マンション売却

マンション売却でよくある質問集。専門家が全て回答します!

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マンション売却を考えているみなさん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

私は、仕事柄マンションを売る時の質問をよくされます。
売るかどうかまだ迷っている方には、具体的に質問する相手がいませんよね。
そこで今回は、よくある質問を「売る人の事情」「お金」「不動産会社」の3つに分けて書いていきます。

参考になれば幸いです。

売る人の事情に関する質問

Q:売るのと貸すのでは、どちらが良いの?

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A:将来また住む予定がないのなら、売却した方がリスクは少ないです。

「売る」と「貸す」それぞれのメリット・デメリットをみていきましょう。

売る・メリット

・売却代金が一括で入ってくる
・売った後の管理や支出がなくなる

売る・デメリット

・資産がなくなる

貸す・メリット

・家賃収入がある
・マンションを維持できる

貸す・デメリット

・入居者の募集や退去手続き、管理に手間がかかる
・修繕費用や固定資産税の支払いがある
・貸している期間にマンションの資産価値が落ちる
・貸してから売ると、投資用マンション扱いになるので税金の優遇が少なくなる

このように、売る・貸すそれぞれにメリット・デメリットがあります。

物件に関しても、
・住宅ローンが残っているか
・相続で将来住む予定がないか
・マンション自体の価値
・駅から近い人気の物件か
などによって違います。

投資用マンションになってしまうと、売却する時の税金優遇などが変わってくるので「住まなくなったから、とりあえず貸そう」と安易な考えでは損をしてしまいます。
賃貸に出してから、こんなはずじゃなかった・・と後悔しないように、賃貸に出した場合と売却した場合でよく考える必要があります。

Q:相場は知っておいた方がいいの?

shippai (2)

A:はい、相場の確認は必ずやってください!

相場を知っていれば、査定した価格が適正か判断できるからです。
査定額が相場より、高くても低くてもきちんと根拠のある金額なら信頼できます。

査定した金額が相場よりも低ければ、どうして低いのかを尋ねることができます。
低い根拠がはっきりしなければ、「安く売り出して早く売ってしまおう」という悪質な業者だと見分けることができます。

高い場合は何が付加価値になっているのか聞いておきましょう、自分では発見できなかったポイントが付加価値になっていることが案外とあります。

不動産売買では、売り手が不利と言われています。
査定から相場を把握して仲介業者の言いなりにならないようにすることが、成功につながります。

Q:住みながら売ることはできるの?

urenai (5)

A:はい、できます。

多くの方が住みながら売却活動をしています、その方が仮住まいの費用などを抑えられるからです。

売り主にとっては、生活している家に内覧で他人を招き入れるので掃除など大変な部分があると思います。
しかし買い主にとっては、生活している家での内覧の方が具体的なイメージが湧きやすくなります。
空き家になってからの内覧よりも、住んでいる内覧の方が成約スピードが早いというデータもあります。

仮住まいにお金をかけるよりも、住みながらの売却をオススメします。

Q:住宅ローン返済中だけど、売れるの?

nagare (1)

A:はい、売れます。

たくさんの方が住宅ローンが残ったまま売りに出し、売ったお金で清算するという方法をとっています。住宅ローンの残りよりも、売ったお金の方が多ければ手元にお金が残ります。売ったお金で住宅ローンがまかないきれなかった場合は、自己資金で補うか、買い替えローンというものもあります。

Q:買い替えのとき、売るのと買うのはどちらを先にした方がいいの?

kaikae (4)

A:「先に売る」がオススメです。

理由は2つあります。
・先に売った方が、新居の自己資金に余裕がうまれるから
・新居の住宅ローンを組む時、手続きが簡単に済むから
です。

「先に買う」場合、マンションを売ったお金が手に入るのは新居を買った後ということになります。先に売っていれば売ったお金を新居の資金に回せますが、それができません。その分住宅ローンを多く組むことになってしまいます。

さらに、住宅ローンを組む時の審査にも影響します。
そして、売るマンションにまだ住宅ローンが残っていた場合、残りの住宅ローン+新居の住宅ローンで審査を受けることになり、一気にハードルが高くなってしまいます。
先に売っていれば新居が決まるまでの仮住まい資金は必要ですが、売ったお金を頭金にできるので借りる住宅ローンを借りる金額が少なくてすみます。

Q:売るまでの流れは?

A:相場を知ることから売却完了まで、7つのステップに分けられます。

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詳しい売却の流れは、
「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」をご覧ください。

Q:リフォームってしたほうがいいの?そのままの方がいい?

A:お金をかけたリフォームは必要ありません。
rent (5)

キレイにしておくという基準は人によって違います。
小さなお子さんがいる家、夫婦だけの家、汚れる度合いも全く違います。

あなたの家をどんな人が欲しがるのかわからないのに、お金をかけてリフォームする必要はありません。
ほとんどの場合、リフォームの代金を売却代金に上乗せできないからです。

でも、出来る範囲でキレイにしておく事は必要です。
中古マンションを見に来る人は、新築のようなきれいさは期待していません。
大切なのは、清潔感です。
水まわり、床のワックス、壁紙の汚れなど、自分でがんばってできる部分はキレイにしておきましょう。

Q:不要な家具は処分しないとダメ?

sodaigomi

A:はい、いくら不要でも自分で処分してください。

マンションを売る時は、原則として空の状態で引き渡します。
ただし、契約や条件交渉の時に買い手に引き渡す約束をしたものは置いて行けます。

例えば、
・新居には新しいエアコンを取り付けるので引き渡し可能
・照明器具は引き渡し可能
・カーテンは新居とサイズが合わないので引き渡し可能
など、契約までにまとめておくと良いでしょう。

ただし、高価なものだからと言って売却価格が上がるわけではありません。

買い主と取り決めた物以外は、すべて自分で処分しなければいけません。
引っ越し業者やリサイクルショップに引き取ってもらう、自治体のゴミ収集に出すなど、計画的に処分していきましょう。

お金に関する質問

Q:売るときにかかる税金や費用はいくらぐらい?

