マイホーム購入

住宅ローンを考えている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

住宅ローンはどんな種類あるの？
どうやって選べばいいの？
世の中の人はどうしてるの？

このような質問をよく受けます。
そこで今回は「住宅ローン種類と特徴、選び方」を書いてみたいと思います。

住宅ローンの種類

住宅ローンの中で主要な3種類を紹介します。

民間ローン

民間ローンとは、銀行や信用金庫を始め、住宅ローン専門会社や生命保険会社などの民間金融機関が提供する住宅ローンのこと。

金融機関ごとの独自のサービスや、金利優遇などがあるのが特徴です。
金利タイプは変動金利型、固定期間選択型、全期間固定型のほか、複数を組み合わせるハイブリッド型もあります。

フラット35や公的ローンよりも、収入基準や対象物件の規制も厳しくなく、借り換えも利用できるのが特徴です。

【フラット35】

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する住宅ローンのこと。

年間返済額が年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下で、最大8000万円が借入限度額です。

最大の特徴は、長期固定金利のため金利はずっと変わらず安心であるという点です。
そのため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

更に、保証料や繰り上げ返済手数料が無料というメリットもあります。

民間金融機関が窓口となるので金融機関ごとに違いはありますが、金利は1～2%前後です。

また、省エネ性、耐震性、バリアフリー性など一定の条件を満たす住宅であれば、【フラット35】Sが利用でき、一定期間更に金利を引き下げられます。

しかし【フラット35】では、民間ローンでは金利に含まれている「機構団体信用生命保険特約料」は自己負担です。（加入は任意）

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で1年以上かつ、残高50万円以上の財形貯蓄をしている人が対象の住宅ローンです。

貯蓄額の10倍以下かつ住宅購入額の90％以下、最大4000万円まで借りられます。
更に、年間返済額が年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下が借入限度額になります。
民間ローンや【フラット35】と併用することが可能です。

金利が1%前後と低いため、民間ローンよりも支払い額が安くなる場合があります。
5年間固定金利で、5年ごとに金利が見直されます。
更に、18歳以下の子どもがいる人は5年間0.2%金利が引き下げられる制度もあります。

【フラット35】と同じく、「機構団体信用生命保険特約料」は自己負担です。

無理なく返済していくために、住宅ローンを選ぶ前に3つの確認しておくことが大切です。

将来の収支の確認

住宅ローンを借りる前に、まずはライフプランを確認しましょう。

住宅ローンは完済するまで長期の付き合いになります。
その間ライフイベントごとに、収入や支出は変化していきます。

出産や定年で収入が減ったり、子どもの学費（特に高校、大学）や車の購入で支出が増えたり…。
趣味や旅行にお金を使うこともあります。

「住宅ローンの借入額は年収の5倍以内」などという基準をあてにして予算を組んではいけません。
同じ年収でもローン返済に充てられる額は家庭によって様々なのです。

収入や支出の変化に対応できるかを確認して、予算や金利タイプを選択しましょう。

金利タイプの確認

金利のタイプは主に3種類あります。

変動金利型

変動金利型は、経済情勢に応じて半年に1回金利が見直されます。
それに伴い、実際の返済額も5年ごとに見直され、変わる可能性があります。

現在は、9割の人が変動金利型を選択しています。

メリット・デメリット

今は固定金利型に比べて、金利が低く設定されています。
このまま低金利時代が続いた分だけ、返済額はお得だと言えます。

しかし、この先金利が上昇し、返済額が増える可能性も大いにあります。

見直し後の返済額は、これまでの返済額の125%が上限とされているので、大幅に返済額が増えることはありません。
しかし、超えた分は未払い利息と呼ばれ、見直し時や完済時に清算する必要があります。

向いている人

返済額が増えた場合にも柔軟に対応できる人や、これから収入がアップする見込みがある人に向いています。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、ローンを完済するまで金利が変わらないのが特徴です。

メリット・デメリット

返済額が一定のため、増える不安がないこと、返済計画が立てやすいのがメリットです。

しかし、変動金利型に比べて金利が高めなので、このまま低金利時代が続いた場合には損です。

向いている人

計画通りにローンを返済していきたい人に向いています。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、選んだ固定期間中、金利が一定なのが特徴です。
固定期間終了後は、再度固定金利にするか変動金利にするか選択します。
変動金利を選んだ場合、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。
（図は固定期間終了後、固定金利を選択した場合）

メリット・デメリット

固定期間は金利が変わらないため安心です。
そして、全期間固定金利よりも金利が低いというメリットがあります。

しかし、固定期間終了後に金利が上昇していれば、返済額もその分増えます。

向いている人

子どもの成長で教育費がかかるなど、始めの一定期間だけ返済額を一定にしておきたい人に向いています。

返済の確認

次に、月々の返済額や返済期間、返済方法について見ていきましょう。

返済額

円グラフを見ると、返済額が月々9万円以下の人が7割です。

年間返済額は世帯年収の20%が理想であると一般的には言われています。
また金融機関から借りられる額は、年間返済額が年収の30~35%が上限に設定されていることが多いです。

