マンション売却

マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集

「内覧」は高く売るための絶好のチャンスです!

私は、査定よりも300万円以上高く売りました!
内覧の良し悪しで、100万円や200万円の違いが出ます。
+500万円で売れた人もいれば、何か月も全く売れなくて⁻500万円になってしまった人もいます。

内覧はテクニックが重要なんです。
ちょっとしたテクニックで+100万円になったりするんです!

・夢を見させる手法
・モデルルームから学ぶノウハウ
・滞在時間の法則
・交渉の心理・・など

今回は、「内覧で高く売るテクニック」を教えます!

内覧を成功させ、300万円アップを実現させましょう!!

内覧の心得

家を高く売るには、2つのポイントがあります。

・相手の視点に立つこと
・徹底的にやること

まず、相手の視点に立つこと。
高く売れるかどうかは、相手次第です。
内覧者に「この家がゼッタイ欲しい!」と思わせることが大切です。
「ゼッタイ欲しい!」と強く思わせられほど交渉が有利になります。
また、買いたい人が何人かいれば自分にとって有利な条件を出すことができます。
だからこそ相手の視点に立ち「ゼッタイ欲しい!」と思わせる準備が重要なんです!

次は徹底的にやること。
徹底的に掃除をして、徹底的にモデルルームのようにして、徹底的に夢を見させる。
中途半端ではダメです。
生活感を完璧に排除するくらい徹底的にやる!
これぐらいの気合いが必要です。
私はとことんやりました。
人生で1番ってくらいがんばりました。
だからこそ300万円以上も高値で売れたんだと思います。

確かに、そのままでも相場で売れたかもしれません。

でもこの期間のがんばりで数百万円違ってきます!

徹底的にやるのは、大変だし面倒くさいです。
だからこそ、それがほかの物件との「差」になって、「物件の価値を高くする」のです。

相手の視点に立つ!
徹底的にやる!

この2大原則をもとに、内覧で高く売るためのテクニックを「掃除」「内覧当日」「交渉」の3に分けて具体的に教えます。

掃除(片付け)

掃除のポイントは「夢を見せてあげる」ことです。

モデルルームって”この家を買えばこんな幸せが手に入る”ってイメージですよね。
それと同じです。

内覧で夢の新生活を思い描ければ、あなたの家が高くても買います。

目指すは、夢しかないモデルルームです!!

モデルルームのように生活感を、徹底的に消してください!

・・とは言え、ぶっちゃけ家中をピカピカする必要はありません。
見る場所、通る場所だけ夢の家であればOKです。

ここだけはキレイに!という全力ポイントを6ヶ所にしぼりました。
キレイにするのは、6ヶ所だけです。
その6ヶ所だけを、徹底的に!全力で!キレイにしましょう!

まずは全体の第一印象を決める共有スペース!
ここがイマイチだと一気にテンション下がります。
ありますよね、たまに。え?ここ分譲マンションなの!?ってくらい残念なマンション。
続いて玄関、リビング・バルコニー・水まわり・収納スペース。
この6ヵ所の全力ポイントを順番にみていきます!
さぁ、気合い入れてください!!

共有スペース

public_space

内覧に来た人が最初に訪れるのが駐車場です。

その駐車場にゴミ、落ちていませんか?
ある?
拾うんですよ、あなたが!
ゴミは生活感代表、スタートから生活感を見逃してはいけません。

車を停めてエントランスホールまでの道のり、落ち葉や砂ぼこりないですか?
ササッと掃いちゃってくださいね。

植え込み、子どもの寝ぐせのようにピョンと出てませんか?
チョキン!と切って、怪しまれないように植え込みの奥に返しておきましょう。
エントランスホールはマンションの顔です、このひと手間ひと手間が高く売れると思って徹底的にキレイしてくださいね。

玄関直行の前に、ちょっと裏へ回って郵便ポストをチェック!
内覧に来る人は、ほとんどが家に入る前に郵便ポストを見て回ってます。
出ている郵便やチラシ類は誰もいない隙にそ~~と中に押し込みましょう。

自転車置き場は?
ごちゃごちゃなら整理整頓!
自転車は前よりも後ろ側を揃えて並べるとキレイに見えますよ。
内覧者は、不動産の仲介業者と一緒に来るので少し早めに到着しています。
早めに到着して、約束の時間まで郵便ポストや自転車置き場をチェックしているんです。

エレベーターは大丈夫?階段は?
エレベーターの床がベタベタしていたり、匂うと一気に夢から覚めますよ!

まだ家の中に入っていないのに夢から覚めては困ります。

共有スペースの掃除は本来はあなたの仕事ではありません。
でも内覧者が最初に目にすることを分かっていて、そこを軽く考えるという事はあなたがマンション売却を軽く考えているのと同じです。
高く売りたいなら、自分でやるのは当たり前のことです。

さぁ、家の中に入ります。

玄関周り

entrance

エントランスホールがマンションの顔なら、玄関は家の顔!

玄関で9割決まると言う不動産業者もいるぐらいです。

普段自転車などを玄関に置いているなら自転車置き場へ。
子供のボールや外用おもちゃも、この日だけは置かないでください。
下駄箱に入れてもいけません、下駄箱の中は見せます。

保管場所がない?
場所がなければ一時的に車の中でOKです。

玄関には何もないのが鉄則、出しておく靴は自分の1足にしてください。
古い履き物は処分して、あとは段ボールに片付けて下さい。
数か月で引っ越しすることになるので家族の靴も1人1足のみ!
下駄箱の匂い対策もお忘れなく。
下駄箱が臭いと夢から覚めます。

砂やほこりが隅にたまっていないかも念入りにチェック!

照明の明るさもチェックして、暗いなら明るい電球に取替えてください。

リビング

living

リビングは、とにかく物を減らして広く見せてください!

物は徹底的になくし、あなたの家族の生活感を排除してください。
観葉植物を置くのは良いですが、花はキケンです。
花粉やその花の香りが好みでなければ逆効果だからです。

床の水拭きは当たり前、本当はワックスがけが正解です。
床が輝いていると明るく高級感が出ます。
車だってピカピカにワックスがかかっていたほうが高級感がありますよね!

物がなければ生活感は感じません。

リビングは、とにかく物を減らして広く見せる!