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A:だいたいの費用は、査定額で計算できます。

マンションを売る時の費用で1番多くを占めるのは仲介手数料です。

多いものから順に、

  1. 仲介手数料→仲介業者に支払う:(売却代金×3%+6万円)×消費税
  2. 抵当権抹消・移転登記→司法書士に支払う:数万円
  3. 繰り上げ返済の手数料→金融機関に支払う:数万円(借入金額による)
  4. 収入印紙代→郵便局で購入:1万円~

費用や税金は、売却価格が決まらないと確定はしません。
でも、いくらぐらい準備しておけばいいのか知りたいですよね。
査定を何社か取れば、だいたいの相場がわかるので費用も計算できます。

例えば収入印紙代、1万円~となっていますが1,000万円超~5,000万円以下の売却は1万円です。
収入印紙のように、はっきりとした売却金額が出なくても確定する費用もあります。

Q:売った年の固定資産税はどうなるの?

syurui (2)

A:売った後の固定資産税は日割りで受け取ります。

固定資産税は、その年の1月1日の所有者に請求が来ます。
マンションを売ったら、清算(引き渡し)の前日までが売り主負担、清算当日からが買い主負担として買い主から戻ってきます。
翌年からは請求は来ません。

Q:売ると、確定申告が必要になるの?

zei

A:はい、必ず確定申告はしましょう。

マンションを売却すと、売却代金が入ってきます。
売却で利益が出たか、損したかに関わらず確定申告は必要です。
マンションを売った利益は単純なプラスマイナスではなく、譲渡所得というもので計算されるからです。

通常の所得とは別に計算される分離課税で、税金が戻ってきたり一定のプラスなら税金がかからない優遇もあります。
優遇も確定申告をしなければ受けられず、損をしてしまいます。
面倒で難しいですが、確定申告の時期になると税務署で教えてもらえるので必ずしましょう。

不動産会社に関する質問

Q:査定では何をするの?

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A:ネット査定と訪問査定の2つがあります。

査定の種類と内容を確認しましょう。

ネット(机上)査定

実際の物件は見ず、情報のみで査定する方法です。
周辺の物件相場、市場の動向、物件情報などで出すので簡易的ですが早く結果が出ます。

情報だけなので、同じマンションなら似たような査定額になります。
物件を見ていないので、査定額に幅があります。
メールやサイトから依頼して、メールや電話で査定結果を受け取ります。

訪問査定

実際に不動産業者が1時間ほど物件を見て査定を出します。
物件の状態、リフォームの有無、設備の入れ替えなども査定に影響します。

ネット査定より具体的で物件ごとに査定額が違います。
より具体的な金額なので、査定額が出るのは数日後。
売り出し価格の参考になります。

Q:不動産会社によって査定額は違うの?

shippai (4)

A:はい、違います。

同じ物件を同じ時期に査定しても、不動産業者によって査定額は違います。

・独自の査定基準が不動産業者によってあるから
・得意分野とそうでない分野があるから
・担当者の経験値やスキルにもよるから
・会社の方針がそれぞれ違うため

マンションなら、マンション売却が得意な会社で経験豊富な担当者にお願いしたいですよね。

Q:仲介手数料が0円の不動産会社ってどうなの?

rent (8)

A:どうして0円にできるのか、よく考えましょう。

不動産の仲介業者は、仲介手数料で収入を得ています。
売らなければ1円も収入がないわけです。
例えば、1つの業者で売り手と買い手の両方を仲介できれば仲介手数料は両方から入ります。
仲介手数料が0円にできるのは、その場合のみです。

仲介業者の立場で考えると、他にお客さんを取られたら赤字です。
なので他の業者とは契約できないように、専属専任媒介契約か専任媒介契約を進めてきます。
そうすると、広く売却活動ができないので、せっかくの売れるチャンスを逃してしまうかもしれません。

中には両方の仲介をしても、売り手側・買い手側にそれぞれ担当者をつけてくれる業者もあります。
ですが、その場合はそれぞれに経費・人件費がかかっているので0円にはできないでしょう。

売れるチャンスを逃すことが1番の損です。
仲介手数料0円は魅力的ですが、それよりもしっかり業者を見極めることが重要です。

Q:営業マンと相性が合わなかったら、変えてもいいの?

syodan (1)

A:はい、変更はできます。ですが、難しいのが現実です。

不動産業者の営業マンは、ほとんどが地域担当制のエリアで分けられています。
地域の特性をよく知っていたり、住環境や学区にも詳しくなるので当然のことです。
同じエリアで何人もいるわけではないので、担当を変えれば経験の浅い人が担当になることになります。
営業マンを変えることは、同じ会社の中では難しいのが現実です。

それよりも、仲介業者を変える方が簡単です。

すでに契約した仲介業者と、専属専任媒介契約か専属媒介契約をしているなら、
・契約期間が終わる3ヶ月を待つ
・広告費などのかかった経費を支払い解約
のどちらかしかありません。

一般媒介契約なら、契約に関する縛りがないので同時に複数社と契約できます。

しかし、この迷っている段階ですでに時間がもったいなく過ぎていきます。
待つ3ヶ月で好機を逃してしまうこともあります。
それなら一括査定で、合う業者を探した方が良いスタートができます。

