マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで

マンション(不動産)売却の費用は?

マイホームのマンション(不動産)を売却するとお金(売却代金)が入ってきます。
でも、支払わなければいけないお金もある・・という事はご存知ですか?

マンション(不動産)の購入と同じように、売却でも手数料や税金など、様々なお金が必要です。

売却でお金が入ってくるとは言っても、いつ?何にお金が必要なの?など、心配がありますよね。
マンション(不動産)の売却にかかる費用を、どのタイミングで、何が必要なのか、事前に知っておくとお金の流れが把握しやすく、不安も減ります。
一生に何度も経験することではないので、安心して納得のいく売却をしたいものです。

今回は、マイホームのマンション(不動産)を売却する場合に必要な経費(お金)をまとめました。
売却では、住んでいたマイホームであればマンション・戸建てのどちらでも支払う費用の項目はほとんど同じです。
マイホームのマンションや戸建ての売却を考える方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

マイホーム売却の流れ

経費を説明する前に、まずマイホーム売却の流れを把握する必要があります。
簡単な流れとしては、こうなります。

1.相場を知る(売却するマイホームの相場です)
2.訪問査定(仲介業者に実際の物件を見て査定してもらいます)
3.仲介業者と契約(仲介を任せる業者を決めます)
4.売却活動スタート (売り出し価格を決めて、サイト掲載やチラシを配布してもらいます)
5.内覧(お客さんが見に来ます)
6.契約(買い主との売買契約)
7.決済(引き渡し)

マイホーム売却は、大きく7つのステップに分けることができます。
その中で、売り主(あなた)に経費が必要なるのは、6と7の契約と決済だけです。
実際に買い主が決まり、売却契約のタイミングまでは経費は発生しません。

高値売却の詳しい手順、ちょとしたコツやポイントは、「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」で詳しく説明しています。
また、高値で売れるかどうかを大きく左右する仲介業者選びの体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」でも高値売却のコツを紹介しています。
よろしければ参考にしてください。

マイホーム売却の必要経費

マイホーム売却のステップで経費が必要なのは、「契約と決済」だけです。
仲介業者は成功報酬なので、業者を決めて仲介契約を結ぶときの契約金などはいりません。

「契約と決済」の中で、売り主が支払う項目や支払う相手をあげてみました。

・収入印紙代→郵便局
・仲介手数料→仲介業者
・住民票の写しの取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・不動産所有権移転登記の費用→司法書士
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)→司法書士
・印鑑証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・評価証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の税務窓口

物件によっては数百円~数十万円以上になるもの、かかる費用は様々です。
それぞれ、いつ支払う費用なのか見てきましょう。

契約時に必要な費用

契約時に必要な費用は以下の3つです。

・収入印紙代(契約書に貼るもの)
・仲介手数料( 契約時と精算時に1/2ずつ支払いを分ける場合が多い)
・住民票の写しの取得費用

契約では、マンション(不動産)の売買契約を買い主と結びます。
この時にかかる費用は、主に売買契約書の作成のためにかかるものです。
契約金(一般的には売却価格の10%)を買い主から受け取り、残代金を決済(引き渡し)で受け取ります。

ひとつずつ、支払うタイミングと一緒に詳しく説明していきます。

<収入印紙代(印紙税)>
収入印紙代は、売買契約書に貼ります、収入印紙を貼り、押印することで印紙税を納めたことになります。
契約の日に収入印紙を持参するので、事前に郵便局で購入しておく必要があります。
郵便局でもらえる収入印紙の領収書は捨てずに取っておいて下さいね、減税などの優遇措置によっては売却後の確定申告で必要になる場合があります。

収入印紙(印紙税)の金額基準などについては、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で詳しくお話しています。

<仲介手数料>
仲介手数料は、契約時と精算時に1/2づつ支払いを分ける場合が多いです。
仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6万円」と法律で決められています。
実際には「売却価格×3%+6万円」に消費税が加算されたものを、仲介業者に支払います。

仲介手数料にかかる消費税に関しても印紙税と一緒に、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

<住民票の写しの取得費用>
住民票の写しは、仲介業者によって決済時のタイミングで必要な場合もあります。
どちらの場合でも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要です。
あまり早くに取りに行くと無駄になってしまうので、売却先が決まってから取りに行くと良いでしょう。
また、売り主が決済までに引っ越しをしているか(住民異動届の提出が済んでいるか)を確認するために、引っ越し後の住民票の写しを確認する場合もあります。
自治体によって多少違いますが、1通あたり数百円で取得できます。
事前登録でコンビニ受け取りができる市区町村もあります。

