れて大掃除をする必要はありません。
ですが、ある程度の片付けや掃除はしておくべきです。

訪問査定の仕方は仲介業者によって様々です。
水平器を持って来て傾きを調べる会社もあれば、ざっと見る会社、壁や扉の裏表に穴が開いていないかをチェックする会社もあります。

訪問査定

いよいよ訪問査定です。

自分のマンション売却を託す相手を探す作業です。
じっくり観察して、しっかりと選びましょう。

実際の担当者が来るので質問もできます。

こちらの質問にどう答えてくるかによって、託す人を見極めることができます。
質問事項は事前にメモなどでしっかりとまとめておきましょう。
仲介業者に質問すると良いポイントは3つです。

<仲介業者に質問すると良いポイント>

・不動産仲介業を何年ぐらいやっているか?
・この地域の担当は何年ぐらいか?
・この地域の売却歴(過去2、3年でどんな物件を扱ったか?)

いくらで売りに出した物件を、いくらで売ったかなども質問すると良いでしょう。

経験・実績があれば地域性をよく分かっていて、売却活動も積極的にやってもらえる期待がもてます。すでに近隣のマンションを探しているお客さんを持っている仲介業者もいます。

反対に、担当になって浅い・過去の取引が10年以上も前だったりすると、この物件に力を入れて売却活動をやってもらえるかどうか心配になってきます。

今後何度も会うことになるので、もちろんあなたが感じた印象も大切です。訪問査定に来た業者の中から、どこに仲介を任せるかを決めましょう。

一括査定から売却までの体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」もよろしければ参考にしてください。

[売却の注意点]
マンションを売却に出す時点で管理費・修繕積立金・敷地内契約駐車場または固定資産税などの滞納があるとベストな売却ができません。
管理費などの滞納金は、買い主が支払うことになります。滞納があったとしても、隠して売却はできないため足元をみられてしまい、高値での売却は望めません。
購入前から他人の滞納がプラスされた物件では、どんな良い物件も内覧の前に候補から外れてしまいます。
清算できるならしておきましょう。

3仲介業者に依頼

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とうとう、仲介業者との契約です。

契約前の準備

仲介業者と契約の種類を決めたら仲介業者に契約に来てもらう日程を調整します。

<準備するもの>

・印鑑
・管理費や駐車場などの金額が分かる明細
・マンションの管理規約のファイル
・設備の取扱説明書ファイル
・あれば購入時のパンフレット
・管理費等引き落とし口座の通帳(確認のみ)
・固定資産税の領収書など

確認のために、この段階で住民票や権利書(この段階では見せるだけ)が必要な場合があります。
住民票は後から必要になるので無駄にはなりません。

契約の際に一緒に「所有区分の状況報告書」といったものも書きます。
これは、マンションに元々付いていた設備等の故障や破損、周辺環境などを報告するものです。例えば、洗面化粧台の鏡の端にヒビが入っている、浴室乾燥機が使えない、などです。
この報告は、買い主に報告されます。

ここでのポイントは、
契約に関する注意事項をしっかり理解すること、
家の中の故障箇所を確認しておくこと
です。

[販売前活動]
仲介業者が決まったら、契約前の今のうちに大掃除です。
仲介の契約書を交わした日に水回りなどの写真を撮影することがほとんどだからです。

掃除に関しては、仲介業者はほどほどで良いと言うでしょう。中古物件の売買は、原則現状渡しだからです。しかし、個人的にはお風呂など衛生面で重要な箇所はハウスクリーニングなど専門の業者に頼むのをオススメします。

そのマンションを買おうと思う判断基準は、現状です。

ホームページなどでキッチン・浴室など水回りがよく載せてあるのは、判断基準にする買い主が多いからです。
徹底的に掃除してもらうと自分ではどうにもできない浴室特有の匂いも取れます。マンションの内覧に来た時に、生活臭を気にする方は結構いるので目に見えない部分にも気を配りましょう。

実際に仲介業者と契約をする前に、契約のタイプを決めておく必要があります。
これから、契約のタイプにはどんなものがあるかを説明します。

契約のタイプ

契約のタイプには
・専属専任媒介契契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

の3つがあります。

契約のタイプを表にまとめました。
それぞれ特徴があるので、自分の希望する売却活動のスタイルに合わせて選びましょう。
契約期間は全て3ヶ月です。

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簡単に言うと、1社に絞った契約(専属専任媒介契約・専任媒介契約)にすると仲介業者が売却活動を頑張って、細かく報告をしてくれます。
数社契約ができる契約(一般媒介契約)を選ぶと幅広い売却活動が期待できますが、売却活動に対しての義務や売り主への報告義務がありません。

レインズとは

宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システムのこと。
レインズの情報は、会員しか見られないので登録などの作業は仲介業者がやることになります。

[レインズ登録]
仲介業者は、売り主と契約を結んだらレインズへ登録します(媒介契約の形態により期日は違う)。
レインズ登録された物件は、どの仲介業者でも買い主側の仲介ができるようになります。このレインズ登録までの期間に自社で買い主が見つかれば、仲介業者は売り主と買い主の両者と仲介契約が結べます。そのため仲介業者は、できるだけ自社で買い手が見つかるように頑張ります。
両者の仲介が同じ仲介業者であっても売却活動には影響はありません。密に連絡を取るのに話しがスムーズにいくメリットがあるぐらいです。