失敗したり迷ったりするより、まずは一括査定でたくさんの業者の中から合う業者を探す。
そしてマンションが売れるチャンスを逃さない!これが1番良いスタートの切り方です。

Q:査定後、不動産会社に断ってもいい?

denwa

A:はい、もちろん断れます。

実際に売り出す前、何社かに査定を頼んでも全ての業者と契約する訳ではありません。
当然ながら、断らなくてはいけない業者も出てきます。

ここで気を付けたいのは「断り方」です。
決めた業者で上手くいかなかった時、利用する可能性があるからです。

断る理由でベストなのが「知り合い・身内の業者に頼むことにしました」です。
こんな理由では断られる業者も食い下がれません。

万が一決めた業者で上手くいかなかったら「知り合いでは気を使って上手くいかなかった」とまた依頼できます。
また、買うお客さんを連れてきてくれるかもしれません。
今回お世話にならなくても、悪い印象はさけましょう。

まとめ

いかがでしたか?
マンションを売るという大きな決断の中には、小さな疑問がたくさんあると思います。

すでに仲介業者と契約している場合は質問もできますが、その手前で疑問がたくさんあって売却に踏み切れない方も多いと思います。

人生に何度もあることではないので、この記事がベストな売却のお手伝いになれば幸いです。

家を高く売る方法とは?業界歴15年のベテランが教えます!

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「家を高く売りたい!」

家を売る人なら誰でも思いますよね。
そこで重要になってくるのが「家の査定」です。
査定額が多ければ多い程、高く売れる可能性は高いです。

でも、査定額が最終的の売値になるわけではありません。
売値が査定額から上がる人もいれば、そうでない人もいます。

そこで今回は「家を高く売れた人、そうでない人の違い」が何なのかを書きたいと思います。

家を「高く売れた人」と「そうでない人」の違いは?

sellhigh (1)

複数の会社に家の査定をしているかどうかの違いです。
家を高く売った人は、複数の業者を比較して、その中から一番高い査定額の業者を選んでいます。

一方、売値が安かった人は業者を比較していません。
査定を1社にしか依頼していないが特徴です。

業者を比較しなければ、査定額が高いのか安いのか判断できません。
判断材料が無ければ、業者と値段交渉できず、業者にうまく丸め込まれ、最終的に売値が安くなるのがオチです。

もちろん、1社だけの査定で高く家を売れた人もいるでしょう。
でも、それはごく稀。

たまたま選んだ1社が良かっただけだと思います。
査定が1社だけの人は、家の売値が下がる場合がほとんどです。

なので、家を高く売るためには「複数の業者に査定の依頼をする」ことが重要になってきます。

とはいっても、複数の業者に査定を依頼するのはかなり面倒ですよね。
査定を依頼するだけで疲れ果ててしまいます。

でも簡単な方法があるんです!
それを次で見ていきましょう。

「簡単」に複数の業者へ査定の依頼をする方法とは?

kaikae (3)

その方法が「一括査定」です。
一括査定とはたった1回の依頼で、複数の業者に査定してもらえるサービス。

今では家を売るほとんどの人が一括査定を利用しています。
一括査定を利用した人はみなさん言うことは一緒。

「一括査定を利用して本当に良かった!」

それがなぜなのか?
その理由は主に3つあります。

・査定の依頼がラク
・早く売れる
・高く売れる

では、順番に見ていきましょう。

査定の依頼がラク

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一括査定は簡単に査定の依頼をすることができます。
スマホやパソコンで個人情報・家の情報を入力して、送信ボタンをポチッと押すだけ。

わざわざ来店する必要がありません。
都合の良い日・時間に査定の依頼ができるんです。

しかも査定の依頼を1回するだけで、複数の業者に査定してもらえます。

一括査定は依頼するのがラクだし、効率も良いんです。

ちなみに査定結果は数時間~1週間ほどでメールが届きます。
あとは複数の査定額を比較して、一番高値をつけた業者とやりとりをするだけです。

ただ自分と合わない業者に出会うこともあると思います。
接客対応が悪かったり、要望を聞いてくれなかったりする業者です。
そんな業者は断ればいいのです。

断ることは全然問題ではありません。
というか、断っている人は大勢います。
業者も断られるのは日常茶飯事なので気にしません。

もし自分に合わない業者だったときは、気持ちを切り替えて、次に高く査定してくれた業者とやりとりをすればいいのです。

早く売れる

myhomesell

世の中にはたくさんの業者があります。

でも、業者には得意分野があるんです。
賃貸が得意だったり、販売が得意だったり、売却が得意だったりなど。
業者によって違います。

アナタが今求めているのは「売却が得意な業者」です。

でも、家の売却が得意な業者を探すのは手間がかかりそう…。
このように思う人がほとんどだと思います。
そこで簡単に見つかられるのが「一括査定」なんです。

一括査定のサイトは、売却を得意としている業者が数多く登録されています。
たまに悪質な業者が登録していることがありますが、そんな業者はすぐに登録解除。

一括査定のサイトは厳選された業者だけが登録されているのです。

売却が得意な業者は、家の購入を希望しているお客さんを数多く抱えています。
しかも売るための営業力も非常に高い。

だから一括査定の査定を利用すれば、売却を得意としている業者に頼めるので、あっという間に家を売ってくれるのです。

高値で売れる

sellhigh (2)

