マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税

マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。
しかし、売却にも経費がかかる事をご存知ですか?

今回は、その中でも売却でたくさん利益が出た場合に課税される税金の事をまとめました。
マンション(不動産)売却にかかる税金は4つ、印紙税・消費税・所得税・住民税です。
しかし、売却で出た利益によって支払う税金は変わってきます。
では、具体的にみていきましょう。

支払う税金は2パターン

マンションを売却したときに生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

どんな2パターンに分かれるのかをお話ししていきます。

1つめは、「譲渡所得が3000万円以下のケース」です。
この場合、支払う税金は印紙税と消費税の2つです。
(こちらのケースは”マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税”で詳しくお話しています。)

2つめは、今回お話しする「譲渡所得が3000万円を超えるケース」です。
この場合、支払う税金は、印紙税・消費税に「所得税・住民税」がプラスされ、計4つになります。

実はこの増えた所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスがあります。
ではこの所得税・住民税について、詳しくみていきましょう。

あなたはどちらのパターン?

「私の場合、マンション売却をすると、どの税金を支払うことになる?」

冒頭でもお話ししている通り、マンション売却にかかる税金は4つか2つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金を4つ支払うことになるのか、2つだけなのか。

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

では、譲渡所得がどうなると税金が違うのでしょうか。
譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは?

不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。
前にもお話ししましたが、譲渡所得が3000万円以上プラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が、マイナスの場合や3000万円以下の場合は課税されることはありません。
譲渡所得が3000万円以のケースは”「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」”で詳しくお話しています。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみましょう。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①ー(取得費②+譲渡費用③)ー特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例
※マイホーム(居住用の家)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例④といいます。  

譲渡所得計算例

Aさんの例(所得税・住民税がかかる場合)

Aさんは、3000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、7000万円で売れました。
このときに、売却にかかった経費は250万円でした。

これを計算してみます。

7000万円①ー(350万円上記②⒝+250万円③)ー3000万円④=3400万円

譲渡所得は、3400万円です。
Aさんの譲渡所得は3400万円で、3000万円を超える利益が出ているので所得税・住民税がかかります。

Bさんの例(所得税・住民税はかからない場合)

Bさんは、3000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、5000万円で売れました。
仲介手数料など、売却にかかった経費は180万円でした。

これを計算してみます。

5000万円①ー(250万円②⒝+180万円③)ー3000万円④=1570万円

譲渡所得は、1570万円です。
Bさんの譲渡所得は1570万円で、利益が出ていますが3000万円以下なので所得税・住民税はかかりません。

あなたの譲渡所得は3000万円超えましたか?
譲渡所得が3000万円を超えると所得税・住民税がかかります。

所得税・住民税はいくら?

あなたの譲渡所得が3000万円を超えたかわかったところで、ここからが本題です。
では、実際に①所得税・住民税はいくらになるのか?②いつ、どうやって支払うのか?
この2つについて、順にお話ししていきます。

所得税と住民税は、売却したマンションに5年を超えて住んでいたか(長期譲渡所得)、5年以下か(短期譲渡所得)によって税率が変わります。
なんと!5年超の長期譲渡所得と5年以下の短期譲渡所得では、所得税と住民税が約半分になります!
つまり、5年超か、5年以下か、売るタイミングによっては、節税もできるということです。
※譲渡所得で言う5年とは、売却した年の1月1日で計算されます。

~譲渡所得5年の考え方~
(例) 平成23年5月10日に購入したマンションを 平成28年5月11日に売却した。
1月1日を基準にしているので この場合は満5年は経過していますが短期譲渡所得になります。
平成29年1月1日以降の売却なら長期譲渡所得です。

所得税と住民税の計算法

税額 = (課税)譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

税率は、所得税と住民税を合わせたものです。

所得税と住民税の計算例

それでは、上記の譲渡所得計算例の「3000万円を超えているAさん」の例で計算してみましょう。

Aさんの例 :3000万円で購入したマンションが土地の値段が上がり、7000万円で売れました。売却にかかった経費は250万円。
この場合の譲渡所得は、3400万円です。  計算式:7000万円ー(350万円+250万円)ー3000万円 =3400万円

まず、保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)を計算してみます。

5年以下の場合(短期譲渡所得・5年以下)

税率:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

例)3400万円×0.3963=13,474,200円

短期譲渡所得の詳しい説明は、

国税庁ホームページ 短期譲渡所得

で確認できます。

次は、保有期間が5年を超える(長期譲渡所得)場合の計算方法について説明します。

5年超住んでいた場合(長期譲渡所得・5年超)

税率:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

例) 3400万円×0.20315=6,907,100円

長期譲渡所得の詳しい説明は、

国税庁ホームページ 長期譲渡所得

で確認できます。

短期譲渡所得は、所得税と住民税を合わせて13,474,200円
長期譲渡所得は、両方で6,907,100円です。
同じ売却で、5年以下か5年を超えるかで約656万もの違いが出ます。