バルコニー・ベランダ

beranda

バルコニー、案外忘れがちですが内覧者は必ずチェックします。
洗濯物は生活感代表、見えない場所に移動。

バルコニーの床にウッドタイルなどを敷いている場合は、一部分だけ剝がしておいてください。
剥がした部分はもちろんキレイに。
見えている部分がキレイだと、全体がキレイだと錯覚してくれます。

水まわり

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キッチン・浴室 ・トイレの水まわりは、玄関の次に重要な場所です。
水道蛇口などのステンレス部分は自分が映るくらい磨いてピッカピカに!

主婦のテリトリーである水まわりが汚いと、あなた自身がだらしない印象に感じます。
私なら、だらしない人(かどうかは分かりません)が住んでた家を、何千万円も出して買いません。

キッチン

コンロや換気扇の掃除は当たり前、シンク下などの収納スペースもキレイに!
時々しか使わない調理器具は、段ボール行きです。
早めの引っ越し準備だと思って荷造りしましょう。
油だれやシミも念入りに拭き取って、キッチンの調理台には何も物をおかないようにしましょう。

キッチンの汚れがあまりに頑固だったり、忙しくて手が回らない場合は、掃除の専門家の力を借りるのも「手」です。
業者にもよりますが、コンロ・換気扇周りを2~3時間で1.5万~2万円ほどでした。
換気扇の中はもちろん、細かい部品までキレイにしてもらえます。
キレイになったところで写真をパチリッ!
「キッチンは換気扇の中までクリーニングしてあります。」とアピールできます。

浴室

浴室で気を配るのは、鏡のくもりと水滴です。
蛇口のステンレス部分はもちろん、鏡の水あかうろこもしっかり取ってください。

シャンプーなどの小物はできれば撤去、無理なら1ヵ所にまとめておきましょう。
浴槽の水を抜き、フタを外して中が見えるように!
浴室内の水滴は、1滴も残さず浴槽の中まで拭き取ってください。

排水口もキレイに掃除をして、排水カバーを取り、あえてキレイな排水口を見せておきましょう。
汚くて当たり前の場所がキレイだと、ポイントアップです!

ちなみに、私は浴室も掃除の業者にお願いしました。
私が時間と果てしない労力かけて掃除をしても、業者のウデには勝てないからです。
時間と金額はキッチンと同じくらいです。
浴槽のパネルも外して隅々までキレイにしてもらえます。
キレイになったところで写真をパチリッ!

トイレ

トイレは、カベ・床を拭き消臭を念入りにしてください。

トイレも、下駄箱と同じで臭いと一気にテンションが下がります。

トイレの収納スペースは、開けて見えるようにしておきましょう。

買った後にトイレをリフォームする方は多いですが、内覧前の掃除で「リフォームするだろう」は禁物です。
その気のゆるみが生活感を呼び戻していますよ。

収納スペース

shuunou

基本的には、もともと家自体に付いている収納スペースは全て見せて下さい。

不要なものの処分は当たり前ですが、逆に考えると自分で買ったタンスや衣装ケースに移動させてしまえば良いのです。

どうしても見せたくない場所は、「ここは家族の下着が入れてあるので、ごめんなさい。」と言ってハッキリ断りましょう。
見せたくない収納スペースの、サイズや可動棚のあるなしなど具体的に説明しておくと良いでしょう。

どうですか?
夢を思い描いてもらえる家になりましたか?

私の経験上、本当にここまで念を入れた掃除ができていれば高値で売れます。

あとは内覧当日を待つのみです。

さあ、次は内覧当日のポイントに進みましょう。

<段ボール置き場>
早めに荷造りした段ボール、置き場に困りますよね。
次に住む家、近くの実家、そんなベストな置き場がみんなにあるわけではありません。
荷造り段ボールは、サイズが揃っていればマイナスイメージはさほどありません。
箱がバラバラ、部屋の隅にも置けない場合は月単位で借りられるコンテナ倉庫もオススメです。
<使ったお金は取り戻す!>
キッチンと浴室の掃除を業者にお願いしたので、お金を使いました。
換気扇の中、普段は開けることのない浴槽パネルなど内覧では見にくい場所です。
キレイになったところで、写真をパチリッ!
内覧の最中にもちろん写真をさりげなく見せます。
百聞は一見に如かず!キレイになった写真を見せることで我が家の掃除に対する価値を上げる作戦です。
特に、衛生面が気になる浴室には効果テキメンです!
掃除を業者に頼んでいてもアピールしなければ価値は上乗せされません、掃除に使ったお金は当然、高く売れた売却代金で取り戻せます!

内覧当日

内覧当日で1番大切なのは「滞在時間を長くとること」です。

どうしてか、わかりますか?

一般的に、内覧の平均滞在時間は30分~1時間ほどです。
そして「滞在時間が長いほうが売却率が高い」と言われています。

滞在時間が長いってことは、細かく見たり、測ったり、質問したり・・長くなる理由もわかりますよね!
滞在時間が長い→細かいところまでじっくりと見る→愛着がわく→欲しい!につながります。

内覧当日の目的は「滞在時間を長くとること」。
それが家を高く売ることにつながります。

「滞在時間を長くとる」ためのテクニックを、内覧の順にそってみていきましょう。

いよいよ、内覧当日です。

内覧当日、掃除は?
玄関の照明は?

生活感がなくなっただけでは、他の物件との差別化は完璧ではありません。
細かいところまで測ったり質問してもらって、気がすむまでゆっくり見てもらいましょう。

内覧者に使ってもらえるよう、メジャーや間取り図のコピーを準備してください。
ほとんどの内覧者は持参しますが、「どこでも測っていいですよ」とさりげなくアピールできます。
家具屋さんに使い捨ての紙メジャーがあるのと一緒です。
間取り図があれば測ったサイズを書き込みます。
縦を測るとついでに・・、と横も測ります。
そうやっていつの間にかほとんどの部屋を測ることになります。
結果、いつの間にか滞在時間が伸びています。

当日の出迎えはできれば奥さん1人をオススメします。
出迎える家族がたくさんいると、圧迫感があり積極的に見にくくなってしまいます。
家族がいるだけで生活感が出ています。
売り手側の家族は「滞在時間を長くとる」ことには邪魔な存在です。
あなたの家族には、ご機嫌を取ってお出かけしてもらいましょう。

内覧者のほとんどは夫婦や両親と一緒に、プラス仲介業者で来るので、
迎える(売る)側のあなたは人数は少なめが良いでしょう。
スーパーでも家具屋さんでも、お店の人が固まっていると質問しにくいですよね!
「聞きにくい・・」そう思われる時点ですでに小さなチャンスを潰してしまっています。
質問しにくければ長居なんてできません!