一括査定では、複数の業者が査定をします。
このときに起きるのが業者の競争です。

お客さんは業者の査定額を必ず比較します。
その中で一番高い査定額をつけた業者に、売却の仲介を依頼するのが普通です。

そのことを業者は分かっています。
分かっているからこそ、安い査定額を付けることができないのです。

安い査定額をつければ、お客さんに相手にされません。
つまり、売却の仲介の依頼をされないのです。

だから、業者は高めの査定額をつけます。
売却の仲介をしないと、儲けがありませんからね。
そのため相場より多少高い査定額をつける業者は多いです。

ちなみに査定額から実際の売値が下がることは、ほとんどないですよ。
そんなことしたらお客さんが逃げていきますからね。

もちろん、100%売値が下がらないとは言い切れません。
家の状態や地域などで、需要があるかどうか変わりますからね。

でも、業者は高く家を買ってくれるお客さんを必死に探します。
たいていは家を買ってくれるお客さんが見つかるので、アナタの家は高く売れますよ。

さて。
ここまで一括査定サイトの良いところを書きました。

でも「どこの一括査定のサイトが良いの?」と疑問に思うでしょう。
一括査定のサイトはたくさんありますからね。

ということで、次は「どこの一括査定のサイトが一番オススメ」なのかを紹介します。

オススメな一括査定のサイトとは?

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1番おすすめは、間違いなく「イエイ」ですね。

イエイは運営歴8年の大手サイトです。
利用者も年間300万人以上!顧客満足度はなんと97%!

不動産会社の登録数は1,000社以上で、どのサイトよりも多いです。
その中から、厳選された業者(最大6社)が査定をしてくれます。
多くの査定額を比較できれば、高く売れる可能性は非常に高いです。

もちろん、イエイは悪質な業者など登録されていません。
健全な業者しか登録できないので。

もし利用者から苦情の多い業者があった場合、その業者はすぐに登録解除です。

イエイは厳選された業者しか残らない仕組みになっています。

一括査定をしたからといって、必ず家を売る必要もありません。
「やっぱり家を売るのやめようかな」と考えが変わることもあると思います。

でも、そんなときは売らなくていいんですよ。
査定額に納得すれば、業者とやりとりを始めればいいのです。

もしかしたら業者とやりとりをしていくうちに「この業者に家の売却の仲介を頼みたくないな~」と思うかもしれません。
そんなとき、業者とのやりとりを断ればいいんです。

でも、業者に断りの連絡をするのは気が引ける…
いえいえ、気にしなくて大丈夫です!

イエイには「お断り代行サービス」があります。
その名の通り、イエイが代行して業者に断わりの連絡をしてくれるんです。
アナタは気まずい思いを一切することはありません!

このようにイエイは家を高く売れて、安心して利用できるサイトの仕組みになっています。
顧客満足度97%なのも頷けます(^^)

まとめ

家を高く売るには、複数の業者に査定の依頼をするのがよいでしょう。
しかし、複数の業者に査定を依頼するのはとても大変です。

そこでオススメなのが「一括査定のサイト」です。

一括査定は1回の依頼で複数の会社に査定してもらえます。
しかも、家が早く売れるし、高く売れます。
デメリットが一つもありません。

どうせ家を売るなら、高く売って満足することが大事。
一括査定のサイトはアナタの「家を高く売りたい」という願いに、きっと応えてくれますよ(^^)

家を売却する時の流れまとめ

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家を売ろうと思っている皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「家を売ろうと思うんだけど、何から始めたらいいかわからなくて・・」
最近、このような相談を受けることが多いです。

そこで「家を売却する時の流れ」を書いてみたいと思います。
全体の流れを知っておくと、より良い売却ができます。
みなさまの参考になれば幸いです。

相場を知る

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まずは「家を売る」ということを考えてみましょう。
売り出し価格の設定や値引き交渉など、決断をしなくてはならない場面が出てきます。

  • 住宅ローンが残っている場合、最低いくらで売りたいのか?
  • 似たような物件は、いくらで売れているのか?
  • いつまでに売りたいのか?

など金額の目安を考えておくと良いでしょう。

目安を決めておくと、今後の決断がしやすくなります。
売却が完了するまでの流れは図の通りです。

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家を売るときに「相場」はとても重要です。
相場からかけ離れた金額だと失敗する可能性が高くなります。
相場はパソコンやスマホで簡単に調べられるので必ずやっておきましょう。

査定してもらう

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だいたいの相場と諸費用がわかったところで、次は査定です。

より現実的な査定額を知るために、ネット一括査定で複数社の査定をオススメします。
ネット一括査定は、スマホやパソコンで簡単な査定ができる便利なものです。

築年数や間取り・面積などの必要事項を入力していき、査定して欲しい業者に査定を依頼。
数日後メールで査定額が送られてきます。

この中から気に入った数社を選び、訪問査定にきてもらいます。
訪問査定では、実際の家を査定するのでネット一括査定よりもさらに現実的な査定金額が出ます。
売り出し価格を考える時に基準にする金額です。
ネット一括査定も訪問査定も、業者によって金額が違うので必ず複数社に依頼しましょう。

査定でだいたいの相場を把握できたら、次に売却にかかる費用を考えましょう。
印紙代や仲介手数料は売却金額によって変わるので、査定で相場が出たら計算しやすいです。

売却にかかる費用
  1. 抵当権抹消登記の費用:住宅ローン残債がある場合のみ必要、2~3万円。
  2. 移転登記:数万円
  3. 一括返済の手数料:住宅ローン残債がある場合のみ必要、2~3万円。
  4. 売却にかかる印紙代:売買契約書に貼るもの。売買代金により違うが1万円~4万5,000円ほど。現在は軽減措置があるため、1,000万円超~5,000万円以下の売却は1万円。
  5. 仲介手数料:売買代金×3%+6万円)×消費税 例:売買価格3,000万円の場合は約104万円※消費税8%で計算 売却代金から支払うことも可能

