マンション売却

マンション売却・仲介手数料とは?相場と計算法

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マイホームを売却する時は、仲介手数料がかかるのはご存知ですか?

不動産を買った時と同様、売却にも色々な諸経費がかかります。
その諸経費の中でも最も高いものが仲介手数料です。

今回は、仲介手数料とは何か?という事から相場や計算法までをわかりやすく説明していきます。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産仲介業者へ払う手数料のことです。

マンション(不動産)を売却するとき不動産の仲介業者に仲介を頼みます。
仲介手数料は、売却先が決まり売却代金を受け取る時に仲介業者に支払います。
なので、本来なら物件引き渡しの(売却代金を受け取る)際に買い主から売却代金をもらい、一括で仲介業者に支払うものです。
ですが、最近は契約書を作成する時と物件引き渡しの時の2回に分ける業者が多いです。
2回に分けられる場合も、契約書を作成する時なので手付金を受け取るタイミングになっています。

仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立しなければ支払いはありません。

大げさに言うと、内覧のお客さんを5人も連れてきてくれたA社、内覧のお客さんを1人連れてきたB社、B社のお客さんがあなたの物件を買うことになればA社には1円も支払いはありません。
仲介業者との契約金なども一切発生しないので、がんばってくれたA社には申し訳ないですが、感謝の気持ちだけです。

でも、仲介手数料って、決して安くはないイメージですよね・・。

仲介手数料の相場は?

仲介手数料の相場ってどれくらいなんだろう・・

仲介手数料は売却価格によって金額が変わりますが、だいたいの売却価格での相場をみてみましょう。

売却価格  ➡  仲介手数料
1,000万円    39万円
1,500万円    55万円
2,000万円    71万円
2,500万円    87万円
3,000万円    104万円
※千円単位四捨五入

ここにあげたのは仲介手数料の上限です。仲介手数料は法律で上限が決まっています。
昔からの慣例で上限=相場となっていますが、最近では仲介手数料を値引きしたりする仲介業者も出てきています。
仲介手数料の値引きをする業者が増えている反面、売却活動も一生懸命やってもらえなかった、などのトラブルも増えているので注意が必要です。

売却の諸経費の中で大きな割合を占める仲介手数料、安くはないからこそ大まかでも事前に金額が分かっていると資金計画がしやすいですよね。

次は正確な金額を知るための計算法をご紹介します。

仲介手数料の計算法

金額!これが1番気になりますよね。

仲介手数料の上限は法律で「売却価格×3%+6万円」と決められています。
実際には「売却価格×3%+6万円」に消費税(現時点では8%)が加算されたものです。

この計算式にあなたの物件の売却価格を当てはめて計算すると仲介手数料の金額が出ます。
まだ売りに出していない方も、考えている販売価格を当てはめて計算してみてください。

仲介手数料の計算例

「(売却価格×3%+6万円)×消費税{現時点では8%}」で計算例をあげてみました。

<1,000万円の物件> 
1,000万円×0.03+6万円=36万円×1.08=388,800

<1,500万円の物件> 
1,500万円×0.03+6万円=51万円×1.08=550,800

<2,000万円の物件> 
2,000万円×0.03+6万円=66万円×1.08=712,800

<3,000万円の物件> 
3,000万円×0.03+6万円=96万円×1.08=1,036,800

なんと、3000万円を超える不動産売買では、仲介手数料が100万円を超えます!
売却でお金が入るからといって呑気にかまえていられる金額ではありません。

まとめ

いかがでしたか?
売却を成功させるには、売却で受け取る金額も大切ですがあなた自身が支払う金額も把握しておく必要があります。
一般的なマンション(不動産)売却の経費では、仲介手数料が1番大きな経費とも言えるので、大きな割合を占める仲介手数料が分かっていると資金計画がしやすくなります。
資金計画ができていると、初めての不動産売買でも気持ちにゆとりがうまれます。
人生で何度もあることではないので、ゆとりのある資金計画で売却を成功させてください。

仲介業者選びを迷う方は 「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」で詳しく説明しています。

どんなタイミングで仲介手数料を支払うかなど、マンション(不動産)売却の手順や流れを知っておきたい方は 「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。

マンション(不動産)売却に関する費用は 「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」で詳しく説明しています。

大きな割合を占めるのは仲介手数料ですが、費用全体の流れを知っておいて損はありません。ぜひ参考にしてください。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで

マンション(不動産)売却の費用は?

マイホームのマンション(不動産)を売却するとお金(売却代金)が入ってきます。
でも、支払わなければいけないお金もある・・という事はご存知ですか?

