マンション売却

住宅ローン滞納した場合の状況・対策まとめ

taino_m

住宅ローンの返済で悩んでいる皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「住宅ローンを滞納するとどうなるの?」

最近、このような相談を受けることが多いです。
統計によれば、住宅ローンが原因で破産する人は、ここ10年で1.5倍増し。

そこで今回は「住宅ローンを滞納した場合の状況・対策」を書いてみたいと思います。
参考になれば幸いです。

滞納1カ月

taino (24)

1カ月滞納すると「○月〇日までに延滞金・利息を含めた¥○○○○を入金してください。」
と請求書が来ます。

住宅ローンを組んでいる金融機関からです。
再引き落としできなかったので、引き落としから振込みに変わります。

滞納することがあらかじめわかっているなら「○月〇日支払います。」と連絡して、支払う意思をアピールしておきましょう。
請求書が来るといった状況は変わりませんが、支払う誠意をみせられます。
そして、必ず決めた日に支払う!

では、滞納1ヶ月で支払えない場合はどうなるでしょう。

滞納2~3カ月

taino (1)

滞納1ヶ月で支払えなかった場合は、督促状(とくそくじょう)という通知が来ます。

内容は請求書とほとんど同じですが、少し強めの文章に変わっています。
督促状も、住宅ローンを組んでいる金融機関から届きます。

それでも支払いがない場合は、催告書(さいこくしょ)が金融機関から届きます。

催告書は、支払わないと法的手段に出ますよ、と催促するもの。

催告書(さいこくしょ)は、きちんと相手に届いたか確認できるように内容証明で届く場合がほとんどです。

催告書で支払われないと、金融機関はまずあなたの「分割払いの権利」を取り上げます。
これで、あなたは分割払いすることが出来なくなり、住宅ローンの一括返済を求められます。
もちろん、一括返済なんてできるはずがありません。

請求を無視している間に・・

金融機関は、保証会社に一括で支払いをを請求します(代位弁済)。
保証会社は、住宅ローンを金融機関に一括で返済します(代位弁済)。
代位弁済で、債権が金融機関から保証会社に変わりました。

返済は、住宅ローンを組んだ金融機関でなく保証会社にしていくことになります。
代位弁済されると、住宅ローンを分割で支払う権利はなく、一括返済になってしまいます。

その後は・・

滞納4~5カ月

taino (19)

代位弁済で、住宅ローンの債権が金融機関から保証会社に移りました。

その後、保証会社から一括返済の請求がきます。

「あなたの金融機関から代位弁済の請求があったので、代わりに支払いました。
その代金と利息を一括で支払ってください。支払えない場合は競売にかけます。」といった内容です。

当然、一括返済できないと思うので保証会社は競売手続きに入ります。

競売手続きに入ったらどうなるのでしょうか・・

滞納6カ月以降

taino (23)

競売にかけられると裁判所から「競売開始決定」の通知が来ます。

その後、

「担保不動産競売開始決定通知」が来て競売が開始されます。

競売が開始されるとこんなことに影響が出ます。

家に住み続けられる?

住めなくなります。

マイホームを売らなきゃいけない?

このまま滞納が続けば手放すことになります。
今後支払えないなら売った方が得策かもしれません。まだ滞納前なら通常売却、滞納して間もなくは任意売却で売却することになります。滞納を続けるといずれは競売で大損して売ることになります。

家を勝手に売られる?

競売にかかると勝手に売られます。

会社に連絡がいく?

可能性はあります。
ローンの名義人が請求書を無視し続けると、きちんと働いているのかどうか会社に所在確認をすることがあります。

滞納分の住宅ローンの支払いはできなくなる?

できなくなります。
競売にかかると、分割払いの権利を失ってしまいます。たまった6ヶ月分を清算して、また通常通り分割で支払う、なんてことはできません。

ブラックリストにのる

ブラックリストとは、ローンを組む時に審査の基準になる信用情報機関のこと。ブラックリストにのってしまうと、車など他のローンも組めなくなります。

借り換えや新たなローンはできない?

ブラックリストに載るのでできません。

給料差し押さえされる?