仲介業者に依頼する

myhomesell

訪問査定で来てもらった業者の中から、契約する(売却の仲介を依頼する)仲介業者を決めます。
契約の種類によって1社としか契約できないか、数社と契約できるかが違います。

契約の種類は3つあります。

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専属専任契約と専任契約は、レインズ登録や売却活動を報告する義務があります。
一般媒介契約は、売却活動の中で義務付けられていることがありません。
インターネットが普及した現在では、仲介契約が1社しかできない専属専任契約と専任契約は売り主にメリットがあまりなく、選ぶ人は減っています。

レインズ登録
仲介業者は、売り主と契約を結んだ後「レインズ」[*a]へ登録します(媒介契約の種類により、登録までの期限は異なる)。
仲介業者は、自社のお客さんで買い手が見つかるように販売活動を始めます。
レインズ登録された物件は、別の仲介業者でも買い主側で仲介ができるからです。
レインズ登録までの期間に自社で買い主が見つかれば、売り主と買い主の契約が結べます。
両者の仲介が同じ仲介業者であっても、それぞれに担当がつく場合は影響はありません。

[*a]レインズ…宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システムのこと。レインズの情報は、資格を持った会員しか見られないので、登録などの作業は仲介業者が行います。

物件公開をする

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仲介業者を決めて契約を済ませたら、売却活動の始まりです。
仲介業者は、ホームページに載せたり、広告を作ったりして準備します。

仲介業者と契約するタイミングで家の写真を撮影します。
ホームページや折込チラシに載せる写真です。
もちろん綺麗で清潔感のある家の方が好印象です。
仲介業者が普段通りで良いと言っても、水まわりなどは徹底的にキレイにしましょう。

内覧

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売り主は、内覧の予約が入った時のために家をキレイにしておきましょう。
値引き交渉の時のために、いくらまで下げるかなどを決めておくとスムーズにいきます。

内覧を成功させるコツを書いた記事
「マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集」も参考にしてください。

売却の契約をする

nagare (9)

買い主が決まったら売却契約です。
契約の日に、売却価格の10%を契約金として買い主から受け取ります。※10%は目安です。

売り主が契約で準備しておくお金は、仲介手数料と収入印紙です。
受け取った契約金から仲介手数料を支払うこともできます。

事前に仲介業者から持ち物や金額のお知らせが来ます。
売却契約で一般的に必要なものをあげました。

契約で必要なもの
  • 仲介手数料:(売却価格×3%+6万円)×消費税 ※契約時と精算時に1/2づつ支払いを分ける場合が多い。
  • 収入印紙代:郵便局で購入しておく
  • 権利証
  • 免許証:身分証明ができるもの
  • 固定資産税の課税明細書:固定資産税の納付書についているもの
  • 印鑑(実印)

仲介業者が売り主・買い主の両者に説明をして、売却条件の確認をします。
問題がなければ署名捺印をして、契約成立です。
契約から引き渡しまでの間に引っ越しを済ませておきます。

売却完了(清算)

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契約が終われば、あとは引き渡しまでに引っ越しを済ませましょう。
引き渡しの日に売却代金から契約金を引いた金額を受け取ります。

家は、引き渡しを境に売り主のものから買い主のものになります。
引き渡しが終われば、売却完了です。

引き渡しの日に、一般的に必要なものをあげました。

引き渡しで必要なもの
  • 権利証:登記済証・司法書士が持参する場合もあり
  • 抵当権抹消登記に関わる費用[*b]
  • 不動産所有権移転登記に関わる費用[*c]
  • 印鑑証明書:決済から逆算して3ヶ月以内に発行されたもの
  • 実印:印鑑証明書の印鑑
  • 免許証:身分証明のできるもの
  • 評価証明書[*e]
  • 売却する家のカギ全部
  • 仲介手数料の残り:契約で全額支払っている場合はナシ

[*b]抵当権抹消登記…抵当権抹消登記は、住宅ローンがあり、返済が完了した時に、設定されていた抵当権の抹消をする手続きのこと。「住宅ローンを借りていた銀行に全額返したから、家を担保にしている事がなくなりました」という手続きをすること。

[*c]不動産所有権移転登記…不動産を売却すると、所有権を売り主から買い主へ移す登記をしなければいけません、この手続きのこと。「家を売ったので持ち主がAさんからBさんに移りました」という手続きをすること。

[*e]評価証明書…土地・家屋の固定資産税の評価額などについての証明書。評価証明書には、「所有者」「土地・家屋の所在」「評価額」「固定資産税課税標準額」などが記載されています。市区町村の役所で300~400円ほどで取得できます。

まとめ

いかがでしたか?

家を売却する流れが、だいたいつかめましたか?
家を売却するのは時間も労力も必要です。
だからこそ、売却を始める前に流れを把握しておくと楽になり頭が整理できます。

場当たり的で失敗しないためにも、しっかりと流れを頭に入れて始めましょう。

不動産の良い営業マン・悪い営業マンの見分け方まとめ

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マイホームの購入や売却を考えている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

家を購入する時や売却する時、大切なパートナーとなるのが不動産営業マン(仲介業者)です。

どんな物件と出会えるか、高値で家を売却できるかはこの営業マンにかかっていると言っても過言ではないでしょう。
大きなお金が動く時に、当然悪い営業マンには担当されたくありませんよね。

そこで今回は、「悪い不動産営業マンの見分け方」について書いてみました。
是非、参考にして下さい!