しかし、借りられる金額＝返せる金額ではありません。

先ほども述べたように、理想の返済額は家庭によって様々です。
将来の収支から無理のない月々の返済額を決め、それから返済期間を考えましょう。

返済期間

定年退職までに返済を終えるのが理想です。

更に、無理のない範囲でできるだけ短い返済期間にすることで、利息を抑えることがきます。
また、将来家を売ることになった場合も、ローンの残債がない方が売りやすいです。

1年でも返済期間を短くすると総返済額を大幅に抑えることができますが、あくまで無理は禁物。
収支に余裕が出てきたら、後から繰り上げ返済をしたり月々の返済額をアップすれば良いのです。

返済方法

同じ金融機関でも返済の仕方は二通りあります。

月々の返済額＝「元金」+「利息」です。
その毎月の返済額が一定か、元金が一定かという違いで総返済額が違います。

元利均等返済

毎月決まった金額を返済する方法です。一般的にはこちらの方が利用されています。

図のように、元金と利息の合計が一定になるよう調整されています。
返済当初は本来残っている元金が多いのですが、毎月の返済額を一定にするために利息の割合が多くなっているわけです。

月々の支払いが一定のため、返済計画が立てやすいのがメリットです。
また、元金均等返済よりも返済当初の返済額が少ないのも特徴です。

ただし元金の減りが遅いため、元金均等返済よりも支払う利息が多くなるのがデメリットです。

繰り上げ返済を利用するのが早いほど、利息の軽減効果が大きいという特徴もあります。

元利均等返済は、これからも出費が重なる人に向いています。

元金均等返済

毎月一定の元金に、借入残高に応じた利息をプラスして返済する方法です。

返済当初の返済額は多くなりますが、徐々に返済額が減っていくのが特徴です。

元金の減少が早いため、元利均等返済よりも総返済額が少ないのが最大のメリットです。

しかし当初の返済額が多いことや、元金均等返済を採用していない金融機関もあること、審査が厳しいことがデメリットです。

元金均等返済は、返済当初にはお金の余裕がある人や、将来収入がダウンする人に向いています。

まとめ

いかがでしたか？
住宅ローンは3種類あり、それぞれ特徴がありました。
でも特徴を知っただけで、住宅ローンを選ぶのは安易な考えです。

大事なのは「無理なく返済していけるかどうか」です。
そのために確認しておくべき3つのポイントがありました。

もちろん3つのポイントを確認したからといって、必ず返済できるとは限りません。
でも「確認するかしないか」で大きく違います。

実際、返済できない人は身の丈に合わない住宅ローンを組んでいます。目先のことしか考えていないんですよね。

だから、まずは無理なく返済できるのかをしっかり確認する。それから住宅ローンを選びましょう！

新築を建てようとしている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

補助金はもらえるの？
条件はあるの？
いくらもらえるの？

私は仕事柄、この3つの質問を毎日されます。
補助金に関することは、知りたい人が多いんですよね。

ということで、新築を建てると、
「補助金をもらえるのか、貰うための条件、補助金の金額」を教えます。
ぜひ一度、見てみてください！

もらえる補助金一覧

すまい給付金

住宅ローン減税は高所得かつ住宅ローンが高額なほど減額されますが、それに対して低所得者層向けとされているのがすまい給付金制度です。

住宅を購入した人が、最大30万円を受け取ることができる制度です。
受け取ることができる額は、収入に応じて異なります。

また、世帯ごとではなく個人の持分割合に応じて給付されます。
例えば、夫と妻が70:30の比率で持分を共有する場合には、それぞれの年収に応じて個々に給付金を受け取ることができます。

条件は？

・個人の年収が510万円以下であること
・施工中の検査により、一定以上の品質が確認された住宅であること
・（現金購入の場合のみ）年齢が50歳以上、フラット35Sの基準を満たしていること

などの条件があります。

どのくらいの金額もらえる？

※消費税8%時

夫婦でそれぞれ申請する場合、年収の低い人の方持分割合を高くした方が、総額でもらえる給付額は多くなります。

申請方法は？

確定申告とは別に、すまい給付金事務局に申請します。
申請の時期は、引渡しから1年3ヶ月以内（※当面の間）です。申請後、約1.5～2か月で現金が振り込まれます。

市町村補助金

国とは別に、地方自治体によってもらえる補助金もあります。
リフォームの際に受けられる補助金が主なのですが、新築の際に受けられるものもあります。

長期優良住宅、低炭素住宅をはじめ、太陽光設備、バリアフリー、耐震、防災、環境対策等、その種類は多岐にわたります。

必ず自分の自治体のホームページもチェックしておきましょう。

ゼロエネ住宅（ZEH：ゼッチ）補助金

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、住宅の高断熱化・冷暖房の高効率化で消費エネルギーを抑えながら、太陽光発電などでエネルギーで創ることで、消費エネルギーがゼロ以下となる住宅のことです。

