マイホーム購入

「建売住宅」か「注文住宅」かで迷ってる皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

「建売住宅と注文住宅、どちらがいいの？」

一戸建てを検討する上で、一番最初に悩むところだと思います。

そこで今回は、マイホーム購入で世の中の人が重視する9項目と共に「建売住宅と注文住宅の比較」をしてみました。
是非、参考にして下さい！

購入費用

○建売・土地付き注文　×注文+土地

やはり一番気になるのは購入費用ですよね。

それぞれの平均購入価格や購入した人の年収や面積を比較してみました。

※2016年度 フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）より

購入価格だけを切り取ってみれば、建売住宅が一番安いことがわかります。注文住宅であれば更に土地代がかかってきますからね。

建売住宅と土地付き注文住宅と比べると、600万円程の差です。

この差は大きいようにも思えますが、敷地面積を見てみると明らかに土地付き注文住宅の方が広いことがわかります。

建物面積を同じくらいとすると、意外にも建売住宅と土地付き注文住宅は費用に大きな差はありません。

資金計画の立てやすさ

○建売　×注文

建売は価格が明示されてるため、資金計画を立てやすいと言えます。

注文では、設計してからではないと詳細の金額はわかりません。
あれこれと要望を出しているうち、当初の予算よりも高額になっている場合もあります。

また土地も別で購入する分、建物よりも先にローンの返済が始まるなど、返済計画も複雑になります。

その点、建売はほぼ予算通りに購入できるのがメリットになります。

手間

○建売　×注文

注文住宅は、まず初めに土地を探さなくてはいけません。
タイミングよく希望の土地が見つかればよいですが、土地が見つかるまで長いと数年かかる場合もあります。

立地が良いなど人気のある土地は建売に買い占められているので、見つけるのはより難しく時間がかかります。

また土地が見つかった後も、何度も打ち合わせをしたり工事の経過を見に行ったりと時間と手間がかかります。
夫婦喧嘩も必ず起こりますし、時には設計士さんと意見がぶつかることも。

建売は既に完成しているので、面倒くさがりの人には楽です。

自由度

○注文　×建売

こだわりを実現できるのは注文住宅です。
ハウスメーカーや工務店によって限度はありますが、間取り、外装、内装、設備、建材、工法を自由に選べます。

建売の場合は、万人受けするようなシンプルな作りになっているため、必要最低限の設備しかありません。
質の高いものは使われませんし、逆に自分には必要のないものがあることも。

ただ未完成のまま売り出されている建売ならば、壁紙や塗装など構造に影響のない部分であれば自分で選べる場合もあります。

仕上がりのイメージしやすさ

○建売　×注文

仕上がりのイメージしやすさは、自由度とは相反する部分です。

建売は既に完成していたり、同じタイプの家が既に建っていれば、実物を見ることができます。
家具の配置、日当たり、風通しなどを自分の目で確認できるのがメリットです。

逆に、コンセントの数や位置、家具が収まるかどうかなど、自分の目でしっかりとチェックして購入しなくてはいけません。

注文は自分の希望通りに建てられるオンリーワンの家なので、完成してみなければどんな家なのかわかりません。
時には「イメージしていた家と違った…」という失敗もあります。

工期

○建売　×注文

時間がかからず、スケジュールの立てやすいのは建売住宅です。

1年以内に引っ越したい！という場合でも、住宅が決まればすぐに入居できます。

注文の場合は、土地探しに数か月～数年、打ち合わせに数か月、建築工事に3~6か月、合計1～2年はかかります。

品質

○注文　×建売

建売は同じ家を複数戸建てるため、安い建材を大量発注します。
その分材料費は安く済みますが、その分注文の方が寿命は長いと言えます。

また、施工業者にとっても建売は単価が安いため、量をこなさなくては儲けになりません。
よって、「早く建てる」ことを重視している建売の施工業者も多いでしょう。
買主は完成後しか見られないことが多いので、構造の中はどうなっているかわかりません。
「欠陥住宅」というのはほんの一部ですが、建売には当たりはずれがあると言えます。

一方で注文は、建築中も順を追ってチェックできます。
建築中はこまめに顔を出した方が良いでしょう。お互いの顔が見えると手抜きもしづらくなりますし、クレームになっては面倒だと業者も考えるからです。