接客の対応が悪い

身だしなみ・言葉遣いをしっかりしていない

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まず実績のある営業マンというのは、身だしなみや言葉遣い、立ち振る舞いに気を遣っています。

身だしなみや言葉遣いの汚い人から高いものを買おうとは思いませんよね。
また、会社として身だしなみチェックを徹底しているかどうかで、業者の質を見抜くこともできます。

主な身だしなみのチェックポイントは以下の通り。

・爪:短く切られているか、清潔か
・スーツ:体のラインに合っている、シャツの第一ボタンが締まっている、など基本的な着こなしができているか
・革靴:きれいに磨かれているか
・ボールペン:安物のボールペンを使っていないか
・におい:タバコのにおいはしないか

言葉遣いや振る舞いのチェックポイントは以下の通りです。

・目線を外さず、目を見て話をしているか
・初対面から馴れ馴れしすぎないか(適度に距離感を縮めてくれる感じであれば◎)
・他社の悪口ばかり言っていないか
・他の客の個人情報を漏らしていないか

以上は基本的なところです。

他にも初対面で違和感を感じることがあれば、その感覚は案外当たっているかもしれません。
信頼できる営業マンは立ち振る舞いからスマートなのです。

返事・返信が来ない

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返事が遅いのは営業マンとして致命的です。
大きな額の取引をするわけですから、返事が来ないことでお客さんを不安にさせるようではいけません。

購入の場合、こちらから催促するまで返事が来ないようでは、その間に良い物件を手に入れるチャンスを逃してしまうかもしれません。

もちろん、こちら側の返事を急かすような営業マンもNGです。

返事・返信に進展がない

denwa

返事が来ても、内容に進展がなければ意味がありません。

こちらが気になったことや疑問に思ったことは、すぐに調べて返答してくれる営業マンが理想です。

やりとりがスムーズにいかない営業マンとは、契約後もスムーズに進まないことは目に見えています。

売却時には売却活動の報告をこまめにしてくれる営業マンが理想です。

儲けしか考えない

予算の限界ギリギリのプランを押しつけてくる(購入時)

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予算の限界ギリギリで提案してくる営業マンは、お客さんのことを真剣に考えていません。

購入時には、物件価格にプラスして事務手数料など多くの諸費用がかかってきます。
いきなり予算ギリギリの提案をしてくるなんて、その後の予算配分について親身に考えてくれているとは思えません。

その人に本当に合っている物件よりも、なるべく多くの仲介手数料を取ろうとしているとも考えられます。
悪い営業マンは、「こちらが買いたい物件」より、要望を無視して「業者側が売りたい物件(=仲介手数料が多く取れる物件)」ばかり進めてくるのです。

本当に親身になって物件を探してくれる営業マンは、その後のローンの返済計画や将来設計まで一緒になって考えてくれるはずです。

査定額が相場よりも高すぎる・安すぎる(売却時)

kaikae (3)

早く買い手を見つけて自分の利益にしたいがために、相場よりも安く売ろうとする営業マンもいます。

なぜ安くても早く売りたいのかというと、専任媒介契約というものを結べば3カ月間は自分を仲介して売却できる(他社では売却できない)、つまり確実に自分が仲介手数料を手に入れることができるからです。

もしくは物件を探している他のお客さんに安く物件を買わせ、両者から仲介手数料を得ようとする営業マンも。自分ひとりで買い手と売り手を見つけることを両手仲介と言いますが、これを始めから狙う営業マンは売り手の利益よりも仲介業者の利益を優先していると言えます。

逆に、自分と専任媒介契約をしてほしいがために、相場より高く査定額を出す営業マンもいます。

相場より高く査定額を出すので喜んで飛びつきそうになりますが、結局売れずに物件の価値が下がり、売値を下げることになります。

査定額が高くても安くても、売り手のことを一番に考えていないということです。

信頼できる営業マンは査定額にも根拠がありますし、相場より少し高値で売ろうと頑張ってくれるはずです。

デメリットを言わない

eigyo (7)

購入時に物件の悪いところを隠そうとしたり、「大丈夫」「気にならなくなる」とごまかす営業マンは典型的なダメ営業マンです。

売却査定時にマイナス面には触れず、査定額を高く見積もる営業マンもダメです。

信頼できる営業マンは、積極的に悪い面も伝えてくれます。

「このエリアの相場よりは少し値が張りますが、こんなに好条件なんですよ」などと、メリットとデメリットを織り交ぜて説明してくれる営業マンなら信頼できますし、説得力もあります。

そして、こちらも正しい目で比較・検討することができるので、本当に求めている物件を購入したり、適正価格で売却できるのです。

結論を急がせる

eigyo (2)

悪い営業マンは客のことをお金としか見ていません。

他の業者よりも早く自分の手柄にしたいため、購入時には「他の人にも検討している人がいます」「人気の物件ですよ」などと煽ってきます。

考える間もなく連絡をしてきて、結論を急かすのです。

良い営業マンなら、じっくり慎重に、顧客目線でいてくれるはずです。

知識がない

売買の経験が少ない

eigyo (4)

新人の営業マンでも熱心な人はいます。

しかし、受け答えがしどろもどろではやはりこちらも不安になりますよね。

宅建の資格もあると頼もしいですが、現場の営業マンでは持ってない人も多いです。
持っているに越したことはありませんが、なくても経験や知識でカバーできることも多いです。

担当エリアの知識や実績があるかどうか、思い切って聞いてみましょう。

物件やエリアの説明ができない

eigyo (5)