マンション(不動産)の購入と同じように、売却でも手数料や税金など、様々なお金が必要です。

売却でお金が入ってくるとは言っても、いつ?何にお金が必要なの?など、心配がありますよね。
マンション(不動産)の売却にかかる費用を、どのタイミングで、何が必要なのか、事前に知っておくとお金の流れが把握しやすく、不安も減ります。
一生に何度も経験することではないので、安心して納得のいく売却をしたいものです。

今回は、マイホームのマンション(不動産)を売却する場合に必要な経費(お金)をまとめました。
売却では、住んでいたマイホームであればマンション・戸建てのどちらでも支払う費用の項目はほとんど同じです。
マイホームのマンションや戸建ての売却を考える方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

マイホーム売却の流れ

経費を説明する前に、まずマイホーム売却の流れを把握する必要があります。
簡単な流れとしては、こうなります。

1.相場を知る(売却するマイホームの相場です)
2.訪問査定(仲介業者に実際の物件を見て査定してもらいます)
3.仲介業者と契約(仲介を任せる業者を決めます)
4.売却活動スタート (売り出し価格を決めて、サイト掲載やチラシを配布してもらいます)
5.内覧(お客さんが見に来ます)
6.契約(買い主との売買契約)
7.決済(引き渡し)

マイホーム売却は、大きく7つのステップに分けることができます。
その中で、売り主(あなた)に経費が必要なるのは、6と7の契約と決済だけです。
実際に買い主が決まり、売却契約のタイミングまでは経費は発生しません。

高値売却の詳しい手順、ちょとしたコツやポイントは、「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」で詳しく説明しています。
また、高値で売れるかどうかを大きく左右する仲介業者選びの体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」でも高値売却のコツを紹介しています。
よろしければ参考にしてください。

マイホーム売却の必要経費

マイホーム売却のステップで経費が必要なのは、「契約と決済」だけです。
仲介業者は成功報酬なので、業者を決めて仲介契約を結ぶときの契約金などはいりません。

「契約と決済」の中で、売り主が支払う項目や支払う相手をあげてみました。

・収入印紙代→郵便局
・仲介手数料→仲介業者
・住民票の写しの取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・不動産所有権移転登記の費用→司法書士
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)→司法書士
・印鑑証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・評価証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の税務窓口

物件によっては数百円~数十万円以上になるもの、かかる費用は様々です。
それぞれ、いつ支払う費用なのか見てきましょう。

契約時に必要な費用

契約時に必要な費用は以下の3つです。

・収入印紙代(契約書に貼るもの)
・仲介手数料( 契約時と精算時に1/2ずつ支払いを分ける場合が多い)
・住民票の写しの取得費用

契約では、マンション(不動産)の売買契約を買い主と結びます。
この時にかかる費用は、主に売買契約書の作成のためにかかるものです。
契約金(一般的には売却価格の10%)を買い主から受け取り、残代金を決済(引き渡し)で受け取ります。

ひとつずつ、支払うタイミングと一緒に詳しく説明していきます。

<収入印紙代(印紙税)>
収入印紙代は、売買契約書に貼ります、収入印紙を貼り、押印することで印紙税を納めたことになります。
契約の日に収入印紙を持参するので、事前に郵便局で購入しておく必要があります。
郵便局でもらえる収入印紙の領収書は捨てずに取っておいて下さいね、減税などの優遇措置によっては売却後の確定申告で必要になる場合があります。

収入印紙(印紙税)の金額基準などについては、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で詳しくお話しています。

<仲介手数料>
仲介手数料は、契約時と精算時に1/2づつ支払いを分ける場合が多いです。
仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6万円」と法律で決められています。
実際には「売却価格×3%+6万円」に消費税が加算されたものを、仲介業者に支払います。

仲介手数料にかかる消費税に関しても印紙税と一緒に、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

<住民票の写しの取得費用>
住民票の写しは、仲介業者によって決済時のタイミングで必要な場合もあります。
どちらの場合でも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要です。
あまり早くに取りに行くと無駄になってしまうので、売却先が決まってから取りに行くと良いでしょう。
また、売り主が決済までに引っ越しをしているか(住民異動届の提出が済んでいるか)を確認するために、引っ越し後の住民票の写しを確認する場合もあります。
自治体によって多少違いますが、1通あたり数百円で取得できます。
事前登録でコンビニ受け取りができる市区町村もあります。

決済(引き渡し)に必要な費用

・不動産所有権移転登記の費用
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)
・印鑑証明書の取得費用
・評価証明書の取得費用
・仲介手数料( 契約時に半分支払った残り)

これもひとつずつ、詳しく説明しています。

<不動産所有権移転登記>
不動産の所有権移転登記は、売却によって所有権が移転した時に申請する登記のことです。
不動産の売買では、〇〇さん(売り主)から〇〇さん(買い主)に移りますよ~と言う連名での登記申請をします。
連名での登記申請なので、ほとんどが仲介業者の司法書士にお任せすることになります。
印鑑証明や権利証などを預けて、委任状を書き依頼します。