仲介業者との契約を交わして売却活動の準備は整いました。

4物件公開

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仲介業者と契約を交わしたら、すぐに売却活動を始められます。
一般媒介契約をのぞいて、契約期間が切れるまでは他の仲介業者と新たに契約することができません。

売却活動スタート

仲介契約を結ぶ会社とは、契約の前に日程調整などで連絡が取れていると思います。

前にも述べましたが、いち早く売却活動を開始出来るように、契約書を交わしたその日にホームページ用の写真を撮影する会社がほとんどです。
契約の日までに、掃除を済ませておきましょう。

事前に準備がしてあるので、写真と必要項目を入れ、数時間で仲介業者のホームページに載ります。数日後にはポスティングや新聞折り込みのチラシにも載り、売却活動のスタートです!

売却活動を始めると、問い合わせや内覧の申し込みのたびに仲介業者から連絡がはいります。内覧の申し込みがあったら、調整をしてもらい内覧の日程をきめます。

5内覧

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さぁ、いよいよ内覧です!

内覧でのポイントは「いかにあなたのマンションが素敵に見えるか」にかかっています!

立地や間取り、金額の条件などが気に入っているから内覧に来るのです。あとは家の中の条件をクリアすればきっと早期円満売却につながります。

①内覧の前に

内覧の前にもぜひやっておきたいことがあります。

そう、掃除です。

内覧の前には家の中をスッキリさせるために不用品の処分を重点的にやってください。できれば、内覧に来た方にクローゼットや押入れ、シンク下なども見せてください。
隠し事がない、いい印象が残ります。

家の収納はだれでも気になりますよね?
図面で見ているだけよりも、買う側は住んだ時を想像しやすいです。

改造を加えていない、湿気で傷んだりしていない、などのアピールポイントにもなります。見せるのは元からある収納スペースのみです。
空にする必要はないので、たくさん荷物がある方は一時的にタンスなど別の収納スペースに移動をオススメします。

お迎えする

内覧者が扉の前までやって来ています。

迎え入れる時は、以下の事をやっておきましょう。

<内覧前にやっておくこと>

・家の中の消臭を心掛け、風通しを良くしておく。
・部屋の電気を全部つけ、できるだけ明るくしておく。
・お子さんのいる家庭は、できるだけ学校の時間に内覧に来てもらうなど、じっくりと内覧できる環境を整えておく。
・ペットがいる場合はかごやゲージに入れておく、消臭を念入りに。
・内覧者が部屋を見ている時は一定の距離を保てる場所にいる(その部屋の廊下やドアあたりがベスト)。

内覧は、買い手側の仲介業者も一緒に来ます。
内覧者も仲介業者も、色々質問をしてくるのでハッキリと答えましょう。内覧希望は1件とは限りません、契約が決まるまでは内覧希望を受け入れましょう。

自分のマンションを買ってくれるかもしれない方です。お客さんを迎え入れるつもりでいましょう。

値段交渉

内覧が終わりました。ほっと一安心。

内覧の数日後に、仲介業者を通じて相手の意思がつたえられます。(質問や値段交渉がしたい・・、など)

内覧に来た方から値段交渉の話しがあれば、あなたのマンションが気に入った!ということです。何件も内覧が来たら同じように案内すれば良いでしょう。

内覧が数件あれば、内覧に来ているときに数件の予約があることをほのめかしてください。
内覧者は「人気があるんだ!」「急がないと取られちゃう!」と思うため、交渉を有利に進めることができます。

また、売却活動を開始してすぐにいくつも内覧・交渉と話が進むなら、値段交渉はしない、もしくは、数万円までで粘ってみて下さい。これから問い合わせが増えるだろう物件をすぐに値段を下げてはもったいないからです。

もし、数件の内覧者から値段交渉があれば一番あなたに有利な方と話を詰めればいいのです。その中から値引きなしの提示額で話があれば、迷わず決めましょう。

6契約

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売却先が決まったら、次はいよいよ契約です。

契約から決済の間に売り主は引っ越しをするので、決済の日にちも両者で話し合って決めます。
引っ越しを終えて決済前に、引渡し前の立会い確認があります。

契約前

契約の前に必要な物を準備しておきましょう。

<準備しておくもの>

・お金
┗仲介手数料((売却価格×3%+6万円)×消費税)
  *契約時と精算時に1/2ずつ支払いを分ける場合が多い。
┗収入印紙代(契約書に貼るもの)
・権利証
・免許証(身分証明のできるもの)
・固定資産税の課税明細書 ※固定資産税の納付書についているもの
・印鑑(実印)

以上のものが契約に必要な物です。

固定資産税の課税明細書は売却するつもりがないと支払い後に捨ててしまいがちです。1年に1度しか送られて来ないので大切に保管しておきましょう。

※固定資産税の課税明細書がない場合は、評価証明書(※7.決済で説明)がかわりになります。

マンション売却時にかかる税金は、「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」と、
「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