ペットがいるお宅も、ペットホテルや知り合いに預けるなどしてください。
いつもはおとなしいワンちゃんが、見知らぬ人を警戒して吠え続けることがあります。
そうなると、もはや内覧どころの話しではなくなって帰られてしまいます。

内覧の順番

<玄関でお出迎え>
まずは、仲介業者と内覧者を笑顔で迎え入れます。
・照明を事前に確認。
・玄関では自己紹介せずにあいさつ程度でリビングに案内。
<リビングでお互いの紹介>
・簡単な自己紹介と家族構成を言うと良い。
・「どこでも自由に見てください。」と緊張をほぐす会話を意識して。
<リビングを案内>
・畳数はすぐに答えられるように確認しておく。
・エアコン・カーテン・照明など残していけるものを話しに織り交ぜると良い。
<ベランダ・バルコニーへ移動>
・ざっとしか見ない人もいる。
・主婦には広いベランダはポイントアップ。
<キッチンへ移動>
・基本的に主婦のテリトリーの話は奥さんにする。
・収納力や使いやすさなどをアピールしつつ、シンク下など開けにくい収納スペースは話の流れから自然に開けて中を見せる。
・給湯器のパネル(スイッチ)はだいたいキッチンと浴室にあります。電源を入れてスイッチを押してみたりして見せると良い。
<浴室・洗面所>
・浴室の給湯パネルを操作して見せる。
・洗面化粧台の下の収納スペースも開けて見せる。
<トイレ>
・備え付け収納スペースがある場合は見られるようにしておく。
<各部屋と収納スペース>
・部屋の畳数や電源コンセントの位置をすぐに答えられるように。
・収納スペースも案内する側のあなたから開けて中を見られるようにしておく。
・サイズの話題になったら、測る手伝いをしてあげる。
・収納スペースは「ここは高さがあるからスキー板を入れてます」「あまり出し入れしないからお雛様です」と具体的に言ってみるのも◎。

内覧当日は、自分からは積極的になりすぎず、質問されたら丁寧に答えましょう。
見ている時は、一定の距離を保った位置(その部屋のドア付近)に待機がベスト。
他人と近付いて不快感のない距離は、初対面では2、3メートルと言われています。
自分の家だからと言って我が物顔はアウトです。

「他にも内覧の問い合わせ、ありますか?」と聞かれたら、
「あります。でも、毎日内覧の案内をするのは大変なので1週に1回にしました。来週の方のが内覧の予約は先だったんですが・・」と、ほのめかしておきましょう。
このライバルがいるかどうかは質問されなければ、仲介業者が聞いてきます。
重要なことなので、そばにいなくても片耳で必ず話を聞いています。

内覧当日、家の中を回る順番はだいたい決まっていて、自然に仲介業者が誘導します。

内覧が終了する前には、「どこか測り忘れはないですか?」とひと声かけましょう。

次に「交渉」についての話です。
知っていれば必ず得をします!

交渉

内覧後の交渉での姿勢は「強気」です。
弱気になったらドンドン値段が下がると思って強気を貫いてください!

内覧後、売り手側のあなたは仲介業者からの連絡を待ちます。
仲介業者からの連絡が交渉スタート!

内覧後の流れとしては、内覧が終わり内覧者(買い手側)は仲介業者と一緒に帰っていきます。
内覧者は、仲介業者の店舗に立ち寄り、全く興味がないか、購入の話しを進めるかの今後を話し合います。

「話しを進める」となると、値段交渉を仲介業者に頼んだりするわけです。
売り手と買い手がお互いに直接連絡を取り合うことはありません。

内覧当日の「他にも内覧の問い合わせ、ありますか?」の会話を覚えていますか?
これからの交渉で重要になるのが、ライバルの存在です。
内覧者にライバルがいることで、「ライバルよりも優位にたなければ家が手に入らなくなると」焦らせる作戦です。

買い手側は、ライバルよりも優位に立とうと値段交渉が言い出しにくくなります。
だって、値引き値引きって言ってくる方と、そのまま買う方がいたら、迷いなく後者に売りますよね?
それどころか、早めに買う意志を伝えておかなければ契約されてしまいます!
中古物件は、早く契約した者勝ち!
後から内覧に来た人が先に契約をしても、文句は言えません。

本来の目的「値段を下げない、最初に提示した金額(高値)で値下げなく売る!」

このために、ライバルの存在をあえて出します。
内覧者が家を手に入れるためには、条件面でライバルに勝たなくてはいけません。
内覧者とライバルの間に競争心理がうまれます。
そうすると、あなた優勢になり交渉が楽になります。

では、内覧後によくある交渉について代表的なものと、強気には感じない回答を見ていきましょう。

Q1. 家は気に入ったが予算の都合で値下げを頼まれたら?
A1.
「気に入って頂けて嬉しいです!ありがとうございます。
でも、ごめんなさい。値下げはできません。
まだ〇日後も他の内覧の方が来るので結論は急ぎません。」
【模範解答】
値下げ交渉は必ずあります。ハッキリ「しない」と答えましょう。
<本音>
そもそも、物件の販売価格は最初からクリアしています、だから内覧に来たんです。
あなたなら販売価格きっちりしか予算がないのに、その金額の物件を見に行きますか?
見に来たんだから、必ずあります。ただ、買い手にとってその金額を出す価値があるか、それだけです。
値下げを断って諦めるなら、それまで。他にも買い手はいます。
欲しいなら、相手が値下げを諦めます。
Q2. 他の内覧の希望はありますか?
A2.
「来週です。内覧の問い合わせは来週の方のが先だったんです・・。でも私との予定が合わなくて来週に・・。
私は(買い手)さんのような方に使ってもらえると嬉しいんですけどね。 」
【模範解答】
値段は下げないとハッキリさせたところで、他の内覧者(ライバル)の話を出しました。
買いたいのは1人だけじゃないと思わせる。
内覧中に1度ほかの内覧者の話をしているので思い出すはずです。
<本音>
中古物件の取引は、お金重視なら高値を出す方、頭金が多く出せる方、気に入らない相手には売らない、早い者勝ち、と売り手が相手を決められるのであまりしつこくできない状況にする。
買い手側は、連絡は後だったのに、先頭が転んで1位で走っているようなラッキー感!
結局は早く契約した者勝ちなので、買い手優勢になるのを防ぐ。
Q3. (買い手)さんの印象はどうでした?
A3.
とても良い方でした!(買い手)さんのような方に使ってもらえると嬉しいです!
だから、値下げできるならしてあげたいんですけど……。
【模範解答】
あたかも(買い手)さんを気に入っているように話す。
<本音>
あたりの家(あなたの物件)にラッキーで最初に訪れた、運命的な出会いから手放したくない!と思わせる。
あえてまた金額の話しに戻す。
Q4. やっぱり値引きは難しいですか?
A4.
住み替え(例えば)で頭金が必要なので難しいです、値下げできるならして、(買い手)さんに使ってもらいたいです。
数日後には来週の方のが内覧に来るので……。
【模範解答】
値引きはできない。値引き出来ない理由を具体的に話して納得してもらう。来週に来る人の話を出して、焦らせる。
<本音>
あとは、金額さえOKなら手に入れられる?と思わせる。
他の人に取られる前に、決断しないと運命的な出会いが離れていく!と思わせる。
決断にタイムリミット(次の内覧)をもうけて決断しやすくしてあげる。