<抵当権抹消登記>
抵当権とは、マンションなどの不動産を住宅ローンを利用して買った場合に、その物件を担保としている権利です。
住宅ローンを払い終えれば担保にしておく必要はないので、その抵当権を抹消(消す)ための登記が必要です、これが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記の申請には、銀行からの完済証明書などいくつかの書類が必要です。
売却時に、すでに住宅ローンを完済していて、抵当権抹消手続きが済んでいる場合は不要です。
一般的にはこの登記も委任状を書き、司法書士にお任せすることになります。
不動産売買の順序として、抵当権抹消登記を行わなければ不動産所有権移転登記はできません。

どちらの登記手続きも、事前に仲介業者を通して見積りが出ます。

<印鑑証明書や評価証明書>
印鑑証明書は、ご存知の通り印鑑登録の証明書です。
不動産の売買では実印を使うので印鑑証明書が必要になります。

評価証明書とは、「固定資産評価証明書」のことで、固定資産(不動産)の評価額の証明書です。
これは、不動産の税金を計算する時に参考にされるもので、不動産を売買する時の目安にもされます。
区役所など市区町村の役場の税務窓口で受け取れます。

どちらも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要で、1通あたり数百円で取得できます。

<仲介手数料>
契約時に仲介業者に支払った残りの半分です。

引渡し後に必要な費用

え?他にも支払う費用があるの?と思いましたよね・・

引渡し後に費用が発生するとしたら、売却後の税金です。

イメージとしては、売却によって利益が出たら所得税と住民税を支払うといった感じです。
不動産を売却したら、その翌年(2/16~3/15)に確定申告をします。
確定申告では大まかに、いくらで購入した物を、何年所有し、いくらで売却したかによって税金が決まります。
大幅な赤字の場合は税金が安くなる場合もあります。
何を、何年所有したかによって、減価償却費が変わってくるので、実際に個々のケースを計算してみないと税金が発生するかどうかは分かりません。

また、3,000万円までの利益なら課税されない特例などもあります。
マイホームの買い替え目的での売却なら、先ほどの特例よりも新しく購入したマイホームの住宅ローン減税などの優遇措置を利用した方が得をする場合もあります。
どの特例や優遇措置を利用するのが良いのか、購入や売却の時期や金額によって違うので、詳しくは税務署などの税理士にご相談ください。
特例や優遇措置によっては、仲介手数料や収入印紙代などの売却にかかった費用も控除の対象になる場合があります。
費用も控除対象になる場合でも、領収書がないと認められません。
どんな費用の領収書でも、マイホームの売買に関わるものなら念のため保管しておきましょう。

確定申告をして、税金を支払う、または取り戻す手続きを行うまでがお金の流れと、心の片隅に入れておいて下さいね。

売却で利益が出た場合の所得税と住民税について、「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!住民税・所得税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

まとめ

いかがでしたか?
マイホームの売却では、今あげた費用の他にも不用品の処分や引っ越しなどたくさんの費用がかかります。
マンションや戸建てを売却しようと思ったら、売却にかかる費用を知っておくことはとても大切な事です。
売却の目的は人それぞれですが、住み替え目的での売却なら新生活にもお金がかかるので、売却だけでなく新生活も含めたお金の流れを把握したいものです。
入ってくるお金を知り、出ていくお金を知り、後で戻ってくるお金や支払う税金などを知ることで、売却全体のお金の流れが把握できます。

売却全体のお金の流れを把握して、高値売却を目指して下さい!!

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話

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私は、自分が住んでいたマンションを売りました。

大成功でした。

私の最大の成功ポイントは、
仲介業者の「一括査定の平均よりも400万円ほどプラスで売れた!」という事!

ちょっと大げさに書いてない~?と思いました?

本当です。

私の成功の理由は、
「私の希望額を出しても買いたいという方に、出会えた!」
この一言につきます。

大成功の理由は「出会い」ですが、右も左もわからない私が大成功するまでの体験談を書きます。

今まさに、マンションや家を売ろうか迷っている方、もう売る!と心に決めた方にも読んでもらいたいです。

より高く、いい条件で売れる出会いのために、
私の売却成功体験談を参考にしてみてください。

売ろうと思ったワケ

マンションを売ろうと思ったワケはいくつかありますが、最大の理由は狭いと感じるようになったから。

というのも、3LDKのマンションに子ども4人で親子6人暮らしです、狭いですよね・・。
子どもが小さい頃は、みんなが一緒に遊んでいて狭いとは感じなかったけど、大きくなると子どもにも自分だけの空間が必要になります。

住宅ローンが残っているので、ローン以上で売れるカナ・・?という不安がありましたが、思い切って売ろう!と行動し始めました。

心配ごと

みなさんは、自宅を売ろうと思ったらまず何を心配しますか?

売れるかどうか? 
値段?
ご近所さんの目?