5年を超えずに売却を考えている方は、売却を急いでいないなら、5年を超えてから売却した方が絶対に得です!
この所得税と住民税は長期か短期で大幅に節税できるチャンスです!
3000万円以上の利益が見込める方は、売却の年の1月1日が5年を超えているかをしっかり確認しましょう。

※金額は税法により変動します

~5年住んでいなくても諦めないで!~
長期譲渡所得の条件に「5年を超えて・・」とありますが、実際に5年を経過するまで住んでいなくても、すまなくなって3年の猶予があります。
この特例には諸条件あるので、詳しくは以下の

国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例

を参考にしてください。
※国税庁HP・3302 マイホームを売った時の特例

所得税・住民税の納め方

所得税

売却をした翌の2月16日~3月15日 に確定申告をします。
その確定申告で決まる所得税を納付(支払い)します。納付期限は3月15日です。
納付方法は、金融機関での支払いです。銀行などに用意してある納付書で支払います。また、手続きをすれば口座からの振替納税もできます。

※平成25年~平成49年までの売却に「復興特別所得税」として、2.1%が所得税に課税されます。
 復興特別所得税は、所得税に課せられるものなので長期・短期ともに所得税率に2.1%が加算された所得税額になります。

住民税

住民税も確定申告で金額が決まります。
住民税は確定申告をした年の6月に「住民税納付書」が送られてきます。その納付書で金融機関、コンビニなどで支払えます。
住民税の支払いは、全期(一括)か4期(6・8・10・翌年1月)に分けて支払うか選べます。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却での4つの税金についてまとめました。
所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスを秘めた税金です。
売却時期によって大きく金額が変わるので、節税できるチャンスのある方は活かさない手はありません!
また、税法により組み合わせられる控除などもあります。詳しくは税理士にご相談ください。

この記事を参考にしてくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税

マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。
しかし、売却にも色々な経費がかかる事をご存知ですか?
今回は、その中でも必ずかかる税金の事をまとめました。

一般的に、マンション(不動産)を売却してかかる税金は2つ、印紙税・消費税です。

そして、マンションを売却したときに生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

支払う税金は2パターン

売却で生じた利益によって、支払う税金が2パターンに分かれることは前にお話ししました。
これから、どんな2パターンに分かれるのかをお話ししていきます。

1つめは、「譲渡所得が3000万円を超えるケース」 です。
この場合、支払う税金は印紙税と消費税・所得税・住民税 の4つに増えます。
(こちらのケースは”マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税”で詳しくお話しています。)

2つめは、今回お話しする「譲渡所得が3000万円以下のケース」です。

支払う税金は 「印紙税」と「消費税」の2つだけですみます。

では、2つの税金がそれぞれどれぐらいかかるのかみていきましょう。

どの税金を支払う?

では、自分はマンション売却をして、どの税金を支払うことになるの・・?

冒頭でもお話ししている通り、マンション売却にかかる税金は4つか2つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金を4つ支払うことになるのか、2つで済むのか・・

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

では、譲渡所得がどうなると税金が違うのでしょうか。
譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは・・

不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。
譲渡所得が3000万円を超えてプラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。
譲渡所得がマイナスの場合や3000万円以下の場合には課税されません。

譲渡所得が3000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみてください。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①ー(取得費②+譲渡費用③)ー特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例

譲渡所得はいくらになりましたか?
その計算で出た譲渡所得が3000以下の方は、印紙税と消費税の2つで済みます。

では、その印紙税と消費税がそれぞれいくら支払うことになるのかみていきましょう。

譲渡所得が3000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

印紙税はいくら?

印紙税とは、売買契約を交わすときに契約書に貼る収入印紙代のことです。
また、契約書ごとに印紙を貼らなければいけません。切手サイズで、裏にノリが付いています。
小さいのでなくさないように注意してください。
通常マンション売却では、契約書を売り主と買い主用で2通作成しますが、印紙税はそれぞれ1通分の負担です。
印紙税の金額は、契約書の記載金額により変わります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も多く支払うことになります。
印紙税は、契約書に貼るので売買契約の日に必要になります。

印紙税の払い方

1.契約前に仲介業者から売却金額に応じた収入印紙代の案内があります。
2.郵便局に行き、収入印紙を購入します。
※大抵の場合は、こちらで収入印紙を準備します。
収入印紙代金は郵便局に支払います。
3.契約日に収入印紙を持参し、仲介業者に提出します。
4.仲介業者が契約書に収入印紙を貼り、契約書と印紙にまたがって押印(割印)します。
この時点で、印紙税を収めたと認められます。

Image

収入印紙税額の基準

収入印紙税は10万円以上の売買契約に対して発生する税金です。
10万円以上の売買契約を結ぶと必ず支払わなければなりません。

印紙税額は以下の通りです。 ※金額は税法により変動します

500万円超~1000万円以下 ・・・5000円
1000万円超~ 5000万円以下・・・10000円
5000万円超~1億円以下・・・30000円  

※上記の印紙税は、 租税特別措置法により不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置で税率が引き下げられています。
軽減措置は、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに適応されます。
なお、これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、
売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

消費税はいくら?