されます。
競売で落札され、代金は借金返済にあてられます。それでも残った借金の支払い義務は消えません。返済が進まないと給料差し押さえもあります。

では、こんな悲惨な状況になる前にできる対策を紹介します。

対策

収支を見直す

taino (25)

節約、家計全ての費用を見直す。

・固定費、通信費 
 →格安スマホに変える、固定電話解約、家のネット環境をポケットWi-Fiに変える

・塾や習い事の整理
 →塾や習い事はやめる

・食費、娯楽費
 →食費や娯楽費はできるだけ切り詰める。

・仕事量を増やす
 →パートやアルバイトに出る、パートなら正社員に、休日は単発バイト。

親に相談する

親に借金を頼む。

金融機関に相談する

taino (18)

・金利の低い銀行に借り換え

・滞納していなければリスケジュールという手もある
 →返済効期間を延ばす、ボーナス払いなし

マイホームの売却を検討する

taino (26)

・早めに売る
 →売却金額の方が高くないと売れない

・売却できるリミットがある
 →滞納があると通常売却はできない

絶対にやめたほうがいいことは?

消費者金融からお金を借りる

taino (15)

ローンの中で1番金利の低い住宅ローンが払えないのに、それ以上の金利の消費者金融の借金が支払えるはずがありません。

借りた翌月から、「住宅ローン+消費者金融の返済」に増えていきます。

逃げる

taino (20)

連帯保証人に迷惑かかります。

連帯保証人はたいてい親や配偶者。その人にすべての借金を背負わせることに。
逃げても住民票を移せず悲惨な生活になっていく。
住民票がないため家が借りられず、まともな職にもつけない。
子供は学校にも通えない、健康保険がないため病気やケガをしても病院にも連れていってあげられない。

良いことは1つもありません。

まとめ

いかがでしたか?
競売にかかってしまうと確実に生活に影響が出てきます。

今、もし売ることになったらいくらになるか?これを把握しておくだけでも対策が取れます。

支払えなくなってから慌てるのではなく、早めの対策が必要です。
売るとなったら充分返していけるのか、足りない分自己資金はいくら必要なのか?心の準備を常にしておきましょう。

マンションを貸すか売るか迷った時に読むメリット・デメリットまとめ

rent_m

マンションを貸そうかなと考えている皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「マンションを貸して毎月収入を得たいと考えています。どう思いますか?」
私は仕事柄、このような質問をよく受けます。

たしかにマンションを貸せば、収入を得ることができます。
結論から言うと、マンションを貸すことはデメリットばかりです。
正直、やめたほうがいいです。

それならばマンションを「売る」ほうが間違いなくいいでしょう。
デメリットがほとんどないからです。

そこで今回はマンションを「貸すメリット、デメリット」「売るメリット・デメリット」を書いてみようと思います。
是非一度、見てみてください!

貸すメリット

rent (13)

収入が見込める

マンションを貸す理由は、「家賃収入」です。
他にはないでしょう。
家賃収入で毎月すごく儲かるならみんな貸しますよね。

家賃は、立地条件や築年数・間取りによって大きな差が出ます。
では、すでに持ち家を賃貸に出している人はどれくらいの家賃収入を得ているのでしょうか。

<持ち家を貸している人の家賃収入割合>
91ei1eez
SUUMOより引用

このグラフから、約半数の方が年間50万~150万円未満の家賃収入を得ていることが分かります。

しかし毎月かかる経費もあり、家賃が丸々収入になるわけではありません。
家賃収入と、賃貸に出すことでかかる経費とのバランスが大切です。

資産を維持できる

売却しなければ、マンションという資産は維持できます。
転勤で5年だけ貸したい、などいずれまた住むつもりの場合も安心です。

期間を決めて賃貸に出したい場合は、退去してくれないリスクもあるので定期借家契約がオススメです。

貸すデメリット

収入が不安定

atamakin (5)

マンションを賃貸に出せばずっと家賃が入ってくるわけではありません。
空家の期間があれば、その期間は家賃収入が¥0です。

¥0ならまだしも、家賃収入¥0の間も管理費や修繕積立金などはかかるので、実際にはマイナスです。
住宅ローンを払い続けながらなら、なおさら毎月家賃が入らないと困ります。
入居者の家賃滞納も、ないとは限りません。

下のグラフを見てください。

kasu
SUUMOより引用

このグラフを見ると、困ったことのほとんどが「お金」に関する事です。
約半数の方が空室期間があり困った経験がありました。

空室期間があったとしても順調に賃貸を続けていけるかどうか、しっかりと考える必要があります。

毎月の収入が徐々に減る

rent (6)

マンション自体の価値は、古くなるほど低くなるので、築10年と築30年のマンションが同じ賃料というわけにはいきません。
加えて、マンション自体の修繕積立金は徐々にに上がっていきます。

所有者としての支払いが増える反面、大家さんとしての家賃収入は減ります。
築年数が古くなればなるほど、利益幅は減ってしまいます。

大きな支出がある

rent (5)