私は全部心配でした(笑)

まだ売ろうと決心しただけで、実際には何もしていません。
でも、冷静になってみたら心配なことがたくさん出てきました。

マンションや家を売るなんて大金が動くこと、何から始めていいかわからない・・。
万が一買い手がつかないと恥ずかしいから、できれば売る事(引っ越し)がハッキリと決まるまで周りには知られたくない・・。
誰かに聞きたいけど身近に聞ける人もいないし・・

そんな心配ごとを消すために、我が家のアピールポイントを整理してみました。

売れる!と思ったワケ

売れるカナ・・?という不安がなかった訳ではありません。

ですが、自分なりに調べた結果「売れる!」と確信ができました。
私が「売れる!」と思ったポイントはここです。

<我が家の売れる!ポイント>
・南向きの3LDKで角部屋、室内犬などの小型ペット可、築年数20年以下。
・バス停まで徒歩5分、電車の駅まで徒歩12分と交通アクセスが良い。
・幹線道路から少し入った場所にあり、比較的夜間は静か。
・大規模修繕工事から数年しかたっていない。
・マンションの横に緑が豊かな遊歩道がある。
・スーパーや大型ショッピングセンターが近くにあり生活に便利。
・ポストに「マンション売ってください」という不動産会社のチラシがよく入っている。
・売買されて、新しい人が住んでいる実績がある。

考えてみたら、我が家にはアピールポイントがこんなにもある!そう自信がもてました。

マンションを売ろうと思って、はじめて自宅のアピールポイントを考えるようになりました。
早めに考えても無駄にはならないので、みなさんも1度考えてみて下さいね。
アピールポイントが整理できると、売れる自信がつきます。

ここまでで、私の中の売れる確信70%!!(あくまでも私個人の確信です)

ライバル物件

70%の「売れる」自信がついた次は、ライバル物件はないか調べてみることにしました。

「○○市 ○○区 3LDK マンション」と検索してみると、近くのマンションが1件売りに出されていました。

そのマンションは、我が家よりも1部屋多い4LDKです。
分譲マンションでは全国規模の、ライオンがエントランスでお出迎えしてくれるマンションです。
しかし、我が家よりも10年ほど古く、すでに築25年を超えていました。
ライオンのマンションは、維持管理費や修繕積立金などの合計も我が家よりも¥15,000ほど高く、販売開始から半年間売れていません。

「よしっ!!」と心でガッツポーズ。
もし私なら、どうしても4部屋欲しいと言う場合以外は私のマンションを選ぶ、そう思いました。

ライバルになりそうな物件が1件だったので、ここまでで私の中の売れる確信90%!!
このライバル物件よりも好条件なら、買う側の人も我が家に注目するはず・・
90%の自信をもって、売る決意を固めました。

仲介業者探し

売る決心が固まってやっと行動に出ようと思っていたら、早速つまずきました。

どこにしよう・・

不動産の仲介業者、どこにしよう・・
マンションを売りに出すなら仲介業者に頼まないと、絶対に自分ではできないし・・
不動産会社に知り合いなんていないし・・
下手なとこに頼むとだまされそう・・ ( あくまでも個人的なイメージです)

ツテ?

何から始めていいか分からずモヤモヤしていたら、数年前に友人から聞いた話を思い出しました。
友人は、結婚を機に2世帯住宅を購入し、実家の母と一緒に暮らしています。
自分が育った実家のマンションを売りに出していた時、不動産仲介業者のいとこに任せていたそうです。
しかし、すぐには売れなかったようで、親戚だから言いたいことを言えない、と嘆いていました。
その話を思い出し、知り合いのツテはあっても頼らない方がいいのかも・・と思いました。

一括査定登場

頼るツテもないので、スマホで「○○県 マンション 仲介」と検索してみました。
ズラズラっと不動産会社らしき名前・・
知っている名前の会社がたくさん出てくる中で、「一括査定」という言葉がたくさん出てきます。

一括査定?マンションを売るのに?

調べたところ、一括査定とは「マンションや戸建ての簡易的な査定が1回の入力でたくさんできる」というものでした。

便利じゃん・・、私が査定を頼もうと思っていた会社もあるし。
お恥ずかしい話ですが、私はこのタイミングまで不動産売却に一括査定が存在することすら、知りませんでした。
なので、「一括査定」という言葉を目にしなかったら、近くの駅にある大手仲介業の支店に頼んでいたでしょう(そこぐらいしか知りませんでした)。

初めての一括査定

「一括査定」に出会ったばかりの私ですが、とにかくやってみることにしました。
これをやらなければ、近くの駅にある大手仲介業者に依頼するか、自分で数件電話をかける、のどちらかしかありません。
一括査定で可能性が広がるなら・・と思いスマホでポチッ。

ある程度の個人情報を入れなきゃいけないので一瞬迷いましたが、結局のところ売るためには情報を伏せて査定はできません。
数社、大手仲介業者の名前があることで信用して入力することができました。

<入力したのはこんな情報>
住居タイプ・・・分譲マンション
都道府県・・・・○○県
市区町村・・・・○○市 ○○町 
マンション名・・○○マンション
専有面積・・・・77.7㎡
築年数・・・・・15年
間取り・・・・・3LDK
現在の状態・・・居住中
所有者・・・・・本人
連絡事項・・・・現在住宅ローンを返済中です。ローン完済できなければ売却の意思はありません。
メールアドレス・・・査定結果がメールで来ます。

我が家にはまだ住宅ローンが残っています。住宅ローンの金額を書くと査定金額に影響を与えるかもと思い、金額はあえて入力しませんでした。
入力フォームに沿って入力していき、査定開始!