建てている経過を見られるという点で、注文の方が品質も確実だと言えるでしょう。

アフターサービス・保証の充実

○注文　×建売

新築であればどの住宅にも、品確法という法律によって10年間保証がハウスメーカーに義務付けられています。

11年目以降の保証を受けるには、保証期間を延長する必要があります。
メーカーの有償メンテナンスを受けることが条件になりますが、メーカーごとに定められた最長期間（20~30年）まで保証を延長することができます。

しかし、メーカーのメンテナンス費用が数百万円になることもあります。
11年目以降は保証期間を延長せず、安い外部業者にメンテナンスを依頼するというのも一つの選択肢です。

このように、保証期間については建売か注文というより、業者によって異なります。

しかし、細かいアフターサービスについては注文住宅の方が有利です。

注文は設計時から顔の見える付き合いですから、引渡し後に何かあってもすぐに相談できます。
建売は引渡し後、担当者が顔を見せることはあまりありません。

更に、建売は立地や間取りから選ばれることが多く、知人に紹介されることがほとんどないため、あまりアフターサービスまで徹底していません。
注文なら知人の紹介に繋がる可能性もあるため、アフターサービスまで徹底しているところが多いです。

将来の資産価値

○建売　×注文

住宅の価値には2種類あります。使用価値と資産価値です。

使用価値とは自分にとっての価値のこと。自分が満足できる物件であれば使用価値が高いと言えます。

対して、資産価値とは不動産市場で評価される価値のことです。

では、将来もしも売却することになった時に資産価値が残るのはどんな住宅でしょうか。

実は建物自体の価値は20~30年でゼロになると言われています。建物は消耗品なのです。

そこで残るのは土地の価値です。

その点で言えば、建売の方が立地の良い場所に建てられていることが多いので、価値が高いと言えます。

また、建物の価値が残っている場合でも、建売の方が価値は高いと言えます。

建売はクセがなく、万人受けするようなオーソドックスな間取りです。

それに対して注文は一人ひとりに合わせて設計されているので、個性的な作りになっています。
万人受けしないものには資産価値は付きません。

よって、将来売却することを考えたら、建売住宅の方が得なのです。

まとめ

建売住宅と注文住宅、それぞれの項目で勝敗を決めてみました。
しかし、本当にどちらがいいのかはあなた次第。
自分にはどちらが向いているのか、生活スタイルや家族構成を踏まえて決めましょう。