補助金の対象となるのは、一般社団法人 環境共創イニシアチブ（略称：SII）が認定する「ZEHビルダー」に登録のある会社で建てた人です。

いくらもらえる？

2017年度は補助金は75万円です。
更に、蓄電システムを導入することで、1kwあたり4万円、上限40万円までが加算されます。

ゼロエネ住宅のメリット

・地球に優しい
・ランニングコストを抑えられる
・売電できる
・ヒートショックの予防になる
・災害に強い
・資産価値が高い

ゼロエネルギー住宅は、太陽光発電をしている分の光熱費はかかりません。
また高気密高断熱構造なので、わずかなエアコンの動力で冬は暖かく、夏は涼しく過ごせます。
更に余った電気は売ることができることができるというのが最大の魅力でしょう。

また災害時も、非常用コンセントから必要最低限の電気なら数日間供給できるので安心です。

ゼロエネ住宅のデメリット

・初期費用が高い
・メンテナンス費用がかかる
・窓やドアのサイズや間取りに制限がある

多くの機器を設置したり、間取りに制限があるため、おしゃれな家を建てたい人にとっては思い通りのマイホームができない可能性もあります。

やはり、初期費用やメンテナンス費用が多くかかるのが最大のデメリットといえます。
しかし、補助金制度を利用し、更に売電収入でまかなえば将来的にはプラスになることもあります。

エネファーム設置補助金

エネファームとは、天然ガスを使って発電をしながら、その時の排熱を利用してお湯を作る効率的なシステムのことです。

一般社団法人燃料電池普及促進協会（FCA）が指定する家庭用燃料電池システムを導入すると、補助金制度を利用できます。

いくらの補助金額？

補助対象経費（エネファームの機器価格と工事費の合計）と燃料電池の種類によって補助金額は変わります。

補助対象経費に上限がありますが、それを下回る場合には5～16万円の補助金が受け取れます。
更に、既築、LPガス対応機種、寒冷地仕様の場合はそれぞれ+3万円受け取ることができます。

エネファームのメリット

・自宅で発電するため、送電ロスがない
・ガス会社によって優待プランあり
・電気代が安くなる

エネファームのデメリット

・スペースが必要
・高価な割に削減効果を実感できないという声もある
・天然ガスの輸入価格に左右されやすい
・寿命が短く、故障が多い
・太陽光と違い、売電ができない

減税

新築時に受けれるのは補助金だけではありません。
減税制度についても併せて紹介します。

住宅ローン減税

住宅ローンを使って住宅を購入した場合、住宅ローンの残高に応じて、毎年自分が支払う所得税や住民税から控除してくれるという制度です。

平成33年12月31日までは、10年間で最大400万円の控除を受けることができます。（長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大500万円）

住宅ローンの借入額が多く、収入が多い（支払う所得税が多い）ほど得をします。

投資型減税

自己資金のみで住宅を購入した場合は、住宅ローン減税の対象にはなりません。
その代わり、耐久性やエネルギー性に優れた住宅を自己資金のみで取得する人を対象とした人には、投資型減税制度があります。

平成33年12月までの控除額は、10年間で最大650万円です。

登録免許税

土地や建物を購入した際に必要な、所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記にかかる税金を登録免許税といいます。

一定の要件を満たす一般住宅なら、平成32年3月31日まで軽減税率が自動的に適用されます。
更に平成30年3月31日までは、長期優良住宅、低炭素住宅は更に軽減税率が優遇されます。

不動産取得税

不動産を取得したとき、都道府県から徴収される地方税を不動産取得税といいます。

不動産取得後に届く納税通知書を通して金融機関で支払います。
床面積が50～240m²の自己居住用の住宅であることが条件です。

通常、新築住宅の不動産取得税額の計算方法は、以下の通りです。

不動産取得税＝固定資産税評価額×3％

各条件を満たした場合、以下の通りに軽減されます。

不動産取得税＝（固定資産税評価額-1,200万円）×3％

固定資産税

固定資産税は市町村から徴収される地方税です。

新築住宅の場合は、3年間固定資産税額の1/2が減額されます。
土地の場合は、一戸につき200㎡までの部分については評価額×1/6に減額されます。

まとめ

いかがでしたか？

人生で一番大きな買い物であるマイホーム。
しかし、補助金制度や減税制度を利用するだけで、お金の負担を大きく減らすことができます。

せっかく制度があっても、貰えるお金を知らないのは損です！
この記事を参考にして、お金の負担をなるべく軽減しましょう。