交渉では、値下げできないもっともらしい理由を話しましょう。値下げ交渉が長引かずに済みます。
本当はあなたに売りたいんだけど・・という姿勢を見せるとこちらに同情的になり、話が進めやすくなります。

心の中では強気で、それを悟られないよう優しくが大切です。

まとめ

いかがでしたか?

今回は、家を高く売るための内覧の流れと、成功の秘訣でした。

そのためには、相手の視点に立つことが大切です。

家を高く売るために、
 ・掃除で徹底的に生活感を排除してあなたの家で夢を見させる。
 ・当日の滞在時間を長くしてあなたの家に愛着をもたせる。
 ・交渉では強気に出て相手を焦らせる。

これができれば、必ず高く売れます。

内覧を受け入れるのは、とても骨の折れる作業です。
他にも家を売る手続き、新居の準備・・他にもやることが山積みなのも分かります。
だから、掃除や当日の案内がおろそかになり充分にできない。
結果、売れるチャンスを逃す、値下げせざるを得ない状況に陥る。
そんな損をしてる人ばかりです!

それが数百万円の違いになるかも・・とはみんな考えていません。

高く売りたいなら、実行する!大変でもやる!

やれば、必ず高く売れます。
売れたら、がんばって良かった!と思えるはず。

今回は、家を売る中でも「内覧」だけを取り上げました。
でも、高く売る努力ができるのは「内覧」だけではありません。

他にも高く売るためのコツ 「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」も参考にしてください。
まだ、仲介業者選びで迷っている方はこちらの記事も参考にしてください「マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>」

マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>

マンションを売却する理由は人それぞれです。
・住み替えのための売却
・相続したが住まないので売却
・離婚して売却
・支払いが難しくなって売却
・資産整理のための売却

すぐに思いつくだけでもこんなにもあります。

そして、何を1番に優先したいかも人それぞれです。

例えば、住み替え目的なら新居の準備と並行して進めていくことになるので、新居準備とのバランスが大切です。
相続した物件を売却なら、すでにどこかに住んでいるということになるので、高値で売却やスピードが重要。
資産整理なら時間は多少かかっても高く売りたいと考える方が多く、離婚は1日でも早く売ってしまいたい!といった方が多いです。

ひとことで「売却」といっても売却過程の優先順位が人によって違います。

マンションなど不動産の売却を成功させたいなら優先順位をハッキリさせることが重要です!

目的に合った仲介業者を選ぶ

あなたの物件、どんな人が買うか想像してみて下さい。
3LDK郊外や戸建てならファミリー向け、2LDK都心なら夫婦か単身者もあるかもしれません。

あまり知られていませんが、仲介業者にも得意分野があります。
要するに、都心の物件を得意としている、郊外の物件を得意としているといった感じです。
都心の物件を得意としている仲介業者に、郊外の物件の売却を依頼しても(いつかは売れるでしょうが)上手くはいきません。
もたもたしている間に売り出し期間は長くなり、物件を探している人の目には「何か月も載ってる、売れ残り物件」に見えてしまいます。
売れ残り物件の印象がついてしまうと、どうしても内覧の候補から外れたり、値段を下げせざるを得ません。

こうならないためにはどうするか・・
あなたの物件タイプを得意とする仲介業者を見つければいいんです!!

仲介業者の探し方

あなたの物件タイプが得意な仲介業者はどうやって見つけますか?

➀あなたの物件タイプを得意とする仲介業者を見つけるためには、まずたくさんの仲介業者に声をかける必要があります。
➁その、声をかけたたくさんの仲介業者からあなたの物件を得意とする(実績のある)仲介業者をふるいにかけます。
➂残った仲介業者の中からさらに本当に実績があるか、印象などで絞り込みます。

こうして仲介業者を絞り込んでいけば、あなたの物件タイプを得意とする仲介業者に出会えます。

でも、➀の「たくさんの仲介業者に声をかける」はなかなか個人では難しいですよね・・

それが簡単にできるのが「不動産一括査定」です。

「不動産一括査定」では、一括と言うだけあって1度でたくさんの仲介業者に査定が依頼できます。
スマホやパソコンで物件情報・連絡先などを入力すると数時間~1週間ほどでおおよその査定額がメールで届きます。
あなたの物件が欲しい人が、どこにいるかなんて見当もつかないので、より幅広く探して、信頼できる仲介業者を探せます。

信頼できる仲介業者に出会えれば、あなたの希望に合った売却ができるはずです!

ちなみに、その他マンション売却に関する記事はこちらで紹介しています。

・マンション売却で何が1番重要か?➡「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
・マンション売却の詳しい手順➡「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」
・マンション売却でかかる費用➡「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
・マンション売却で必ずかかる税金➡「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」
・マンション売却にかかる期間➡「マンション(不動産)売却にかかった期間<実体験メモ>」

マンションや不動産売却の参考にしてください。

■まとめ

マンションを売却する理由は人それぞれ。
   ↓
売却過程の優先順位をハッキリさせる。
   ↓
あなたの物件タイプが得意な仲介業者に依頼するのがベスト!
   ↓
あなたの物件タイプが得意な仲介業者を見つけるには一括査定!
   ↓
一括査定でたくさんの仲介業者から信頼できる仲介業者を見つけ出す!
   ↓
マンション売却を成功したければ仲介業者選が重要!