査定結果

一括査定に必要事項を記入して、数時間~数日後に計12社からメールで結果がきました。

結果は・・
800万円→3社
1,000万円→6社
1,200万円→2社
1,300万円→1社

12社の平均は1,008万円、だいたい1,000万円です。

12社のうち、1,000万の2社(A・Bとします)、1,200万の2社(C・D)と1,300万の会社(E)、合わせて5社に返事をして、訪問査定の約束をしました。
あとの会社は、自宅から遠かったり、電話での印象がよくなかったりで、丁重にお断りしました。
その後、お断りした会社からはしつこい連絡はありませんでした。どこの会社も「またの機会にご縁がありましたら・・」という内容のやり取りで終了しています。
私は5社に絞った段階で電話連絡可にしましたが、お仕事などで電話が難しい方はできる限りメールでの連絡もできるようです。

この中の1社、1,200万円を提示してきたC社の方がこんな事を教えてくれました。
「家を売ることは、その家を買いたい人を見つけられるかどうかです。その家がどんなに新しく綺麗で値段が安くても、買いたい人(住みたい人)が見つけられなければ難しいです。私たち仲介業者も、駅の近くを希望するお客様にお値打ちだからといって駅までが不便な物件のご案内はできません。」
話の趣旨は、値段も重要だけど、まずはこの地域に住みたい人との出会いが大切、ということです。

C社の方にマンション売却のコツを丁寧に説明してもらいました。
売り出し金額は、5社の訪問査定の結果を待って決めることにしました。

訪問査定

訪問査定ウィークが始まりました。
5社の訪問査定が出そろってから売りに出す金額を決めたいので同じ週に行いました。
その場で金額を出す会社もあれば、一旦会社に持ち帰り社内で相談をして翌日連絡の会社もあります。
訪問査定ウィークに合わせて、マンションを買った時のパンフレットなどを準備しておきました。

A社:1,000万円→ 1,150万円 壁や扉に破損や穴がないかざっと見る。所要時間20分
B社:1,000万円→ 1,100万円 扉の金具も開け閉めして確認、洗面所やお風呂の設備も細かく確認。所要時間60分
C社:1,200万円→ 1,300万円 家全体を確認、キッチンなどの設備も確認、売却時に置いていく予定のもの(エアコンや照明など)のリスト化。説明も含めた所要時間80分
D社:1,200万円→ 1,300万円 同マンションの部屋を売った実績あり。壁やフローリング、設備の故障や劣化を確認。所要時間50分
E社:1,300万円→ 1,300万円 壁や扉に破損や穴がないか確認、洗面所やお風呂の設備も細かく確認。水平器持参で傾きを調べる。所要時間40分

訪問査定でE社以外は査定アップです。E社はネット査定の段階から高値をつけてくれていたので納得です。
訪問査定は、実際に担当者になる人が来ます。
E社の方はどうしても私との相性が悪い気がして・・、担当者としてお願いしたいと思えるC社とD社に絞りました。
A・B・E社の方には電話で丁重にお断りしました。

<訪問査定アップの秘訣>
ネット一括査定ではマンションの情報だけで査定額を判断します。
大げさに言うと、同じマンション内でも壁に穴があいている家、タバコを吸う家、ペット臭のある家も同じ価格で出されます。
実際に訪問査定に来て、綺麗に使ってあったり、設備の取り替えが必要のない良い状態だったりすると査定金額がアップします。
できる限り良い状態にしておきましょう。

マンション販売の始まり

最終的に2社に絞り込み、C社とD社に仲介をお願いすることにしました。
理由は、担当の方の人柄と、その会社の(我が家周辺での)実績です。

販売価格は、1,400万円。硬い査定金額1,300万円に、現状がきれいなのでその価値として100万円プラスで足した金額です。
C社の方と相談して決めました。
1,400万円で両社とも折込チラシ・ポスティングチラシ・ホームページに掲載などの準備を始めてもらいました。

C社は、我が家と同じ区にあり、町の小さな不動産屋さん。家業を継ぐ前は大手仲介会社にいて、Cさんで3代目だそうです。
見た目は50代半ばで、森本レオ並の癒しボイス。とても話が分かりやすく、マンション売買についての知識を私に教えてくれた方です。

D社は、最寄りの駅に支店がある大手仲介会社です。
担当は30代後半くらいの自信に満ちた方で、仕事人間な雰囲気です。3人のチームで動くらしく、我が家のあるマンションをすでに2件仲介した実績があります。