契約

売却の契約は、仲介業者の店舗で行われます。

売り主であるあなた・買い主・お互いの仲介業者の四者で進められます。同じ仲介業者であっても買い主・売り主それぞれに担当者がきます。

あいさつを済ませたら、仲介業者の宅地建物取引主任者免許を確認し、契約書の重要事項説明に進みます。
売却金額や 瑕疵担保責任(*b) についての確認、変わりがなければお互いの契約書に署名・捺印をして、契約成立です。

契約の日に売り主は、売却価格の10%を契約金として買い主から受け取ります。
売り主であるあなたは、仲介手数料の1/2をこの日に仲介業者に支払いますが(*c下記参照)、この受け取る契約金から支払うこともできます。

仲介手数料は金額が細かいので、契約金から支払うつもりなら事前の見積もりを確認して細かい金額を用意しておくと良いでしょう。

契約が無事に済んだら決済(引き渡し)の日程調整をしておきます。
決済の時には引っ越しを済ませ、マンションを空にしていなければいけません。引っ越しを頑張りましょう!

決済前の引き渡し立会確認(買主と物件の最終確認)

決済(引き渡し)の前に、引渡立会い確認があります。マンションの中が空になっているかを確認するためです。

[*b 瑕疵担保責任]

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約で購入したもの(戸建住宅やマンションなど)に、
購入した時点では分からなかった隠れた瑕疵があった場合に、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。

[*c 仲介手数料について]

仲介手数料は、物件をいくらで売却できたかによって金額が違ってきます。
例えば、1500万円で売却したとすると・・
15,000,000 × 3% = 450,000 + 60,000 = 510,000 × 消費税(現時点では8%) = 550,800

これを1/2づつ支払うと、契約時は 275,400円を仲介業者に支払うことになります。
残りの半分は、決済の日に支払います。

7売却完了

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引っ越しを無事に済ませたら、最後に決済(引き渡し)です。

決済に必要な物は、以下の物です。

<必要なもの>

・権利証(登記済証)
・不動産(マンション)所有権移転登記(または抵当権抹消登記)に関わる費用(*d)
・印鑑証明書(決済から逆算して3ヶ月以内に発行されたもの)
・実印(印鑑証明書の印鑑)
・免許証(身分証明のできるもの)
・評価証明書(*e)
・マンションのすべての鍵
・仲介手数料の残り

ほかに、売り主が住民票を移動したか確認のため住民票の写しが必要な場合があります。

売却完了(決済)

決済には、売り主・買い主・それぞれの仲介業者・登記移転を依頼した司法書士が同席します。場所は、買い主が指定した銀行の応接室などで、融資担当者が振り込みの手伝いなどをやってくれます。

お金の流れとしては、以下の順で進められます。

A.所有権移転登記(抵当権抹消登記)の支払い
売り主のあなたは、司法書士から登記に関する説明を受けてから登記の移転や抹消にかかった費用を司法書士に支払います。
B.売却代金の受け取り
売り主のあなたは、買い主から、売却金から契約金を引いた残金を受け取ります。
実際は現金取引でなく、口座に振り込まれます。
売却代金が振り込まれたら領収書を発行し、マンションのカギを渡します。
C.住宅ローンの支払い
売却時にまだローンが残っている場合は、この時点で全て支払い(完済)ます。
D.仲介手数料の支払い
手数料の残金を仲介業者に支払います。手数料の残金を売却代金から支払う場合は現金を引き出します。

戻ってくるお金もあります。

・先払いしているマンションの修繕積立金管理費・敷地内駐車場などマンション管理に関わるお金
・固定資産税

上記の2つは、契約の前日までが売り主、契約の日からが買い主負担と決まっているので、日割り計算で戻ってきます。

また、マンションにかけてある火災保険も(保険会社に連絡して)解約手続きをしてください。これも残っている保証期間のお金が後日戻ってきます

[*d 所有権移転登記(抵当権抹消登記)]

不動産を売買し、所有権が売り主から買い主へ移転します、この登記のこと。
抵当権抹消登記は、住宅ローンがあり、返済が完了した時に、設定されていた抵当権の抹消をする登記のこと。

すでに住宅ローンがない場合は所有権移転登記、売却時に住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記の手続きが必要です。

どちらの登記にも登録免許税という税金がかかります。登記移転に関する手続きの料金は全て司法書士に支払います。

[*e 評価証明書]

土地・家屋の固定資産税の評価額などについての証明書。
評価証明書には、「所有者」、「土地・家屋の所在」、「評価額」、「固定資産税課税標準額」などが記載されています。
市区町村の役所で300~400円ほどで取得できます。

いかがでしたか?マンション売却の参考になりましたか?

実際に住んでいるマンションを売却するのは生活をしながらなので大変です。
長い期間売れないとどっちつかずの生活で、荷造りに本腰がいれられません。だからこそ、短期集中でより高く売却を出来るように最大限頑張りましょう。

他にも、マンション売却では何が1番重要かを書いた記事「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」

よろしければ参考にしてください。

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