建売住宅が向いている人

注文住宅が向いている人

是非、あなたのマイホーム選びの参考にしてみてくださいね！

中古マンションを現金で一括購入しようと考えている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

中古マンションを購入できるだけの現金が用意できた場合、現金一括で払ってしまった方が得なのか？
それとも住宅ローンを組んだほうがいいのか？

そこで今回は「中古マンションを現金一括で購入するメリットとデメリット」について書いてみました。
是非、参考にしてください！

メリット

生活がラクになる

毎月の利息なし

まず現金で一括購入できるとなると、住宅ローンでお金を借りる必要がなくなるため、毎月の利息が0円になりムダな出費をせずに済みます。

毎月の出費が抑えられるのは大きいですね。お金も貯まります。

もしもの時にもお金に余裕があると安心です。

住宅ローンを借りた場合の返済額は以下の通りです。

つまり、住宅ローンを借りると、利息+手数料で600万円程多く支払うことになります。

ローンの諸費用なし

また、ローンの諸費用もかかりません。

住宅ローンの主な諸費用は以下の通りです。

これらは現金購入した際には必要のないものです。（他に火災保険料もありますが、現金購入した場合も別途加入するとして省略します）

融資手数料と保証料は借入先や借入額、借入期間によって大きく異なりますが、いずれも合計すれば数十万円程かかることが多いです。

その分、引越し費用等に充てることができますね。

時間を節約できる

ローンを組まなければ審査も必要ありません。

何度も金融機関に来店しなくて済みますし、多くの書類を記入したり、必要な書類を集めたりしなくてもよいのです。

ローンの審査にかかる時間と労力を節約することができるということです。

金融機関に来店するにも平日の昼間でなければいけませんので、そのために仕事を休む必要もありません。

安く買える可能性がある

売主が早く売却したいと考えている場合、現金購入は上記の通り時間がかからないので喜ばれることもあります。

つまり、値引き交渉もしやすくなるのです。

売りに出て時間が経っている場合は特に、強気で値引き交渉しても良いでしょう。

逆に売りに出て時間が経っていない物件や待っていても買い手がつくような物件、売却を急ぐ理由がない場合であれば、現金購入でも値引きできる金額は変わらないと言えます。

デメリット

手元に残る現金が少なくなる

一番のデメリットは「現金がなくなってしまう」ということです。

住宅は購入した後にも多くのお金がかかります。

固定資産税や火災保険料、マンションの維持費（管理費・修繕積立金・駐車場代）などなど。

そちらの支払いが苦しくなっては本末転倒です。せっかく新しい生活を初めても生活が貧しくては意味がないのです。

「手元に現金を残して余裕のある生活をする」というだけでも、住宅ローンに高い利息を払う意味はあります。

また、将来大きな出費があれば、住宅ローンより他のローンの方が金利は高くなります。

将来教育ローンや自動車ローンを借りるよりは、住宅ローンを借りながら大きな出費に備えて現金を少しでもとっておいた方が得です。

更に、住宅ローンを借りて手元の現金を資産運用した方が、プラスになる可能性もあります。

住宅ローン減税制度を活用できない

住宅ローン減税はその名の通り、住宅ローンを借りた人に適用される減税制度です。現金購入をしてしまうと適用できません。

住宅ローン減税とは

住宅ローンを使って住宅を購入した場合、毎年の住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税から控除され、確定申告で戻ってきます。

平成33年12月31日までは、毎年最大40万円（合計400万円）の控除を受けることができます。（長期優良住宅、低炭素住宅の場合は毎年最大50万円）

毎年の控除額は「ローン残高の1%」、「1年間の最大控除額40万円（50万円）」、「所得税+住民税額（住民税は上限13.65万円）」のうち、一番小さい額になります。

つまり、住宅ローンの借入額が多く、収入が多い（支払う所得税が多い）ほど得をする制度です。

住宅ローン減税を使った方が得？

現金購入はローンの利息を払わなくて良い分、住宅ローン減税を利用できません。

では、実際はどちらが得なのでしょうか。

まずは住宅ローンを借りた場合の10年間の控除額です。年収500万円（ボーナス払いなし）の場合で計算してみました。

借入額3,000万円　借入期間35年　金利1％（固定金利）元利均等返済の場合

では、住宅ローンを借りた時にかかる費用と返ってくるお金を見てみましょう。

かかる費用の方が控除額よりも350万円ほどはるかに上回ることがわかります。つまり、圧倒的に現金購入した方が得です。

これより年収が高い場合でも、借入額3,000万円なら最大でも控除額は258.7万円にしかなりません。（すまい給付金は年収が高いともらえなくなります。）

借入額が高くても低くても、現金購入した方がやはり得なのです。

団体信用生命保険に加入できない

住宅ローンを借りる際には、ほとんどの金融機関（一部の金融機関やフラット35を除く）で団体信用生命保険の加入が条件となって付いてきます。

保険料は利息の中に組み込まれていますので、別途支払う必要はありません。

契約者が死亡したり高度障害になった場合、団信に加入していればローンの残債は保険金から支払われます。つまりチャラになるということですね。

現金で一括で購入しても、契約者にその後もしものことがあって生活に困ってしまっては意味がありません。

現金を手元に残し、住宅ローンを少しずつ払いながらもしもの時のリスクに備えるというのも一つの手です。

しかしこれはもしもの時だけの話ですので、「それよりも利息を余分に支払いたくない！」という人には現金購入が良いでしょう。
その際には住宅資金の保障も含まれる生命保険に加入した方が良いです。ただ、団信よりは割高になります。

どちらにせよ、団信に加入した場合・しなかった場合どちらも、住宅を購入した時には生命保険の見直しが必要です。

よくある質問

税務署からお尋ねくるの？

「お尋ね」とは？

住宅を現金一括購入すると、数か月後に税務署から「お買いになった資産の買い入れ価格などについてのお尋ね」や「新築、買入れまたは賃借された家屋等についてのお尋ね」という名前の
文書が送られてくることがあります。