私は、この一括査定から仲介業者を絞っていく方法で信頼できる仲介業者に出会えました。
そのおかげで、査定平均よりもプラス400万円で売れて、マンション売却大成功です。

その時の体験談は、「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で紹介しています。

売却がうまくいき、資金にも余裕ができたので住み替えも上手くいきました。
1度仲介業者を決めて仲介契約を結ぶと契約期間の3ヶ月は変えられないので、最初の仲介業者選びの段階からしっかり見定めることが重要です。

マンション売却を成功に導くのは仲介業者選びと言っても過言ではありません。

ちなみに、私が使った一括査定はオウチーノです。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却にかかった期間<実体験メモ>

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マンションなどの不動産を売却するのに、かかる期間は3~6ヶ月が平均だそうです。

でも、この売却に「かかる期間」とは、いつからいつまで?

売りに出してから売却先が決まるまで?

それとも、売りに出してから引っ越しまで?

手続きが全て終わるまで?

いつまでの事を言っているのか、イマイチはっきりしませんよね・・

私は、自宅マンションを売るときに、どれくらいの期間に何をするのかが知りたくて調べました。

しかし、売却期間というものが、人や書いてあるものによってあいまいで、
自分の生活に当てはめられるような、具体的な内容はわかりませんでした。

マイホームを売却するという事は、引っ越しをすると言うこと。
小さいお子さんや小・中学生をお持ちの家では引っ越しは大問題です!

そこで今回は、自分のマンション売却の経験から「期間」の事を書きます。
かつての私のように、もやもやしている方のお役に立てればうれしいです。

私の場合

今回は、マンションなどの不動産を売却する期間を「販売開始~決済」までだとします。
私がこう考える理由は、「販売開始」からが本格的な売却活動、「決済」までが法律的に売り主(あなた)のものだからです。

私は10日で、販売開始してから売買契約までいきました。

実際に、販売開始してから引き渡しまでは2ヶ月。

売却にかかる期間が長いほど、値段は下がる?
学校や保育園は??

もちろん、売りに出している期間が長ければ長いほど値段は下がっていきます。
売りに出している間は落ち着いた生活ができません。

金銭面でも、生活面でも、売れるまでの期間は重要です。

期間を分けて考えてみると分かりやすくなります。

販売開始前の大切な作業「仲介業者決め」

まず、売りに出す前に売買の仲介業者を決めなければいけません。
我が家の場合は、仲介業者を決めるのにかかった期間は2週間ほどです。

個人的な意見ですが、この「仲介業者決め」がマンション売却活動の中では1番大切な作業だと思っています。
期間は短いですがとっても重要な仲介業者決め。
私がどのように進めていったかは、「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。

売却期間を3つに分けてみる

term_of_selling

マンションなどの不動産を売却する期間を「販売開始~決済」までだとして売却期間を分けてみると、

①「販売活動」…売りに出してから、売却先が決まるまで。仲介業者を通して販売を始めてから内覧をすませ買いたい人との条件の確認をすませる。
②「荷造り」…売買契約から引っ越しまで。買いたい人と売買契約を交わし、引っ越し。
③「引き渡し準備」…引っ越しから決済まで。引っ越しをして物件を空にしてから決済(引き渡し)まで。

この3つに分けて考えられます。

3つの中で売り主(あなた)が1番がんばるのは「①販売活動」です。

前に書いたように、売却にかかる期間が長いほど値段は下がります。
反対に、販売開始からすぐに問い合わせや内覧などの動きがあれば、売り主(あなた)が有利になるので値下げ交渉に応じなくてもよくなります。

どうして「①販売活動」が1番のがんばり時なのかは 「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」でお話ししています。

「②荷造り」と「③引き渡し準備」は、主に手続きなどの事務的な作業や荷造りです。
それぞれでかかる期間を、参考にしてみて下さい。

①販売活動

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ある年の4月8日

仲介業者2社(C社・D社とします)と仲介契約を結びました。
仲介契約とは、お宅の会社に我が家の販売活動をお願いするね!といったものです。

そう、お分かりの方もいらっしゃると思いますが、2社との仲介契約なので一般媒介契約です。
仲介業者との契約の種類について知りたい方は「 後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」の「 3.仲介業者と契約」をご覧ください。

仲介契約の日に、D社にホームページ掲載用の写真を撮りたいと言われていました。
しかし、自分が納得できるほど掃除ができていなかったので、6日後に撮影だけ来てもらうことにしました。
お風呂など、水まわりのハウスクリーニングを済ませてから撮影してもらいたかったんです。

仲介業者の方は通常の掃除でいいと言われましたが、その写真を見て「来てみよう!」と思ってもらえるなら、努力は惜しみません!

仲介契約から4日目の4月12日

早速C社から電話があり、1週間後に内覧の予約をいただきました。

内覧の予約はもっと先だと思っていたので正直ビックリでした。
明日にでも・・との嬉しいお話しでしたが、私との予定が合わず1週間後になりました。

仲介契約から6日目の4月14日

D社がホームページ掲載用の写真を撮影に来ました。

私物は全て一時的に撤去し撮影。
撤去は簡単でいいとの話しでしたが、見てくれる方が自分の生活をイメージしやすいように全て撤去しました。

撮影は夜だったので、翌日から写真のホームページ掲載されます。

写真撮影の翌日、4月15日

夕方のことです、D社から電話がかかってきました。

仲介業者:「今、別の物件を案内しているお客さんが、〇〇さん(私)のお宅を見てみたいとおっしゃっていますが、これからどうですか?」
私:「えっ?!今からですか? ・・わかりました!30分後にお願いします。」

と言うのも、その電話を受けたのは夕方スーパーの中です。
急いで帰り、猛烈に片付けをして、お出迎えしました。

30分ほどして内覧のお客さんが仲介業者ときました。

内覧は30分~1時間くらい、おしゃべりをしながらなので、あっという間です。
今思い返すと、急すぎて迷いましたが、内覧を受け入れて良かったです。

翌朝、仲介業者から電話。

仲介業者:「〇〇さん(私)のお宅、気に入ったようでしたよ!値段をもう少し下げられないか聞かれましたが~」
私:「気に入ってもらえて良かったです!お話ししてあるように、1ヶ月間は値段を下げません。それでも良かったら進めてください。」