マンション売却での消費税は、仲介手数料にかかる消費税です。
マイホームを売却した場合の土地や建物には消費税はかかりません。
仲介手数料にかかるものなので小額のような気がしますが、売却価格が高ければ高いほど消費税も高額になります。

例えば・・
仲介手数料の計算方法は、「(売却価格×3%+6万円)×消費税」

売却価格が1500万円なら、仲介手数料の上限は51万円です。
51万円の消費税(現時点では8%)ということになるので、消費税は40,800円になります。

売却価格が3000万円なら仲介手数料は96万円、消費税(8%)は、76,800円にもなります。

意外と消費税はバカになりませんね。

さらに、ご存知の方も多いと思いますが、平成29年4月から消費税が値上げされます。

消費税が10%になると、上記のパターンで言うと消費税は51,000円と96,000円にかわります。
仲介手数料にかかるものなので、手数料と一緒に仲介業者に支払います。

消費税率10%へ
消費税率及び地方消費税率の8%から10%への引上げ時期が、平成29年4月1日とされました。
引上げ後の税率(10%)は、平成29年4月1日(適用開始日)以後に行われる資産の譲渡等、
適用開始日前に行われた資産の譲渡等、改正前の税率が適用されます。   

※登録免許税
この他に、マンション(不動産)売却でかかる税金として、「登録免許税」というものがあります。
登録免許税は原則、土地・建物それぞれ1件につき」1000円です。
つまり、戸建て住宅なら(土地・建物で) 2000円。
マンションでは、土地を単純に世帯数で割って権利を持っているなら土地・建物 で2000円になります。
登録免許税は数千円で済みます。
詳しい説明は、「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」の「7.決済(引き渡し)」をご覧ください。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却で必ず必要になる印紙税と消費税についてまとめました。
残念ながら印紙税と消費税は節税できる税金ではありません。
印紙税と消費税の2つですむ場合、売却価格にしてみれば小額に思えるかもしれません。
しかし、契約を進める途中で急に必要になると大慌てしてしまいます。
あらかじめ金額が分かっていると気持ちに余裕を持って売却を進められます。

この記事を参考にしてくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!

マンション売却を考えているあなた、自分のマンションをもう売りに出していますか?

「マンションを売りたいけど、何から始めていいか分からない・・・」

こんな方のために、マンション売却に関する手順や費用、高値で売却のコツなどをわかりやすく解説しています。

もちろん、マンションのローンが残っていても売れます!
後悔しない売却を目指しましょう!

1.マンションを売るなら絶対「売却」がいい!

マンションを売却する方法は2通りあります。

仲介業者に仲介を頼み、実際に次に住む個人に売る「売却」と、不動産業者に直接買い取ってもらう「買取り」です。
高値売却を目指すあなたには、売却が絶対オススメです!

買取は、売却価格が安くなってしまうからです。・・とは言え、買取に向いている人や向いている物件もあります。

「買取り」の詳しい解説は別の機会に、今回は「最も高く売れる可能性がある個人への売却」について解説します。

2.マンション売却までの7つのステップ

マンション売却に至るまでは、7つのステップがあります。

1.相場を知る
2.訪問査定
3.仲介業者と契約
4.売却活動スタート (物件登録)
5.内覧
6.契約
7.決済(引き渡し)

ステップごとに高値で売却するポイントがいくつかあります。マンションを売却する予定のある方は、少しでも高く売却を目指してください。

1. 相場を知る

まず、売却予定のマンションの近隣相場を調べてみましょう。
その後、ネット査定で自分のマンションの相場を確認したあと、訪問査定でより現実的な金額を出してもらいます。

①近隣相場

まず自分のマンションの目安を知るために 、近隣の相場 を調べます。
マンション付近で、同じような間取り・同じような築年数の物件の相場をスマホやパソコンで調べることができます。
これで近隣の相場が分かります。
実際にやってみたことがある方も多いと思います。

②ネット一括査定

次は、自分のマンションの相場を把握するためにマンションの査定です。
マンションの相場が把握できると、近隣相場と比べて適正な価格かどうかが確認できます。

自分のマンションの相場がわかると、第一段階としての売る・売らないの判断、どの仲介業者に依頼するかの判断基準がはっきりします。
判断基準がはっきりすると、今後の値段交渉など決断がしやすくなります。

<事前準備しておくもの>

・マンションが建った年月・間取り・所有する面積などを確認
・正確な査定を出すために購入した時のパンフレットがあれば手元に置いておくこと
(パンフレットがない場合)固定資産税の納付書に一緒に入っている課税通知書にも所有面積がのっているため課税通知書でもOK!