決済(引き渡し)に必要な費用

・不動産所有権移転登記の費用
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)
・印鑑証明書の取得費用
・評価証明書の取得費用
・仲介手数料( 契約時に半分支払った残り)

これもひとつずつ、詳しく説明しています。

<不動産所有権移転登記>
不動産の所有権移転登記は、売却によって所有権が移転した時に申請する登記のことです。
不動産の売買では、〇〇さん(売り主)から〇〇さん(買い主)に移りますよ~と言う連名での登記申請をします。
連名での登記申請なので、ほとんどが仲介業者の司法書士にお任せすることになります。
印鑑証明や権利証などを預けて、委任状を書き依頼します。

<抵当権抹消登記>
抵当権とは、マンションなどの不動産を住宅ローンを利用して買った場合に、その物件を担保としている権利です。
住宅ローンを払い終えれば担保にしておく必要はないので、その抵当権を抹消(消す)ための登記が必要です、これが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記の申請には、銀行からの完済証明書などいくつかの書類が必要です。
売却時に、すでに住宅ローンを完済していて、抵当権抹消手続きが済んでいる場合は不要です。
一般的にはこの登記も委任状を書き、司法書士にお任せすることになります。
不動産売買の順序として、抵当権抹消登記を行わなければ不動産所有権移転登記はできません。

どちらの登記手続きも、事前に仲介業者を通して見積りが出ます。

<印鑑証明書や評価証明書>
印鑑証明書は、ご存知の通り印鑑登録の証明書です。
不動産の売買では実印を使うので印鑑証明書が必要になります。

評価証明書とは、「固定資産評価証明書」のことで、固定資産(不動産)の評価額の証明書です。
これは、不動産の税金を計算する時に参考にされるもので、不動産を売買する時の目安にもされます。
区役所など市区町村の役場の税務窓口で受け取れます。

どちらも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要で、1通あたり数百円で取得できます。

<仲介手数料>
契約時に仲介業者に支払った残りの半分です。

引渡し後に必要な費用

え?他にも支払う費用があるの?と思いましたよね・・

引渡し後に費用が発生するとしたら、売却後の税金です。

イメージとしては、売却によって利益が出たら所得税と住民税を支払うといった感じです。
不動産を売却したら、その翌年(2/16~3/15)に確定申告をします。
確定申告では大まかに、いくらで購入した物を、何年所有し、いくらで売却したかによって税金が決まります。
大幅な赤字の場合は税金が安くなる場合もあります。
何を、何年所有したかによって、減価償却費が変わってくるので、実際に個々のケースを計算してみないと税金が発生するかどうかは分かりません。

また、3,000万円までの利益なら課税されない特例などもあります。
マイホームの買い替え目的での売却なら、先ほどの特例よりも新しく購入したマイホームの住宅ローン減税などの優遇措置を利用した方が得をする場合もあります。
どの特例や優遇措置を利用するのが良いのか、購入や売却の時期や金額によって違うので、詳しくは税務署などの税理士にご相談ください。
特例や優遇措置によっては、仲介手数料や収入印紙代などの売却にかかった費用も控除の対象になる場合があります。
費用も控除対象になる場合でも、領収書がないと認められません。
どんな費用の領収書でも、マイホームの売買に関わるものなら念のため保管しておきましょう。

確定申告をして、税金を支払う、または取り戻す手続きを行うまでがお金の流れと、心の片隅に入れておいて下さいね。

売却で利益が出た場合の所得税と住民税について、「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!住民税・所得税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

まとめ

いかがでしたか?
マイホームの売却では、今あげた費用の他にも不用品の処分や引っ越しなどたくさんの費用がかかります。
マンションや戸建てを売却しようと思ったら、売却にかかる費用を知っておくことはとても大切な事です。
売却の目的は人それぞれですが、住み替え目的での売却なら新生活にもお金がかかるので、売却だけでなく新生活も含めたお金の流れを把握したいものです。
入ってくるお金を知り、出ていくお金を知り、後で戻ってくるお金や支払う税金などを知ることで、売却全体のお金の流れが把握できます。

売却全体のお金の流れを把握して、高値売却を目指して下さい!!

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

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