悪い営業マンは売ることしか頭にないので、お客さんが住んだ後のことまで考えていません。

物件の内容はもちろん、エリアのことも下調べしてきていないので、周辺施設についての知識もありません。

信頼できる営業マンは、お客さんがそこで暮らすという具体的なイメージができるように説明をしてくれます。

分からないことを分からないと言わない

悪い営業マンは、こちらが質問しても的外れな回答を返したりごまかしたりします。

分からないことがあっても、すぐに調べて迅速に返答するのが信頼できる営業マンです。

良い営業マンを見つけるには?

syodan (1)

是非複数の不動産営業マンに会ってみてください。

良い営業マンというのは、ヒアリングをしっかりしてくれます。

購入時にはただお客さんの要望を一方的に聞くだけでなく、お客さんも気づいていない「本当に住みたい家」を会話の中から引き出してくれます。
お客さんには知識がありません。プロである営業マンがお客さんの要望を「見つけてくれる」のです。

売却時にも、査定額にプラスしてこちらの希望を聞いてくれる営業マンが良い営業マンと言えます。
同じ査定額でも、こちらの疑問や不安にもしっかり向き合ってくれる人に依頼したいです。

もちろん人当りが良いだけではいけません。
市場、物件だけでなく、エリア情報、ローン、保険、税金や法律の知識もあり、しっかりとお客さんをサポートしてくれる勉強熱心な人かどうかも大切なポイントです。

そして、こちらが何でも話せるような雰囲気の人かどうか。あなたとの相性も大事ですね。

以上のポイントを踏まえて、こちらの要望を伝えた時の営業マンの対応の仕方をしっかり見極めてください。

まとめ

いかがでしたか?
以上、悪い不動産営業マンの見分け方について書いてみました。

あなたが出会った不動産営業マンはどんな人でしたか?
これから会う予定という人も、是非チェックしてみてください。

いい物件に出会えますように!

マンションから一戸建てに買い替える時の疑問とまとめ

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マンションを一戸建てに買い替えようと悩んでいる皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「マンションを一戸建てに買い替えようと思うんだけど、疑問や不安がたくさんあって・・」
最近、このような相談を受けることが多いです。

そこで「マンションを一戸建てに買い替える時の不安や疑問と回答」を書いてみたいと思います。
その中でも今回は、8つの代表的な質問をあげました。
参考になれば幸いです。

Q1:購入が先?売却が先?

A:「売却が先」の方がリスクは少ないです。

kaikae (4)

住み替えで心配されるリスクは2つあります、お金と住む場所です。

「購入が先」は、欲しかった家が確実に手に入るというメリットがあります。

しかし、マンションがすぐに売れなかった場合は2つの住宅ローン+マンションの管理費や修繕積立金などを払い続けなければいけません。これはお金の面での大きなデメリットです。

「売却が先」は、売って売却代金がすでに入っている(またはマンションの住宅ローンがなくなっている)ので、お金の心配がないのが大きなメリットです。

ですが、マンションを引き渡す時には引っ越しを済ませておく必要があります。購入する一戸建てを契約するまでは、どこかに仮住まいしなくてはいけない、というのがデメリットです。

実際には、購入する一戸建てに全く目星がなく住み替えを実行に移すことは少なく、エリアや開発地区などだいたい決まっていることが多いです。

リスクで考えると、買い手が現れない限りいつ売れるか分からない「購入が先」よりも、一戸建てが決まればゴールの、「売却が先」の方がリスクが少ないのでオススメです。

Q2:住宅ローン残債があっても買い替えはできますか?

A:はい、できます。

kaikae (1)

買い替えを進めていく上で資金の計画を立てることはとても重要です。

まずは、マンションがいくらで売れるのか、ローン残債がいくらあるのかをきちんと把握しなくてはいけません。
ローン残債は自身で確認できるので、マンションがいくらで売れるのかを査定してみてください。

住宅ローンよりもマンションの査定額の方が多ければ、差額を一戸建ての頭金や諸経費にできます。
住宅ローンの方が多い場合も、不足額を自己資金で補うか、一戸建ての住宅ローンに不足額を上乗せする買い替えローンを利用するという方法があります。

Q3:査定は1社でいい?それとも複数がいい?

A:複数査定した方が、成功しやすいです。

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買い替えを成功させた方たちは、みなさん複数の査定を依頼しています。
下の体験談にもありますが、同じマンションでも不動産会社によって査定額に違いが出ます。

複数の査定を取った方が幅広く買い手を探せるので、結果的により高く売却できるのでしょう。
査定を多く取ったからといって、売却価格が安くなったり悪い影響はありません。

査定を複数取って成功した体験談
  • 売却を急いでなければ絶対3社以上査定した方がいい、最初3社やって数百万の違いに驚いて2社追加した。(47歳/女性)
  • あまり多くても対応で自分が忙しくなるだけなので3社ぐらいがちょうど良い。(60歳/男性)
  • 最初の査定は8社。それから絞って、最終的には2社と契約した。(42歳/男性)
  • 複数がいいと思う。5社に査定を依頼したが中には合わない人もいたので1社だとキケン。(55歳/男性)
よろしければこちらの体験談も参考にしてください!
「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」

Q4:住宅ローンを2つというのはどうですか?

A:住宅ローンを2つはキケンです。

kaikae (5)

住宅ローンを2つ組むということは、毎月の支払いが2つ。それに、2つの住宅ローン審査をパスする年収が必要です。

住宅ローンを2つよりも、Q2で少し触れた買い替え(住み替え)ローンをオススメします。

買い替えローンは、マイホームを買い替える人だけが使えるローンです。住宅ローン残債があるマンションを売った不足額を、新たな住宅ローンに上乗せして組めるもの。

買い替えローンなら、住宅ローンは「新しい家のローン+不足額」の1つで済みます。

Q5:買い替えるマンションを売ると貸すでは、どっちがオススメ?