C社とD社で競い合う形となりましたが、販売開始の翌日、先に内覧希望の連絡をしてきたのはC社でした。
素早さに驚きましたがC社のお客さんとの予定が翌週しか合わず、販売開始から9日後に内覧の予定になりました。

その翌日、販売開始から2日後の夕方D社から電話がありました。
「今、他の物件を案内しているお客さんと一緒にいるんですが、〇〇さん(私)の物件の話をしたら、見たいと言っています。いかがでしょうか。」
急すぎて焦りましたが、30分後に来ていただくことにしました。

両社の行動の速さに驚きました。私は、内覧はまだ先の話だと勝手に思い込んでいて、のんきに構えていたので販売開始から2日での内覧にびっくり!
いつでも内覧できるようにしておいてください、とのアドバイス通り片付けをしておいて良かったと、心底思いました。

売却!

販売開始から約10日、めでたく我が家の売却先が決まりました!!

売却先はと言うと、D社の販売開始から2日で内覧に来た方です。
小さな赤ちゃんのいる若いご夫婦で、我が家を大変気に入って下さいました。
内覧の翌日には購入の意志を仲介会社に連絡、10日後には売却の契約をしました。

売り出し価格の値引きなし!

残りの住宅ローンを清算しても余裕ができ、住み替え目的の私たちには大助かりです!

ちなみに、その他マンション売却関する記事はこちらで紹介しています。
・マンション売却で何が1番重要か?➡「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
・マンション売却の詳しい手順➡「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」
・マンション売却でかかる費用➡「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
・マンション売却で必ずかかる税金➡「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」
マンションや不動産売却の参考にしてください。

出会い

はじめに書いたように、我が家の最大の成功ポイントは、
仲介業者の「一括査定の平均よりも400万円ほどプラスで売れた!」という事!

この成功の理由は、
「私の希望額を出しても買いたいという方に、出会えた!」
この一言につきます。

この出会いを運んで来たのは、仲介会社のD社。
私がD社に出会っていなければ、担当の方にも出会うことがなく、売却先の若いご夫婦にも出会えていなかったかもしれません。
そして、マンション売却のコツを教えてくれたCさんとの出会いがなければ400万円プラスにはなっていなかったと思います。

この中の、どの出会いが欠けていても400万円プラスなんて好条件での売却はなかったでしょう。

私は、マンション売買の知識がなかったからこそ調べ、一括査定というものを知りました。
少しでも知識があったら一括査定をしていません。

一括査定でたくさんの仲介会社に我が家を評価してもらい、我が家の価値を分かってもらえる仲介会社を絞り込むことができました。
仲介会社を絞り込むまでの手間はありますが、何百万円の違いが出る可能性があるなら、やらない手はありません!

自宅の価値を評価してくれる仲介会社に出会えれば、あなたの物件も円満売却ができるはずです!

ちなみに、私が出会った一括査定はオウチーノです。参考にしてください。

マンション売却査定「オウチーノ」公式サイトへ▶

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!

みなさんは、マンション(不動産)を売却しよう!・・・と思ったらまず何を思い浮かべますか?

いくらで売れる?
損する?得する?
ローンは完済できる?
どれくらいの期間で売れる?

思い浮かぶのはこんな事でしょうか?

マンションなどの不動産を売ろうと思ったらまず知っておいてもらいたいポイントをお話ししていきます。売るかどうかを迷っている方も、知っていて損はありません。売却前に読んで、ぜひ円満売却にお役立てください。

売却成功へのカギは何?

マンションを売却する過程での重要なカギは2つ、売れるかどうか値段です。

売りに出しても、売れなきゃ意味がない。
買い手が見つかっても、大損したら意味がない。

だから、売れるかどうかと値段がカギなんです。

では、この重要なカギを握るのは何だと思いますか?

築年数?間取り?マンションの周辺環境?交通の便?
どれも大切ですが、重要なカギではありません。

実は、マンション(不動産)を売却する際に
一番重要なのは、仲介業者選びなんです!

どうして? 

理由は簡単、
「あなたの物件を買いたい人を連れてくるのが、仲介業者だからです!!」

あなたにとって1番良い、とは?

どうして、仲介業者選びが大切だと思いますか?

築年数・周辺環境・交通の便、この中のどれも自分ではどうにもなりません。
間取りはリフォームで変えられますが、間取りを変えるほどのリノベーションに近いリフォームとなると、数百万円は覚悟しなきゃいけません。
それに、例えリフォームに300万円使ったからといって、300万円上乗せして売却できる訳ではありません。
本音を言えば、売りに出す物件に数百万円もかけたくないですよね。

となると、
「現状でなるべく早い時期に、相場やローンの残りよりも少し高めで買ってくれる買い手」
を探してくれる仲介業者があなたにとって1番良い仲介業者、ということになります。

あなたにとって、どんな仲介業者が1番良いのか、覚えておいてくださいね。

では、あなたにとって1番良い仲介業者は、どこにいますか?