ちょっと強気に出てみました。と言うのも事前に1ヶ月は値下げをしないと決めていたので、あらかじめ仲介業者には伝えていました。

我が家は、販売開始をして1週間ほどの間に2件の動きがありました。
最初にC社の内覧の予約を入れてくれた方も、この電話の3日後に来ます。
今あせって値段を下げる必要はありません。

その日の夜、仲介業者から電話があり

仲介業者:「提示額で購入したいとのことです!明日、購入希望書を作成しに(店舗へ)来ます。」
私:「ありがとうございます!実際に購入希望書を作成してから予定の入っている内覧をお断りすることにします。」

購入希望書には法的拘束力はありません。
先に内覧の予約を断ってしまうと、万が一進めている話しが流れたら、振り出しに戻ってしまいます。

3日後に次の内覧予約が入っていたので、振り出しに戻るリスクを考えると購入希望書の作成で内覧予約を断るのがベストだと思いました。

内覧から2日目の4月17日

報告の電話です。
仲介業者:「無事に購入希望書の作成が終わりました。」
私:「ありがとうございます。C社のお客さんはお断りします。」

契約書を作成するまでは多少の不安はありますが、売却が現実的になってきたのに他の内覧を受け入れる訳にはいきません。

見事に内覧から2日で売却先が決まりました。
あれよあれよと言う感じで、実感のないままトントン拍子で話が進み、びっくりの連続でした。

4/8に仲介契約を結び売り出し開始、4/15に内覧、4/17には売却先が決まりました。
販売開始~売却先が決まるまでにかかった期間は9日間、大成功と言えます。

我が家の売却先は決まりました。
これからやることは、手続きや引っ越し準備です。

買い主の方との売買契約は1週間先に決まりました。
この日までに必要書類を揃えておかなければいけません。

売買契約について詳しく、また必要な書類などが知りたい方は「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」をご覧ください。
売却の手順なども詳しくお話ししています。

また、売却にもお金がかかることは知っていますか?売却にかかる費用は「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」で詳しくお話ししています。

②荷造り

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内覧で買い主の方に出会ってから9日目の4月24日

無事に売買契約が終わりました。

一般的に、売買条件の折り合いが付き、購入希望書を作成してから売買契約までは、あまり長い期間を置かないようです。
購入希望書には法的拘束力はなく、正式な売買契約書を交わさないと手続きを進められないからです。

契約書に捺印し、引っ越しを6月7日、引き渡しを6月13日に決めました。

この間に、住宅ローン清算の準備、新居の準備、引っ越し準備、引き渡しまでに揃える書類もあります。
我が家の場合は住み替え目的だったので、加えて新居の住宅ローン手続きなど売却プラス新居購入があり、てんてこ舞いでした。
なので、契約から引き渡しまで50日の期間を取りました。

引き渡しの当日には家を空にしている必要があるので、引っ越しまでは44日。
一般的には、この契約から引き渡しまでの期間を1.5~3ヶ月取ることが多いようです。

3つに分けた期間の中で、この期間が1番やることが多いので、

・売り主にすでに住宅ローンがない(完済済み)
・退去済(空き家)
・新居の準備ができている(同居など)
・買い主が住宅ローンを組まない(現金購入)

などの理由があると、手続きが少ないので短くすみます。

実際には書類を揃えて記入し提出するだけ。
役所に出向いたり多少はありますがそんなに時間は取られません。
この期間に1番大変なのは引っ越し準備です。

契約から44日目の6月7日

引っ越し!

我が家の場合はゴールデンウィークを挟んでいたので、休みの間に猛烈に引っ越し準備をしました。
6人分の荷物、なんとか引っ越し終わりました。

売買契約~引っ越しにかかった44日間は、大忙しでした。

③引き渡し準備

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引っ越しが無事に終わり、売却手続きも終わった気分です。

しかしまだ終わっていません。
段ボールの山と戦いながら、6日後の引き渡しに必要な物の再確認をします。

引っ越しをしてから引き渡しの間に、立会い確認というものがあります。
これは、本当に引っ越したかどうか、隠れた故障はないか、などをまだ売り主(あなた)の持ち物の間に買い主と確認するものです。

ほとんどの場合、仲介業者も立ち合います。
売却するマンションの必要書類やカギ、設備の取説ファイルなど、買い主側に渡すものは1つにまとめておきましょう。

引き渡しで使う銀行の通帳や印鑑などもです。
引っ越しすると何かを探し出すのは一苦労なので、できれば引っ越す前にまとめておくと良いでしょう。

引っ越しから6日目の6月13日

決済の日になりました。

9:30に銀行へ出向き、諸々の手続きが済んだのは正午すぎです。
住宅ローンがまだ残っていて決済当日に売却代金で清算する場合、1日で終わらせなければならないので長くかかります。

引っ越し~決済に取った期間は6日間です。

まとめ

いかがでしたか?
一言に売却と言っても、みんなが同じではありません。

売却期間を左右するのは、やはり「売りに出す~売却先が決まる」期間です。
他の期間は、手続きや審査などにかかる期間で、あまり個人差はないからです。
早く売却先が決まれば、それだけ早く引き渡しができます。

我が家は、
①販売活動(売りに出す~売却先が決まるまで)が9日間、
②荷造り(売買契約~引っ越しまで)が44日間、
③引き渡し準備(引っ越し~決済に取った期間)が6日間で、全体は約60日間。
約60日で我が家から、新しい方の家になりました。

期間の区切りを見ても分かるように、売却先が決まるまで1ヶ月かかったら、残りの手続きが50日としても3ヶ月ほどかかります。
マイホームの売却は、早い方が高値で売れる可能性が高いので、売ると決めたら売り出しに全力を注いで見てください!

我が家がスピード高値売却できたちょっとしたコツなど「 後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」で紹介しています。
ぜひ参考にしてみて下さい。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション売却・仲介手数料とは?相場と計算法

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マイホームを売却する時は、仲介手数料がかかるのはご存知ですか?