この文書は不動産を購入した人全員に送られてくるわけではなく、現金で住宅を購入した人や所得に見合わない住宅ローンを組んでいる人など、お金の出所を調査する必要があると税務署が判断した人のもとに届きます。

そして、「どのように現金を調達したのか」、「申告されていない贈与があったのではないか」ということを調べます。贈与があったのなら、金額によっては贈与税を納めなければいけませんからね。（後ほど詳しく記述します）

なぜ税務署が住宅を購入したことまで知っているの？

不動産登記をすると税務署にもその情報が入ります。

住宅ローンを組んでいる場合、抵当権設定登記というものが記載されます。
つまり登記簿を見れば、現金で購入したかどうかまで税務署にはわかるのです。

毎年の所得も当然税務署は把握していますから、誰かの援助がなければ買えないのではないかと判断されてしまうと「お尋ね」を送付することになるわけです。

「お尋ね」の内容は？

主に、購入時期や価格、職業や年収、資金の調達方法を聞かれます。

回答は強制ではありませんが、お尋ねを無視し続けたり虚偽の回答をすると余計に税務署から怪しまれ、場合によっては大々的な「税務調査」になってしまうこともあります。

速やかかつ正確に回答しましょう。

証拠を残しておこう

いざという時のために証拠となる重要書類はきちんと残しておきましょう。

売買契約書をはじめ、自己資金なら預金通帳、親からお金を借りた場合には金銭消費貸借契約書（借用書）と返済していることがわかる通帳、贈与を受けたときには贈与契約書などが証拠になります。

また、夫婦で共有名義になっている（夫の持ち分が100%でない）場合も、登記した持ち分がそれぞれの収入に見合っていないと、夫婦間での贈与がなかったか疑われます。

例えば、3,000万円の住宅の持ち分を夫婦50%ずつ（1,500万円ずつ）にしたとします。しかし、夫の年収が500万円、妻の年収が100万円だと、夫から妻に贈与があったのではないかと税務署は疑うわけです。

夫から妻へ借金をした場合も、金銭消費貸借契約書を作成し、実際返済している証拠を残しておきましょう。

親から援助して貰ったけど、確定申告は必要なの？

贈与税とは？

住宅購入目的で無条件にお金を援助してもらうことは「贈与」にあたります。

通常、1年の間（1月1日～12月31日）で基礎控除の110万円を超える贈与には贈与税がかかります。

しかし、住宅購入目的の贈与の場合、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を適用すれば、基礎控除110万円にプラスして700万円（長期優良住宅は1200万円）、つまり合計810万円までは非課税になります。※消費税8%で契約、平成32年3月31日までに住宅取得した場合

非課税なら申告は不要？

では非課税の範囲内であれば申告は必要ないのでしょうか。

答えはNOです！「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を適用するには申告が必要です。

申告しなかった場合、この制度は適用されません。申告期限（住宅取得した翌年3月15日）を1日でも過ぎたらダメです。

基礎控除110万円を超えた分には課税されてしまいます。

非課税制度の適用条件

他にも、贈与を受ける相手や住宅取得のタイミングにも規定があります。

つまり、贈与を受けた財産を後々の生活に充てることはできないのです。引越し費用や家具家電に充てるのもNGです。
そして必ず「①贈与を受ける」→「②その資金で住宅を購入する」の順番でなくてはいけません。

まとめ

いかがでしたか？
中古マンションを現金一括で購入するメリットとデメリットとに加え、贈与税について紹介しました。

現金一括で購入した方が利息が不要な分やはりオトクです。

ただし、住宅ローンに入ることで回避できるリスクもあります。

また、現金購入で合計金額が安く済んでも、生活が苦しくては意味がありません。

自分の収入や将来の収支プランによってどちらの選択が自分に合っているか見極めてくださいね。

無理のない資金計画での購入を！

戸建てに引っ越しを考えている方こんにちは。
私は少し前に、マンションから戸建てに引越しました。
家の中でこれは便利！と思ったモノのＴＯＰ５をご紹介します。
さらに、我が家は建て売りですが、もし注文住宅だったらグレードアップしたい！という物もちょびっとご紹介。
これから家を買う方、建てる方、よかったら参考にしてください。

