マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税

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マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。
しかし、売却にも経費がかかる事をご存知ですか?

今回は、その中でも売却でたくさん利益が出た場合に課税される税金の事をまとめました。
マンション(不動産)売却にかかる税金は4つあります。

<マンション売却にかかる4つの税金>

・印紙税
・消費税
・所得税
・住民税

しかし、売却で出た利益によって支払う税金は変わってきます。
では、具体的にみていきましょう。

支払う税金は2パターン

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マンションを売却したときに生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

どんな2パターンに分かれるのかをお話ししていきます。

パターンA:利益が3,000万円以下のケース

この場合、支払う税金は印紙税と消費税の2つです。
こちらのケースはマンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税で詳しくお話しています。

パターンB:利益が3,000万円を超えるケース

今回お話するのは、こちらのケースです。
この場合、支払う税金は、印紙税・消費税に「所得税・住民税」がプラスされ、計4つになります。

実はこの増えた所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスがあります。
ではこの所得税・住民税について、詳しくみていきましょう。

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あなたはどちらのパターン?

「私の場合、マンション売却をすると、どの税金を支払うことになる?」

冒頭でもお話している通り、マンション売却にかかる税金は4つか2つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金を4つ支払うことになるのか、2つだけなのか。

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

では、譲渡所得がどうなると税金が違うのでしょうか。
譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは?

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不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。

前にもお話ししましたが、譲渡所得が3,000万円以上プラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が、マイナスの場合や3,000万円以下の場合は課税されることはありません。
譲渡所得が3,000万円以下のケースは”「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」”で詳しくお話しています。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみましょう。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①-(取得費②+譲渡費用③)-特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例
※マイホーム(居住用の家)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例④といいます。  

譲渡所得計算例

Aさんの例(所得税・住民税がかかる場合)

Aさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、7,000万円で売れました。
このときに、売却にかかった経費は250万円でした。

これを計算してみます。

7,000万円①ー(350万円②⒝+250万円③)ー3,000万円④=3,400万円

譲渡所得は、3,400万円です。
Aさんの譲渡所得は3,400万円で、3,000万円を超える利益が出ているので所得税・住民税がかかります。

Bさんの例(所得税・住民税はかからない場合)

Bさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、5,000万円で売れました。
仲介手数料など、売却にかかった経費は180万円でした。

これを計算してみます。

5,000万円①ー(250万円②⒝+180万円③)ー3,000万円④=1,570万円

譲渡所得は、1,570万円です。
Bさんの譲渡所得は1,570万円で、利益が出ていますが3,000万円以下なので所得税・住民税はかかりません。

あなたの譲渡所得は3,000万円超えましたか?
譲渡所得が3,000万円を超えると所得税・住民税がかかります。

所得税・住民税はいくら?

あなたの譲渡所得が3,000万円を超えたかわかったところで、ここからが本題です。
まず、所得税・住民税がいくらになるのか?その計算方法についてお話します。

所得税と住民税は、売却したマンションに5年を超えて住んでいたか(長期譲渡所得)、5年以下か(短期譲渡所得)によって税率が変わります。
なんと!5年超の長期譲渡所得は、5年以下の短期譲渡所得に比べて所得税と住民税が約半分になります!
つまり、5年超か、5年以下か、売るタイミングによっては、節税もできるということです。
※譲渡所得で言う5年とは、売却した年の1月1日で計算されます。

~譲渡所得5年の考え方~
(例) 平成23年5月10日に購入したマンションを 平成28年5月11日に売却した。
1月1日を基準にしているので この場合は満5年は経過していますが短期譲渡所得になります。
平成29年1月1日以降の売却なら長期譲渡所得です。

所得税と住民税の計算法

税額 = (課税)譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

税率は、所得税と住民税を合わせたものです。

所得税と住民税の計算例

それでは、上記の譲渡所得計算例の「3,000万円を超えているAさん」の例で計算してみましょう。

Aさんの例 :3,000万円で購入したマンションが土地の値段が上がり、7,000万円で売れました。売却にかかった経費は250万円。
この場合の譲渡所得は、3400万円です。  計算式:7,000万円ー(350万円+250万円)ー3,000万円 =3,400万円

まず、保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)を計算してみます。

5年以下の場合(短期譲渡所得・5年以下)

税率:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

例)3,400万円×0.3963=13,474,200円

短期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 短期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

次は、保有期間が5年を超える(長期譲渡所得)場合の計算方法について説明します。

5年超住んでいた場合(長期譲渡所得・5年超)

税率:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

例) 3,400万円×0.20315=6,907,100円

長期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 長期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

短期譲渡所得は、所得税と住民税を合わせて13,474,200円
長期譲渡所得は、両方で6,907,100円です。
同じ売却で、5年以下か5年を超えるかで約656万もの違いが出ます。

5年を超えずに売却を考えている方は、売却を急いでいないなら、5年を超えてから売却した方が絶対に得です!
この所得税と住民税は長期か短期で大幅に節税できるチャンスです!
3,000万円以上の利益が見込める方は、売却の年の1月1日が5年を超えているかをしっかり確認しましょう。

※金額は税法により変動します

~5年住んでいなくても諦めないで!~
長期譲渡所得の条件に「5年を超えて・・」とありますが、実際に5年を経過するまで住んでいなくても、すまなくなって3年の猶予があります。
この特例には諸条件あるので、詳しくは以下の「国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例」を参考にしてください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

※国税庁HP・3302 マイホームを売った時の特例

所得税・住民税の納め方

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所得税・住民税をいくら払えばいいのか、わかりましたね。
では、その所得税・住民税はいつ、どうやって支払えばいいのか?をご説明しましょう。

所得税

売却をした翌年の2月16日ごろ~3月15日 に確定申告をします。
その確定申告で決まる所得税を納付(支払い)します。納付期限は3月15日です。
納付方法は、金融機関での支払いです。銀行などに用意してある納付書で支払います。また、手続きをすれば口座からの振替納税もできます。

※平成25年~平成49年までの売却に「復興特別所得税」として、2.1%が所得税に課税されます。
 復興特別所得税は、所得税に課せられるものなので長期・短期ともに所得税率に2.1%が加算された所得税額になります。

住民税

住民税も確定申告で金額が決まります。
住民税は確定申告をした年の6月に「住民税納付書」が送られてきます。その納付書で金融機関、コンビニなどで支払えます。
住民税の支払いは、全期(一括)か4期(6・8・10・翌年1月)に分けて支払うか選べます。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却での4つの税金につみてまとめました。
所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスを秘めた税金です。
売却時期によって大きく金額が変わるので、節税できるチャンスのある方は活かさない手はありません!
また、税法により組み合わせられる控除などもあります。詳しくは税理士にご相談ください。

マンション売却の手順やちょっとしたコツなどは「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」で、
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
売却前の仲介業者選びの体験談は「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。
よろしければ参考にしてください。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

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