不動産を買った時と同様、売却にも色々な諸経費がかかります。
その諸経費の中でも最も高いものが仲介手数料です。

今回は、仲介手数料とは何か?という事から相場や計算法までをわかりやすく説明していきます。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産仲介業者へ払う手数料のことです。

マンション(不動産)を売却するとき不動産の仲介業者に仲介を頼みます。
仲介手数料は、売却先が決まり売却代金を受け取る時に仲介業者に支払います。
なので、本来なら物件引き渡しの(売却代金を受け取る)際に買い主から売却代金をもらい、一括で仲介業者に支払うものです。
ですが、最近は契約書を作成する時と物件引き渡しの時の2回に分ける業者が多いです。
2回に分けられる場合も、契約書を作成する時なので手付金を受け取るタイミングになっています。

仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立しなければ支払いはありません。

大げさに言うと、内覧のお客さんを5人も連れてきてくれたA社、内覧のお客さんを1人連れてきたB社、B社のお客さんがあなたの物件を買うことになればA社には1円も支払いはありません。
仲介業者との契約金なども一切発生しないので、がんばってくれたA社には申し訳ないですが、感謝の気持ちだけです。

でも、仲介手数料って、決して安くはないイメージですよね・・。

仲介手数料の相場は?

仲介手数料の相場ってどれくらいなんだろう・・

仲介手数料は売却価格によって金額が変わりますが、だいたいの売却価格での相場をみてみましょう。

売却価格  ➡  仲介手数料
1,000万円    39万円
1,500万円    55万円
2,000万円    71万円
2,500万円    87万円
3,000万円    104万円
※千円単位四捨五入

ここにあげたのは仲介手数料の上限です。仲介手数料は法律で上限が決まっています。
昔からの慣例で上限=相場となっていますが、最近では仲介手数料を値引きしたりする仲介業者も出てきています。
仲介手数料の値引きをする業者が増えている反面、売却活動も一生懸命やってもらえなかった、などのトラブルも増えているので注意が必要です。

売却の諸経費の中で大きな割合を占める仲介手数料、安くはないからこそ大まかでも事前に金額が分かっていると資金計画がしやすいですよね。

次は正確な金額を知るための計算法をご紹介します。

仲介手数料の計算法

金額!これが1番気になりますよね。

仲介手数料の上限は法律で「売却価格×3%+6万円」と決められています。
実際には「売却価格×3%+6万円」に消費税(現時点では8%)が加算されたものです。

この計算式にあなたの物件の売却価格を当てはめて計算すると仲介手数料の金額が出ます。
まだ売りに出していない方も、考えている販売価格を当てはめて計算してみてください。

仲介手数料の計算例

「(売却価格×3%+6万円)×消費税{現時点では8%}」で計算例をあげてみました。

<1,000万円の物件> 
1,000万円×0.03+6万円=36万円×1.08=388,800

<1,500万円の物件> 
1,500万円×0.03+6万円=51万円×1.08=550,800

<2,000万円の物件> 
2,000万円×0.03+6万円=66万円×1.08=712,800

<3,000万円の物件> 
3,000万円×0.03+6万円=96万円×1.08=1,036,800

なんと、3000万円を超える不動産売買では、仲介手数料が100万円を超えます!
売却でお金が入るからといって呑気にかまえていられる金額ではありません。

まとめ

いかがでしたか?
売却を成功させるには、売却で受け取る金額も大切ですがあなた自身が支払う金額も把握しておく必要があります。
一般的なマンション(不動産)売却の経費では、仲介手数料が1番大きな経費とも言えるので、大きな割合を占める仲介手数料が分かっていると資金計画がしやすくなります。
資金計画ができていると、初めての不動産売買でも気持ちにゆとりがうまれます。
人生で何度もあることではないので、ゆとりのある資金計画で売却を成功させてください。

仲介業者選びを迷う方は 「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」「マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>」で詳しく説明しています。

どんなタイミングで仲介手数料を支払うかなど、マンション(不動産)売却の手順や流れを知っておきたい方は 「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。

マンション(不動産)売却に関する費用は 「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」で詳しく説明しています。

大きな割合を占めるのは仲介手数料ですが、費用全体の流れを知っておいて損はありません。ぜひ参考にしてください。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで

マンション(不動産)売却の費用は?

マイホームのマンション(不動産)を売却するとお金(売却代金)が入ってきます。
でも、支払わなければいけないお金もある・・という事はご存知ですか?

マンション(不動産)の購入と同じように、売却でも手数料や税金など、様々なお金が必要です。

売却でお金が入ってくるとは言っても、いつ?何にお金が必要なの?など、心配がありますよね。
マンション(不動産)の売却にかかる費用を、どのタイミングで、何が必要なのか、事前に知っておくとお金の流れが把握しやすく、不安も減ります。
一生に何度も経験することではないので、安心して納得のいく売却をしたいものです。

今回は、マイホームのマンション(不動産)を売却する場合に必要な経費(お金)をまとめました。
売却では、住んでいたマイホームであればマンション・戸建てのどちらでも支払う費用の項目はほとんど同じです。
マイホームのマンションや戸建ての売却を考える方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

マイホーム売却の流れ

経費を説明する前に、まずマイホーム売却の流れを把握する必要があります。
簡単な流れとしては、こうなります。

1.相場を知る(売却するマイホームの相場です)
2.訪問査定(仲介業者に実際の物件を見て査定してもらいます)
3.仲介業者と契約(仲介を任せる業者を決めます)
4.売却活動スタート (売り出し価格を決めて、サイト掲載やチラシを配布してもらいます)
5.内覧(お客さんが見に来ます)
6.契約(買い主との売買契約)
7.決済(引き渡し)

マイホーム売却は、大きく7つのステップに分けることができます。
その中で、売り主(あなた)に経費が必要なるのは、6と7の契約と決済だけです。
実際に買い主が決まり、売却契約のタイミングまでは経費は発生しません。

高値売却の詳しい手順、ちょとしたコツやポイントは、「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」で詳しく説明しています。
また、高値で売れるかどうかを大きく左右する仲介業者選びの体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」でも高値売却のコツを紹介しています。
よろしければ参考にしてください。

マイホーム売却の必要経費

マイホーム売却のステップで経費が必要なのは、「契約と決済」だけです。
仲介業者は成功報酬なので、業者を決めて仲介契約を結ぶときの契約金などはいりません。

「契約と決済」の中で、売り主が支払う項目や支払う相手をあげてみました。

・収入印紙代→郵便局
・仲介手数料→仲介業者
・住民票の写しの取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・不動産所有権移転登記の費用→司法書士
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)→司法書士
・印鑑証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の市民課
・評価証明書の取得費用→区役所など市区町村の役場の税務窓口