正確な査定金額は実際に不動産業者に来てもらって出す必要がありますが、第一段階としてネット査定をおすすめします。

今はスマホやパソコンで必要項目を入力をすると大手数社からのネット査定ができる「一括査定」が便利です。

一括査定を利用すれば、1社1社電話をして同じ話しを何度もしなくてすむからです。
あんまりたくさん業者は必要ないと思う方は、一括査定の中で査定を頼む仲介業者を選べるサイトもあります。

ポイントは、査定を1社2社にしないこと。
査定が少ないとその地域の物件を探している業者の目に留まるか分からないからです。

このネット査定の中から、次のステップの訪問査定に来てもらう仲介業者を数社に絞り込むことができます。
絞り込みは、近隣相場と自分の希望額に近い金額~少し高めの金額を目安にすると良いでしょう。

売りに出したらすぐに条件の合う買い主さんが見つかる場合もあります。とんとん拍子で話しが進めば3週間程度で内覧に来ます。
今のうちから不要な物の処分を始めましょう。

2.訪問査定

次に、仲介業者を数社に絞り込み査定に来てもらいます。
ネットの一括査定よりも現実的な金額が出るのと、実際に規約する仲介業者を決めるためです。

この訪問査定に来てもらうのも何社でもОKです。ただ、査定に来てもらうのは骨が折れます、多くても5社程度にしておくのがオススメです。

①訪問査定準備
ネット査定の中から絞った数社と連絡を取り、訪問査定の日時を決めます。

準備しておくと良い物は、あれば購入時のパンフレット、管理費や駐車場などの金額が分かる明細。
この段階ではまだ必要ありませんが、マンションの管理規約のファイルや設備の取扱説明書ファイルも出しておくと良いでしょう。
早めに準備しておくのは、あなた自身のきちんとした印象を残すためです。

訪問査定の仕方は仲介業者によって様々です。水平器を持って来て傾きを調べる会社もあれば、ざっと見る会社、壁や扉の裏表も穴が開いていないかチエックする会社もあります。

気合いを入れて大掃除をする必要はありませんが、家全体を見られるつもりである程度の片付けや掃除はしておくべきです。

②訪問査定
いよいよ訪問査定です。

自分のマンション売却を託す人を探す作業です、じっくり観察して、しっかりと選びましょう。 
実際の担当者が来るので質問もできます。

この質問にどう答えてくるかによって、託す人を見極めることができるため、質問事項は事前にメモなどでしっかりとまとめておきましょう。

仲介業者に質問すると良いポイントは3つ。

・不動産仲介業を何年ぐらいやっているか?
・この地域の担当は何年ぐらいか?
・この地域の売却歴(過去2、3年でどんな物件を扱ったか?)
いくらで売りに出した物件を、いくらで売ったかなども質問すると良いでしょう。

経験・実績があると地域性もよく分かっているということになるので、売却活動も積極的にやってもらえる期待がもてます。また、すでに近隣のマンションを探しているお客さんを持っている仲介業者もいます。

反対に、担当になって浅い・過去の取引が10年以上も前だったりするとこの物件に力を入れて売却活動をやってもらえるかどうか心配になってきます。
今後何度も会うことになるので、もちろんあなたが感じた印象も大切です。

訪問査定に来た業者の中から、どこに仲介を任せるのか決めておきましょう。

[*売却の注意点]
マンションを売却に出す時点で管理費・修繕積立金・敷地内契約駐車場または固定資産税などの滞納があるとベストな売却ができません。

管理費などの滞納金は、買い主が支払うことになります。滞納があったとしても、隠して売却はできないため足元をみられてしまい、高値での売却は望めません。

購入前から他人の滞納がプラスされた物件では、どんな良い物件も内覧の前に候補から外れてしまいます。
清算できるならしておきましょう。

3.仲介業者との契約

次は、仲介業者や契約のタイプを決め、仲介業者との契約です。
決めることは2つ、契約をする仲介業者を決める事と、契約のタイプを決める事です。この2つが決まると売却活動を始められます。

①契約のタイプ
「2」で訪問査定に来た仲介業者の中から契約(媒介契約)する会社を決めます。契約のタイプは、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。

どれを選ぶと良いかは、売り主のあなたがどう売却活動をしたいかで違います。自分の希望に合った媒介契約を選びましょう。契約期間は全て3ヶ月です。

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簡単に言うと、1社に絞った契約(専属専任媒介契約・専任媒介契約)をすると売却活動もがんばって報告も細かくしてくれます。
数社契約ができる契約(一般媒介契約)を選ぶと幅広い売却活動が期待できますが売却活動に対しての義務や売り主への報告義務がありません。