・・・分かりませんよね。

だから、マンションを売却しようと思ったら、
最初にやることは「あなたにとって1番良い仲介業者」を探す作業なのです。

売却成功の答えは何?

良い仲介業者はたくさんいます。
でも、こちらの思う通りに活動してくれない仲介業者もたくさん。

全国規模の不動産仲介業者から地元密着の不動産屋さんまで、その中から自分で1社1社連絡をするのは至難の業です。
かと言って、大手だからと1社に任せるのも危険。
その大手が、あなたの物件が欲しいお客さんを持っているという保証はありません。

会社の規模に関わらず、あなたの物件が欲しいお客さんを持っているなら、その物件を手に入れる為に相場よりも高値を付けます。
そして、他の人に取られないように早めに契約まで事が運びます。

お分かりですか?最初にお話しした2つのカギ、売れるかどうか値段をクリアしています。

売却を成功させる答えは、これです!
この2つのカギをクリアした仲介業者が見つかれば良いのです。

実際に、相場よりも数百万円も高く売ってくれる仲介業者はたくさんいます。
その仲介業者は「あなたのマンションが欲しいお客さんを探し出すスキル」が高いのです。

「そんな仲介業者がどこにいるか分かったら苦労しないでしょ!」
・・と思ったあなた。
そんな仲介業者を探し出すために、不動産一括査定があるんです!

不動産一括査定は、単純に不動産に対する価値を付けるものですが、売る自信がなければその金額は出せません。

一括査定を依頼する側のあなたは、「マンション(不動産)に対する価値を知る」「仲介業者を見定める」の両方がココ、一括査定でできるのです。
ここで信頼できる仲介業者に出会えたら、売却の手順に沿って進めて行けば円満売却間違いナシです!

私は、一括査定から仲介業者を絞り込み、信頼できる仲介業者との出会い、最終的にはプラス400万円でマンションを売却しました。
この体験は、「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。
よろしければ仲介業者選びの参考にしてください。

仲介業者がきまり、実際にマンションを売却する手順、高く売るためのちょっとしたコツなどは、「 後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」に詳しく説明しています。
また、マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
マンションを売却すると必ずかかる税金の話は「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」で紹介しています。
こちらも、円満売却の参考にしてみてください。

まとめ

ここまでで、2つのカギと1番良い仲介業者についてお話ししました、簡単にまとめるとこのようになります。

・マンションを売却するうえで重要なカギは、売れるかどうか値段の2つ 。

矢印

・あなたの物件を買いたい人を連れてくる仲介業者が、あなたにとって1番良い仲介業者。

矢印

・あなたにとって1番良い仲介業者が見つかれば、2つの重要なカギはクリアしたも同然! 

矢印

・あなたにとって1番良い仲介業者を探し出すために、不動産一括査定がある!

矢印
・少しでも高く、早く売りたいなら「不動産一括査定」を使うべし!

不動産一括査定 オウチーノ

マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税

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マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。
しかし、売却にも経費がかかる事をご存知ですか?

今回は、その中でも売却でたくさん利益が出た場合に課税される税金の事をまとめました。
マンション(不動産)売却にかかる税金は4つあります。

<マンション売却にかかる4つの税金>

・印紙税
・消費税
・所得税
・住民税

しかし、売却で出た利益によって支払う税金は変わってきます。
では、具体的にみていきましょう。

支払う税金は2パターン

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マンションを売却したときに生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

どんな2パターンに分かれるのかをお話ししていきます。

パターンA:利益が3,000万円以下のケース

この場合、支払う税金は印紙税と消費税の2つです。
こちらのケースはマンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税で詳しくお話しています。

パターンB:利益が3,000万円を超えるケース

今回お話するのは、こちらのケースです。
この場合、支払う税金は、印紙税・消費税に「所得税・住民税」がプラスされ、計4つになります。

実はこの増えた所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスがあります。
ではこの所得税・住民税について、詳しくみていきましょう。

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あなたはどちらのパターン?

「私の場合、マンション売却をすると、どの税金を支払うことになる?」

冒頭でもお話している通り、マンション売却にかかる税金は4つか2つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金を4つ支払うことになるのか、2つだけなのか。

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

では、譲渡所得がどうなると税金が違うのでしょうか。
譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは?