A:特別な理由がない限り、売却をオススメします。

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貸すと毎月家賃収入が入ってきます。ですが、大変なことが多いのが現実です。
貸した場合のメリット・デメリットをよく理解して判断しましょう。

マンションを貸した場合と売却した場合が詳しく書いてある記事
「マンションを貸すか売るか迷った時に読むメリット・デメリットまとめ」
こちらも参考にして下さい。

Q6:買い替えにかかる費用は?

A:買い替えには、「購入」「売却」それぞれに費用がかかります。

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費用のほとんどは税金や登記のためのもので、金額が決まっています。

「購入」と「売却」それぞれ見ていきましょう。

購入にかかる費用
  1. 住宅ローンの諸経費・・・借入金額や銀行によって異なる。例:2,000万円35年の住宅ローン、保証料42万円・事務手数料3万2,000円
  2. 火災、地震保険料・・・物件により異なる。
  3. 公租公課・・・固定資産税、都市計画税、不動産取得税のこと。金額は土地や建物により異なる。
  4. 購入にかかる印紙代・・・売買契約書に貼るもの。売買代金により異なるが1万円~4万5,000円ほど。
  5. 登記費用・・・物件、司法書士により異なる。
  6. 仲介手数料・・・仲介業者から購入した場合、(売買代金×3%+6万円)×消費税。不動産会社など持ち主(ハウスメーカーや工務店)から直接購入した場合はかからない。

一般的に、合わせると物件価格の5~10%と言われています。

売却にかかる費用
  1. 抵当権抹消登記の費用・・・住宅ローン残債がある場合のみ必要。2~3万円。
  2. 移転登記・・・数万円
  3. 一括返済の手数料・・・住宅ローン残債がある場合のみ必要。2~3万円。
  4. 売却にかかる印紙代・・・売買契約書に貼るもの。売買代金により異なるが1万円~4万5,000円ほど。
  5. 仲介手数料・・・(売買代金×3%+6万円)×消費税 例:売買価格3,000万円の場合は約104万円
戻ってくるお金

マンションを売却すると戻ってくるお金もあります。

  • 固定資産税・・・1月1日の所有者に対して請求があるので、日割りで買い手から戻ってきます。
  • 火災、地震保険料・・・5年や10年の固定年数での料金を支払っているので、日割りか月割りで戻ってきます。
  • マンションの管理費等・・・先払いがほとんどなので、所有者が変わった月からの分が戻ってきます。
  • 住宅ローンの保証料・・・住宅ローンを初めに組んだ年数分の保証料なので、経過していない分の保証料は戻ってきます。

Q7:買い替えでは、どんな税金がかかりますか?

A:買い替えをすると、購入では5つ、売却では4つの税金がかかります。

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購入でかかる税金
  1. 印紙税・・・売買契約書に貼る収入印紙のこと。郵便局で購入、契約時に持参する。
    現在は軽減措置があるため、1,000万円超~5,000万円以下の契約は1万円。
  2. 登録免許税・・・登記移転時に必要。登記手続きを依頼した司法書士に頼む。
  3. 固定資産税、都市計画税・・・1月1日の所有者に請求がくる。契約前の持ち主(ハウスメーカーや工務店)に、引き渡し後~同年12月31日までの分を支払う。翌年からは自宅に納付書が郵送される。
  4. 不動産取得税・・・不動産を取得した時に支払うもの。6ヶ月~1年経って納付書がくる場合もある。
  5. 消費税・・・一戸建ての場合は建物にかかる、土地にはかからない。また、仲介業者を介して買ったら仲介手数料にもかかる。
売却でかかる税金
  1. 印紙税・・・売買契約書に貼る収入印紙のこと。郵便局で購入、契約時に持参する。
    現在は軽減措置があるため、1,000万円超~5,000万円以下の売却は1万円。
  2. 登録免許税・・・登記移転時に必要。登記手続きを依頼した司法書士に頼む。
  3. 固定資産税、都市計画税・・・1月1日の所有者に請求がきているのでその1年分を先払いしている状態。売った後(引渡し後)からはは買い主が負担する。契約時に買い主から引渡し後~12月31日までの分を受け取る。翌年からはマンションの分の請求は来ない。
  4. 消費税・・・仲介手数料にかかる
  5. 利益が出た場合は、所得税もかかる。

Q8:買い替えでも住宅ローン控除(減税)を使えますか?

A:はい、使えます。

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買い替えでも、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は使えます。
これは、住宅ローンでマイホームを新しく買い、諸条件を満たしていれば何度でも使えます。

また、”居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(3,000万円控除)”というものもあります。
この3,000万円控除は、マイホームを売却して利益が出た場合にかかる所得税を軽くする制度です。

しかし、残念ながら住宅ローン控除と3,000万円控除は両方使えません。
住宅ローン控除と3,000万円控除をそれぞれ計算して、どちらがお得なのかしっかり考えてください。

多くの方は、最長10年間控除される住宅ローン控除の方がお得になります。

3,000万円控除について詳しくは、
「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税」
こちらの記事も参考にしてください。

まとめ

いかがでしたか?
今回は、「マンションを一戸建てに買い替える時の不安や疑問と回答」の代表的なものを8つあげました。

買い替えは、売ると買うのタイミングが大切です。
まずは資金計画の第一歩として、今のマンションの査定してみてください。

住宅ローンの残債と査定額のバランスをしっかり把握することが、買い替え成功の第一歩です。