②販売前活動
仲介業者が決まったら、契約前の今のうちに大掃除です。
仲介の契約書を交わした日に水回りなどの写真を撮影することがほとんどだからです。
掃除に関しては、仲介業者はほどほどで良いと言うでしょう。中古物件の売買は、原則現状渡しだからです。

しかし、個人的にはお風呂など衛生面で重要な箇所はハウスクリーニングなど専門の業者に頼むのをオススメします。

水回りは、セットでリフォームする方が多いです。最近は、中古物件を買って間取りも自分好みにリノベーションする方も増えています。

でも、あなたのマンションを買った方がリフォームするかどうかと、売れるかどうかとは別問題。買おうと思う判断基準は、あくまでも現状だからです。

ホームページなどでキッチン・浴室など水回りがよく載せてあるのは、判断基準にする買い主が多いからです。

徹底的に掃除してもらうと自分ではできない浴室特有の匂いも取れます。
マンションの内覧に来た時に、生活臭を気にする方は結構いるので目に見えない部分にも気を配りましょう。

③仲介業者と契約

仲介業者と契約の種類を決めたら仲介業者に契約に来てもらう日程を調整します。

<準備するもの>

・印鑑
・管理費や駐車場などの金額が分かる明細
・マンションの管理規約のファイル
・設備の取扱説明書ファイル
・あれば購入時のパンフレット
・管理費等引き落とし口座の通帳(確認のみ)
・固定資産税の領収書などです。

確認のためにこの段階で住民票や権利書(この段階では見せるだけ)が必要な場合があります。住民票は後から必要になるので無駄にはなりません。

契約の際に一緒に「所有区分の状況報告書」といったものも書きます。これは、マンションに元々付いていた設備等の故障や破損、周辺環境などを報告するものです。

例えば、洗面化粧台の鏡の端にヒビが入っている、浴室乾燥機が使えない、などです。この報告は、買い主に報告されます。

ここでのポイントは、契約に関する注意事項をしっかり理解すること、家の中の故障個所も確認しておくことです。

仲介業者との契約を交わして売却活動の準備は整いました。

4.売却活動スタート(物件登録)

仲介業者と契約を交わしたら、すぐに売却活動を始められます。一般媒介契約をのぞいては、もう他の仲介業者と新たに契約することは契約期間が切れるまではできません。

売却活動スタート
仲介契約を結ぶ会社とは、契約の前に日程調整などで連絡が取れていると思います。
前にも述べましたが、いち早く売却活動を開始出来るように、契約書を交わしたその日にホームページ用の写真を撮影する会社がほとんどです。
契約の日には掃除を済ませておきましょう。

事前に準備がしてあるので、写真と必要項目を入れ、数時間で仲介業者のホームページに載ります。
数日後にはポスティングや新聞折り込みのチラシにも載り、売却活動のスタートです!

売却活動を始めると、問い合わせや内覧の申し込みのたびに仲介業者から連絡がはいります。
内覧の申し込みがあったら、そのつど仲介業者から連絡がはいり調整をしてもらい内覧の日程をきめます。

レインズ登録
仲介業者は、売り主と契約を結んだら「レインズ(*a)」へ登録します(媒介契約の形態により期日は違う)。
仲介業者は、できるだけ自社で買い手が見つかるように頑張ります。レインズ登録された物件は、どの仲介業者でも買い主側の仲介ができるからです。

このレインズ登録までのこの期間に自社で買い主が見つかれば、売り主と買い主の両者の仲介契約が結べるからです。

両者の仲介が同じ仲介業者であっても売却活動には影響はありません。密に連絡を取るのに話しがスムーズにいくメリットがあるぐらいです。

*a レインズとは・・・宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システムのこと。
レインズの情報は、会員しか見られないので登録などの作業は仲介業者がやることになります。

5. 内覧

さぁ、いよいよ内覧です!
内覧でのポイントは、いかにあなたのマンションが素敵に見せられるかにかかっています!