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不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。

前にもお話ししましたが、譲渡所得が3,000万円以上プラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が、マイナスの場合や3,000万円以下の場合は課税されることはありません。
譲渡所得が3,000万円以下のケースは”「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」”で詳しくお話しています。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみましょう。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①-(取得費②+譲渡費用③)-特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例
※マイホーム(居住用の家)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例④といいます。  

譲渡所得計算例

Aさんの例(所得税・住民税がかかる場合)

Aさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、7,000万円で売れました。
このときに、売却にかかった経費は250万円でした。

これを計算してみます。

7,000万円①ー(350万円②⒝+250万円③)ー3,000万円④=3,400万円

譲渡所得は、3,400万円です。
Aさんの譲渡所得は3,400万円で、3,000万円を超える利益が出ているので所得税・住民税がかかります。

Bさんの例(所得税・住民税はかからない場合)

Bさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、5,000万円で売れました。
仲介手数料など、売却にかかった経費は180万円でした。

これを計算してみます。

5,000万円①ー(250万円②⒝+180万円③)ー3,000万円④=1,570万円

譲渡所得は、1,570万円です。
Bさんの譲渡所得は1,570万円で、利益が出ていますが3,000万円以下なので所得税・住民税はかかりません。

あなたの譲渡所得は3,000万円超えましたか?
譲渡所得が3,000万円を超えると所得税・住民税がかかります。

所得税・住民税はいくら?

あなたの譲渡所得が3,000万円を超えたかわかったところで、ここからが本題です。
まず、所得税・住民税がいくらになるのか?その計算方法についてお話します。

所得税と住民税は、売却したマンションに5年を超えて住んでいたか(長期譲渡所得)、5年以下か(短期譲渡所得)によって税率が変わります。
なんと!5年超の長期譲渡所得は、5年以下の短期譲渡所得に比べて所得税と住民税が約半分になります!
つまり、5年超か、5年以下か、売るタイミングによっては、節税もできるということです。
※譲渡所得で言う5年とは、売却した年の1月1日で計算されます。

~譲渡所得5年の考え方~
(例) 平成23年5月10日に購入したマンションを 平成28年5月11日に売却した。
1月1日を基準にしているので この場合は満5年は経過していますが短期譲渡所得になります。
平成29年1月1日以降の売却なら長期譲渡所得です。

所得税と住民税の計算法

税額 = (課税)譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

税率は、所得税と住民税を合わせたものです。

所得税と住民税の計算例

それでは、上記の譲渡所得計算例の「3,000万円を超えているAさん」の例で計算してみましょう。

Aさんの例 :3,000万円で購入したマンションが土地の値段が上がり、7,000万円で売れました。売却にかかった経費は250万円。
この場合の譲渡所得は、3400万円です。  計算式:7,000万円ー(350万円+250万円)ー3,000万円 =3,400万円

まず、保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)を計算してみます。

5年以下の場合(短期譲渡所得・5年以下)

税率:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

例)3,400万円×0.3963=13,474,200円

短期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 短期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

次は、保有期間が5年を超える(長期譲渡所得)場合の計算方法について説明します。

5年超住んでいた場合(長期譲渡所得・5年超)

税率:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

例) 3,400万円×0.20315=6,907,100円

長期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 長期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

短期譲渡所得は、所得税と住民税を合わせて13,474,200円
長期譲渡所得は、両方で6,907,100円です。
同じ売却で、5年以下か5年を超えるかで約656万もの違いが出ます。

5年を超えずに売却を考えている方は、売却を急いでいないなら、5年を超えてから売却した方が絶対に得です!
この所得税と住民税は長期か短期で大幅に節税できるチャンスです!
3,000万円以上の利益が見込める方は、売却の年の1月1日が5年を超えているかをしっかり確認しましょう。

※金額は税法により変動します

~5年住んでいなくても諦めないで!~
長期譲渡所得の条件に「5年を超えて・・」とありますが、実際に5年を経過するまで住んでいなくても、すまなくなって3年の猶予があります。
この特例には諸条件あるので、詳しくは以下の「国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例」を参考にしてください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

※国税庁HP・3302 マイホームを売った時の特例

所得税・住民税の納め方

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所得税・住民税をいくら払えばいいのか、わかりましたね。
では、その所得税・住民税はいつ、どうやって支払えばいいのか?をご説明しましょう。

所得税

売却をした翌年の2月16日ごろ~3月15日 に確定申告をします。
その確定申告で決まる所得税を納付(支払い)します。納付期限は3月15日です。
納付方法は、金融機関での支払いです。銀行などに用意してある納付書で支払います。また、手続きをすれば口座からの振替納税もできます。

※平成25年~平成49年までの売却に「復興特別所得税」として、2.1%が所得税に課税されます。
 復興特別所得税は、所得税に課せられるものなので長期・短期ともに所得税率に2.1%が加算された所得税額になります。

住民税

住民税も確定申告で金額が決まります。
住民税は確定申告をした年の6月に「住民税納付書」が送られてきます。その納付書で金融機関、コンビニなどで支払えます。
住民税の支払いは、全期(一括)か4期(6・8・10・翌年1月)に分けて支払うか選べます。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却での4つの税金につみてまとめました。
所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスを秘めた税金です。
売却時期によって大きく金額が変わるので、節税できるチャンスのある方は活かさない手はありません!
また、税法により組み合わせられる控除などもあります。詳しくは税理士にご相談ください。

マンション売却の手順やちょっとしたコツなどは「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」で、
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
売却前の仲介業者選びの体験談は「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。
よろしければ参考にしてください。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。