便利だったモノＴＯＰ５

第１位　ホスクリーン(室内物干し)

ホスクリーン！これは便利！
天井から物干し竿を吊り下げる「室内物干し」です。
梅雨時期はどうしても家の中に干すことが多いですよね。
ホスクリーンの存在を知らなかった私には、洗濯の救世主に思えました。
引っ越す前に1セット業者さんにつけてもらっていたのですが、もう1つ欲しくて自分で付けました。
ホームセンターで\6,000くらいで買えます。
天井の芯さえ発見できれば簡単に取り付けられるのでやってみてくださいね。

そして、この室内物干しに電動があるんです！
電動のものは、リモコンで上下するので使う時に出し入れできます。
我が家のは吊るしっぱなしですが、スイッチ1つで収納できるんです、何とスマートなんでしょう！
電動は天井に埋め込まれる作りなので、たぶん建てる段階で計画が必要ですね。
本当に、うらやましい！

第2位　シャッター

「シャッター」閉める家と閉めない家がありますよね。
大通りに面していたり、高い塀があったり、様々だと思いますがシャッターはあった方がいいと思います。
我が家は閉める派なので下のように思うのかもしれません。
・防犯になる：留守の目印になってしまうという意見もありますが、私が空き巣の犯人ならシャッター＋窓を破って侵入するよりも窓だけの方が早く侵入できるので、シャッターの家は狙いません。
・窓が汚れにくい：私は怠け者なので窓ふきが嫌いです。シャッターがあるおかげで窓に当たる雨が減りました。もちろん、雨の跡？うろこのような汚れも減りました。
・直射日光が当たらない：夏に出かけていても、家の中があまり暑くなっていないんです。シャッターは熱くなっていますが、きっとシャッターがあるおかげで窓ガラスに直射日光が当たらないからだと思います。
３つとも私の感覚的なものですが、シャッターは便利です。

そして、シャッターも電動があります。
電動シャッター、本当にうらやましい‼
蚊がたくさん飛ぶ夏、シャッターを閉めるときにどうしても蚊が家の中に入って来ます。
電動なら、窓や網戸を開けることなくシャッターが閉められる！
蚊の侵入を恐れて、忍者のようにシャッターを閉めなくても良くなるんです！
これから家を建てる方は電動シャッター、オススメです。

第3位　太陽光発電

我が家は引っ越しをしてから太陽光発電を設置しました。
最初の夏は太陽光発電なしでしたが、設置前に比べたら設置後では夏でも約半分の電気で済んでいます。
太陽光発電は、春と秋に多く発電できます。
1年平均でみると、4割ぐらいの電気代しかかかっていません。
それに、売電のお金も入ってきます。
設置したお金を考えると今はまだマイナスですが、長い目で見たら損はありません。
高額なものなので、故障した場合や天災にあった場合の保証と信頼できる会社で設置すれば損はないと思います。

第4位　トクラスキッチン

トクラスキッチン、あまりピンとこなかったんですが使ってみて良さがわかりました。
キレイを長持ちできます。
ステンレスのシンクでないので水あかが着きにくく、すぐに汚れが落ちます。
水の音も静かです。
怠け者の私にはありがたいです。

第5位　Ｗ床下収納

床下収納は、シャッターと同じく使わない人もいます。
我が家の床下収納は可動式で、２つ分くっついた収納を１つの入口からスライドさせて使うものです。
マンションにはシンクの上に吊り戸棚がありました。
今の戸建てには吊り戸棚がないので、キッチンの収納スペースが減ってしまいました。
たまにしか使わない食器やかき氷機などのシーズン物の居場所になっています。
床下は夏でも涼しいので、お酒を保管している人が多いです。

まとめ

いかがでしたか？
ホスクリーンや太陽光発電は家を建てた後でもできますが、電動シャッターにたいに建てる前から計画しておいた方がいいものもあります。
贅沢を考えだしたらキリがないけど、便利なものはやっぱり便利。
後悔のないように家を選んでくださいね。