立地や間取り、金額の条件などが気に入っているから内覧に来るのです、あとは家の中の条件をクリアすればきっと早期円満売却につながります。

①内覧の前に
内覧の前ににもぜひやっておきたいことがあります。
そう、掃除です。

内覧の前には家の中をスッキリさせるために不用品の処分を重点的にやってください。

できれば、内覧に来た方にクローゼットや押入れ、シンク下なども見せてください。隠し事がない、いい印象が残ります。
家の収納はだれでも気になりますよね?図面で見ているだけよりも買う側も想像がしやすくて良いです。

また、改造を加えていない、湿気で傷んだりもしていない、などのアピールポイントにもなります。
見せるのは元からある収納スペースのみです。
空にする必要はないので、たくさん荷物がある方は一時的にたんすなど別の収納スペースに移動をオススメします

②お迎えする
内覧者が扉の前までやって来ています。
迎え入れる時は、以下の事をやっておきましょう。

・家の中の消臭を心掛け、風通しを良くしておく。
・部屋の電気を全部つけ、できるだけ明るくしておく。
・お子さんのいる家庭は、できるだけ学校の時間に内覧に来てもらうなど、じっくりと内覧できる環境を整えておく。
・ペットがいる場合はかごやゲージに入れておく、消臭を念入りに。
・内覧者が部屋を見ている時は一定の距離を保てる場所にいる(その部屋の廊下やドアあたりがベスト)。

内覧は、買い手側の仲介業者も一緒に来ます。内覧者も、一緒に来た仲介業者も、色々質問をしてくるので質問にはハッキリと答えましょう。
内覧希望は1件とは限りません、契約がが決まるまでは内覧希望は受け入れましょう。

自分のマンションを買ってくれるかもしれない方です、お客さんを迎え入れるつもりでいましょう。

③値段交渉
内覧が終わりました。ほっと一安心。
内覧の数日後に、仲介業者を通じて内覧の感想がつたえられます(値段交渉がしたい・・、など)

内覧に来た方から、値段交渉の話しがあればあなたのマンションが気に入った!ということです。何件も内覧が来たら同じように案内すれば良いでしょう。

内覧が数件あれば、他の内覧者が来ているときに1件でないことをほのめかしてください。内覧者は「人気があるんだ!」「急がないと取られちゃう!」と思い交渉を有利に進めることができます。

また、売却活動を開始してすぐにいくつも内覧・交渉と話しが進むなら、値段交渉はしない、もしくは、数万円で粘ってみて下さい。
これから問い合わせが増えるだろう物件をすぐに値段を下げてはもったいないからです。

もし、数件の内覧者から値段交渉があれば一番あなたに有利な方と話しを詰めればいいのです。
その中から値引きなしの提示額で話しがあれば迷わず決めましょう。

6. 契約

売却先が決まったら、次はいよいよ契約です。
契約から決済の間に売り主は引っ越しをするので、決済の日にちも両者で話し合って決めます。
引っ越しを終えて決済前に、引渡し前の立会い確認があります。

①契約前
契約の前に必要な物を準備しておきましょう。
契約時に必要なお金は、仲介手数料と収入印紙代のみです。

・仲介手数料((売却価格×3%+6万円)×消費税)*契約時と精算時に1/2づつ支払いを分ける場合がが多い。
・収入印紙代(契約書に貼るもの)
・権利証
・免許証(身分証明のできるもの)
・固定資産税の課税明細書(固定資産税の納付書についているもの)
・印鑑(実印)
以上のものが契約に必要な物です。
固定資産税の課税明細書は売却するつもりがないと支払い後捨ててしまいがちですが、1年に1度しか送られて来ないので大切に保管しておきましょう。

②契約
売却の契約は、仲介業者の店舗で行われます。
売り主であるあなた・買い主・お互いの仲介業者の四者で進められます。同じ仲介業者であっても買い主・売り主それぞれに担当者がきます。

あいさつを済ませたら、仲介業者の宅地建物取引主任者免許を確認し、契約書の重要事項説明に進みます。
売却金額や 瑕疵担保責任(*b) についての確認、変わりがなければお互いの契約書に署名・捺印をして、契約成立です。

契約の日に売り主は、買い主から売却価格の10%を契約金としてこの日に受け取ります。
売り主であるあなたは、仲介手数料の1/2をこの日に仲介業者に支払いますが((*c) 下記参照)、この受け取る契約金から支払うこともできます。

仲介手数料は金額が細かいので、契約金から支払うつもりなら事前の見積もりを確認して細かい金額を用意しておくと良いでしょう。

契約が無事に済んだら決済(引き渡し)の日程調整をしておきます。
決済の時には引っ越しを済ませ、マンションを空にしていなければいけません。
引っ越しを頑張りましょう!