物件によっては数百円~数十万円以上になるもの、かかる費用は様々です。
それぞれ、いつ支払う費用なのか見てきましょう。

契約時に必要な費用

契約時に必要な費用は以下の3つです。

・収入印紙代(契約書に貼るもの)
・仲介手数料( 契約時と精算時に1/2ずつ支払いを分ける場合が多い)
・住民票の写しの取得費用

契約では、マンション(不動産)の売買契約を買い主と結びます。
この時にかかる費用は、主に売買契約書の作成のためにかかるものです。
契約金(一般的には売却価格の10%)を買い主から受け取り、残代金を決済(引き渡し)で受け取ります。

ひとつずつ、支払うタイミングと一緒に詳しく説明していきます。

<収入印紙代(印紙税)>
収入印紙代は、売買契約書に貼ります、収入印紙を貼り、押印することで印紙税を納めたことになります。
契約の日に収入印紙を持参するので、事前に郵便局で購入しておく必要があります。
郵便局でもらえる収入印紙の領収書は捨てずに取っておいて下さいね、減税などの優遇措置によっては売却後の確定申告で必要になる場合があります。

収入印紙(印紙税)の金額基準などについては、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で詳しくお話しています。

<仲介手数料>
仲介手数料は、契約時と精算時に1/2づつ支払いを分ける場合が多いです。
仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6万円」と法律で決められています。
実際には「売却価格×3%+6万円」に消費税が加算されたものを、仲介業者に支払います。

仲介手数料にかかる消費税に関しても印紙税と一緒に、「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」で、仲介手数料にかんしては、「マンション売却・仲介手数料とは?相場と計算法」で詳しく説明しています。

<住民票の写しの取得費用>
住民票の写しは、仲介業者によって決済時のタイミングで必要な場合もあります。
どちらの場合でも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要です。
あまり早くに取りに行くと無駄になってしまうので、売却先が決まってから取りに行くと良いでしょう。
また、売り主が決済までに引っ越しをしているか(住民異動届の提出が済んでいるか)を確認するために、引っ越し後の住民票の写しを確認する場合もあります。
自治体によって多少違いますが、1通あたり数百円で取得できます。
事前登録でコンビニ受け取りができる市区町村もあります。

決済(引き渡し)に必要な費用

・不動産所有権移転登記の費用
・抵当権抹消登記の費用(住宅ローンを売却時に清算する場合のみ必要)
・印鑑証明書の取得費用
・評価証明書の取得費用
・仲介手数料( 契約時に半分支払った残り)

これもひとつずつ、詳しく説明しています。

<不動産所有権移転登記>
不動産の所有権移転登記は、売却によって所有権が移転した時に申請する登記のことです。
不動産の売買では、〇〇さん(売り主)から〇〇さん(買い主)に移りますよ~と言う連名での登記申請をします。
連名での登記申請なので、ほとんどが仲介業者の司法書士にお任せすることになります。
印鑑証明や権利証などを預けて、委任状を書き依頼します。

<抵当権抹消登記>
抵当権とは、マンションなどの不動産を住宅ローンを利用して買った場合に、その物件を担保としている権利です。
住宅ローンを払い終えれば担保にしておく必要はないので、その抵当権を抹消(消す)ための登記が必要です、これが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記の申請には、銀行からの完済証明書などいくつかの書類が必要です。
売却時に、すでに住宅ローンを完済していて、抵当権抹消手続きが済んでいる場合は不要です。
一般的にはこの登記も委任状を書き、司法書士にお任せすることになります。
不動産売買の順序として、抵当権抹消登記を行わなければ不動産所有権移転登記はできません。

どちらの登記手続きも、事前に仲介業者を通して見積りが出ます。

<印鑑証明書や評価証明書>
印鑑証明書は、ご存知の通り印鑑登録の証明書です。
不動産の売買では実印を使うので印鑑証明書が必要になります。

評価証明書とは、「固定資産評価証明書」のことで、固定資産(不動産)の評価額の証明書です。
これは、不動産の税金を計算する時に参考にされるもので、不動産を売買する時の目安にもされます。
区役所など市区町村の役場の税務窓口で受け取れます。

どちらも、決済の日から逆算して3ヶ月以内の日付のものが必要で、1通あたり数百円で取得できます。

<仲介手数料>
契約時に仲介業者に支払った残りの半分です。

引渡し後に必要な費用

え?他にも支払う費用があるの?と思いましたよね・・

引渡し後に費用が発生するとしたら、売却後の税金です。

イメージとしては、売却によって利益が出たら所得税と住民税を支払うといった感じです。
不動産を売却したら、その翌年(2/16~3/15)に確定申告をします。
確定申告では大まかに、いくらで購入した物を、何年所有し、いくらで売却したかによって税金が決まります。
大幅な赤字の場合は税金が安くなる場合もあります。
何を、何年所有したかによって、減価償却費が変わってくるので、実際に個々のケースを計算してみないと税金が発生するかどうかは分かりません。

また、3,000万円までの利益なら課税されない特例などもあります。
マイホームの買い替え目的での売却なら、先ほどの特例よりも新しく購入したマイホームの住宅ローン減税などの優遇措置を利用した方が得をする場合もあります。
どの特例や優遇措置を利用するのが良いのか、購入や売却の時期や金額によって違うので、詳しくは税務署などの税理士にご相談ください。
特例や優遇措置によっては、仲介手数料や収入印紙代などの売却にかかった費用も控除の対象になる場合があります。
費用も控除対象になる場合でも、領収書がないと認められません。
どんな費用の領収書でも、マイホームの売買に関わるものなら念のため保管しておきましょう。

確定申告をして、税金を支払う、または取り戻す手続きを行うまでがお金の流れと、心の片隅に入れておいて下さいね。

売却で利益が出た場合の所得税と住民税について、「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!住民税・所得税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

まとめ

いかがでしたか?
マイホームの売却では、今あげた費用の他にも不用品の処分や引っ越しなどたくさんの費用がかかります。
マンションや戸建てを売却しようと思ったら、売却にかかる費用を知っておくことはとても大切な事です。
売却の目的は人それぞれですが、住み替え目的での売却なら新生活にもお金がかかるので、売却だけでなく新生活も含めたお金の流れを把握したいものです。
入ってくるお金を知り、出ていくお金を知り、後で戻ってくるお金や支払う税金などを知ることで、売却全体のお金の流れが把握できます。

売却全体のお金の流れを把握して、高値売却を目指して下さい!!

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。