③決済前の引き渡し立会確認(買主と物件の最終確認)
決済(引き渡し)の前に、引渡立会い確認があります。
マンションの中が空になっているかを確認するためです。

[*b 瑕疵担保責任]

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約で購入したもの(戸建住宅やマンションなど)に、
購入した時点では分からなかった隠れた瑕疵があった場合に売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。

[*c 仲介手数料について]

仲介手数料は、物件をいくらで売却できたかによって金額が違ってきます。
例えば、1500万円で売却したとすると・・
15,000,000 × 3% = 450,000 + 60,000 = 510,000 × 消費税(現時点では0.08) = 550,800

これを1/2づつ支払うと、契約時は 275,400円を仲介業者に支払うことになります。
残りの半分は、決済の日に支払います。

7. 決済(引き渡し)

引っ越しを無事に済ませたら、最後に決済(引き渡し)です。

決済に必要な物は、
・権利証(登記済証)
・不動産(マンション)所有権移転登記(または抵当権抹消登記)に関わる費用*d
・印鑑証明書(決済から逆算して3ヶ月以内に発行されたもの)
・実印(印鑑証明書の印鑑)
・免許証(身分証明のできるもの)
・評価証明書(*e)
・マンションのすべての鍵
・仲介手数料の残り
以上の物が必要です。ほかに、売り主が住民票を移動したか確認のため住民票の写しが必要な場合があります。

かけている火災保険も(保険会社に連絡して)解約手続きをしてください。これも残っている保証期間のお金が後日戻ってきます。

決済(引き渡し完了)
決済には、売り主・買い主・それぞれの仲介業者・登記移転を依頼した司法書士が同席します。
場所は、買い主が指定した銀行の応接室などで、融資担当者が振り込みの手伝いなどをやってくれます。

お金の流れとしては、以下の順で進められます。

1.所有権移転登記(抵当権抹消登記)の支払い
売り主のあなたは、司法書士から登記に関する説明を受けてから登記の移転や抹消にかかった費用を司法書士に支払います。
2.売却金額の受け取り
売り主のあなたは、買い主から、売却金から契約金を引いた残金を受け取ります。
3.住宅ローンの支払い
売却時にまだローンが残っている場合は、この時点で全て支払い(完済)ます。
4.仲介手数料の支払い
手数料の残金を仲介業者に支払います。

戻ってくるお金もあります。

・先払いしているマンションの修繕積立金管理費・敷地内駐車場などマンション管理に関わるお金
・固定資産税

上記の2つは、契約の前日までが売り主、契約の日からが買い主負担と決まっているので、日割り計算で戻ってきます。

売却代金は高額ですが、実際は振込依頼書や領収書などで銀行口座間でのお金のやり取りです。
仲介手数料などの必要な金額だけ現金にし、あとは自分の口座に入金か振り込みます。
領収書などの書類に署名捺印、鍵を渡したら、決済終了です。

また、マンションにかけてある火災保険も(保険会社に連絡して)解約手続きをしてください。これも残っている保証期間のお金が後日戻ってきます

[*d 所有権移転登記(抵当権抹消登記)]

不動産を売買し、所有権が売り主から買い主へ移転します、この登記のこと。
抵当権抹消登記は、住宅ローンがあり、返済が完了した時に、設定されていた抵当権の抹消をする登記のこと。

すでに住宅ローンがない場合は所有権移転登記、売却時に住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記の手続きが必要です。

どちらの登記にも登録免許税という税金がかかります。登記移転に関する手続きの料金は全て司法書士に支払います。

[*e 評価証明書]

土地・家屋の固定資産税の評価額などについての証明書。
評価証明書には、「所有者」、「土地・家屋の所在」、「評価額」、「固定資産税課税標準額」などが記載されています。
市区町村の役所で300~400円ほどで取得できます。

いかがでしたか?マンション売却の参考になりましたか?
実際に住んでいるマンションを売却するのは生活をしながらなので大変です。

長い期間売れないとどっちつかずの生活で、荷造りに本腰もいれられません。
だからこそ、短期集中でより高く売却を出来るように最大限頑張りましょう。

相続放棄

相続放棄とは、死亡した方の財産や負債を一切相続しないと家庭裁判所に申述する手続です。

相続放棄するケース

死亡した方が多額の借金を抱えている場合に相続放棄を行います。
ただし相続放棄を行うと、借金以外の資産も全ての放棄しなくてはいけません。
一部の財産だけ残して、借金だけ放棄することはできないことに注意してください。
また相続放棄は、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に申述しなければいけません。

相続の開始を知った日とは?

相続の開始を知った日とは、以下のケースを指します。
※前提として「借金の存在を知っていた」場合です。
・死亡の当日
・死亡の通知をうけた日
・相続の優先者が相続放棄したとこを知らされた日

借金の存在を知らなかった場合はどうなるのか?

葬式の後に返済通知が届き、借金の存在を知るケースも多々あります。
このような場合は、借金の存在を知った日から3ヶ月以内に申述できます。
ただし必要書類にその事情を詳しく書かなければいけません。

家庭裁判所の調査

相続放棄の申述すると家庭裁判所の調査が入ります。
呼び出しを受けて審問されたり、照会書と呼ばれる質問用紙が送られてくるのでそれに回答したりします。
ただし調査と言っても簡単な質問に答えるだけなので、そこまで固くなる必要はありません。
調査が完了すると、相続放棄の完了通知書が家庭裁判所から送られてきます。

借金の取り立ては大丈夫?

相続放棄を行えば、借金の取り立てに恐怖することが無くなります。
家庭裁判所から相続放棄申述受理証明書が発行されるからです。
死亡した方からの遺産を全て放棄したという法的な書類です。
これがあれば借金の取り立てを行うことはできません。

相続人が複数いる場合に自分だけ放棄したいけどできる?

はい。できます。
単独で相続放棄することができます。
ただし注意点があります。
自分だけが相続放棄すると、別の人に相続の権利が移る点です。
例えば、母親だけが相続放棄しても、その子供が放棄したとはならないのです(成人の場合)
このようなときに借金を子供が相続してしまうケースもあるため注意が必要です。

相続登記の手順

弁護士や司法書士に相続登記を依頼した場合の手順です。

不動産の確認

固定資産税評価証明書や登記簿謄本、権利証で相続する不動産を確認します。

戸籍等の取得

死亡した方の出生から死亡までの戸籍や除籍、原戸籍、戸籍の附票を取得します。
また相続人の戸籍や住民票、固定資産税評価証明書を取得します。
依頼人自らが取得して費用を安くすることもできます。

相続人の確認

だれが相続できるのか。まただれが相続するのかを確認します。
婚外子の認知や養子縁組をしている場合も相続できるか確認します。
以下のケースに当てはまる場合、確認が難航することがあります。
・相続人に別の相続がある
・相続人が多数いる
・親戚、従兄弟、婚外子、養子縁組など相続関係が複雑

費用の算出

ここまできてようやく費用が算出されます。

遺産分割協議書の作成

以下の場合に当てはまらない場合は、遺産分割協議書の作成を作成します。
・戸籍の法定相続
・遺言による相続

書類の押印

相続登記で提出する書類に押印します。
遺産分割協議書を作成した場合、相続人全員の押印がないと相続が成立しません。
押印は実印かつ印鑑証明書が必要になります。

相続登記申請

管轄法務局に相続登記申請をします。

まとめ

基本的に「書類の押印」以外は弁護士が代行してくれます。
だたし「戸籍等の取得」や「遺産分割協議書の作成」など、自分でできる場合は費用が減額されることがあります。

相続登記とは?

相続登記とは、不動産の名義人が死亡した場合、その名義を変更することを指します。
例えば亡くなれた方が所有していた自宅やマンションまたは賃貸物件などの不動産です。

相続登記のやり方

相続登記は、相続人全員が集まり、遺産分割の協議をし、相続人同士の合意によって決定します。
これを遺産分割協議と言います。

ただ相続人全員の法定相続分で登記する場合は、遺産分割協議をする必要がありません。
また相続放棄をした人は、遺産分割協議に参加しなくても大丈夫です。

相続登記の期限

法的には、相続登記の期限はありません。
いつでも大丈夫です。

ただし資産価値のある不動産の場合は、早めに相続登記することをオススメします。
未登記のままで相続を放置し、その後遺産問題に発展するケースが後を絶たちません。
「相続なんて・・」と言っていた人でも、何かの理由でお金が必要になれば相続の権利を主張することが多いからです。

家の売却

相続登記が必要となります。

抵当権の抹消

抵当権の抹消登記をするには相続登記が必要となります。

相続登記を申請するには?

相続登記を申請するには、まず遺産分割協議書を作成します。
その後に除籍謄本、戸籍謄本を取り寄せます。
そしてすべての相続人が明確になりはじめて相続登記申請ができます。
ただし戸籍内容が転籍記載だったり、住所の沿革がつかない場合は、同一性証明も必要になります。

大変な戸籍謄本の取り寄せ

相続登記の一番の難関は戸籍集めです。
とくに亡くなられた方の戸籍が最難関と言われています。
生まれてから、亡くなられるまでの「全ての戸籍」と住所の移動を示す「戸籍の附票」が必要になるからです。
さらに相続人全員の現在の戸籍までも必要となります。
ただし遺言書がある場合はこの限りではありません。

個人で相続登記ができるのか?

難しいケースが多いです。
できたとしてもかなりの日数を要します。
相続人や相続財産の調査、戸籍集め、申請書の作成は、素人がやるには複雑で難しすぎるからです。
また書類が1つでも足りなければ、上申書というさらに難しい書類を提出しなくてはいけません。
個人で相続登記をされる人もいますが、ほとんどの人は弁護士や司法書士に委託しているのが現状です。

相続登記の必要書類一覧

1:新名義人から司法書士への相続登記の委任状
2:被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本全て及び戸籍(除籍)の附票
3:相続人の現在戸籍と住民票
4:不動産の固定資産税評価証明書
5:相続の対象不動産についての登記事項証明書
6:遺言書
7:遺産分割協議書
8:登録免許税