一時的な大きい支出と言えば、入退去時と設備が故障した時です。
入居者が変わるタイミングで、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなどで大きな支出があります。

そして、設備が故障した時の入れ替えも大きな支出です。
エアコン・給湯器・コンロなど、もとからマンションの一部として付けてある設備が故障した場合、修理や買い替えは大家さん負担です。

大家さんの責任がある

rent (7)

大家さんになると、色々大変なことがあります。
確定申告、入居者とご近所さんとのトラブル処理、入居者とのトラブルです。

マンションを賃貸に出すと言うことは、家賃収入があるので確定申告が必要です。
確定申告に必要なお金の流れもきちんと把握しなければいけません。

また、ご近所さんからの入居者に対する騒音・ゴミ出しなどの苦情を処理しなければならないこともあります。
もとは大家さん自身が住んでいた家です、交友関係もできているでしょう。
入居者が夜中まで騒いでいたり、ゴミ出しのマナーが悪かったりすると苦情は大家さんにきます。

そして、入居者との直接的なトラブルもあります。
家賃の滞納や退去時の修復費用の負担などです。

分譲マンションの多くは、賃貸用物件よりも面積が広く、作りも丁寧です。
壁紙の張り替えだけでも賃貸用物件よりも高くなる傾向があります。

毎年マンションの住人が集まる総会などにも出なければいけません。
このように、住んでいなくても大家さんには所有者としての責任がついてまわります。

最終的には売れなくなる

rent (1)

中には、数年貸してその後住まなかったら売ろうと考える方もいるかもしれません。
マンションに限らず家はどんどん古くなり、傷んでいきます。

仮に、築10年のマンションを売らずに20年間貸したとしましょう。
その20年後、やっぱり住む予定はないからと売りに出しても、すでに築30年です。
築30年では、売ろうと思っても売れないのが現実です。

ここまでのまとめ

マンションを貸すと、入居者がいれば家賃収入が見込めるというメリットがあります。

でも、

  • 収入が不安定
  • 毎月の収入が徐々に減る
  • 大きな支出がある
  • 大家さんの責任がある
  • 最終的には売れなくなる

など、デメリットの方が多いのが現実です。

だから、たいていの人は「売る」選択をしています。

次は「売るメリット・デメリット」を見てみましょう。

売るメリット

売却代金が一括で入る

rent (9)

売るなら当然ですが、売却代金という大きなお金が一括で他に入ります。
住宅ローンが残っている場合は売却代金から支払うので、住宅ローンのしがらみから解放されます。

ただし、売却代金で住宅ローンを支払えない場合は不足額を自己資金で補う必要があります。
詳しくは、「ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン」
をご覧ください。

早い方が高く売れる

atamakin (6)

マンションを売る場合は、その時の価値で売れるので早い方が高く売れます。
マンションの価値は年々落ちっていくので、数年貸して売るなら今売った方が確実に高く売れます。

仮に、5年貸して売るとします。
その5年間の純粋な利益と比べて、5年後の売却価格はどうなるでしょうか?
土地の値段は先が読めませんが、建物自体は確実に老朽化しているので価値は落ちています。
「今売った場合の査定額」と、「5年後の査定額+5年間の利益」、後者の方が高いのはごく一部の物件です。

ライフプランが見直しやすい

rent (3)

売れば、賃貸のような収入の不安定さがなくなります。
どれくらい上がるか分からない修繕積立金の心配もなくなります。

貸していて毎月数万円の利益しか生み出さないとすれば、修繕積立金の一時徴収があれば赤字になってしまいます。
売れば先の読めない不安から解放されます。

また、築年数が古い物件なら、住まないから貸したとしても借り手がいなければ赤字になります。
修繕積立金や固定資産税の支払いは所有しているだけで支払う義務があります。

支出がなくなる

rent (8)

売れば、

  • マンションの住宅ローン
  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 固定資産税

などの支出はなくなります。
もちろん、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えの代金もいりません。

大家さんの責任から解放される

rent (12)

大家さんとしての、

  • 家賃の徴収や設備の修復
  • ハウスクリーニングや壁紙の張り替えや雑務
  • トラブル処理
  • 入居者とのトラブル
  • 確定申告

などがなくなります。

売るデメリット

rent (11)

資産を失う

マンションを売ってしまうので、資産はなくなります。
資産はなくなりますが、売却代金が入ります。

住宅ローンが残ると売れない

売ろうとする時、住宅ローンが売却金額を上回っていると売れません。

売却の時には住宅ローンをゼロにしなければいけないので、差額分を自己資金で補うことになります。
売却代金で清算できる場合は、売却と住宅ローンの清算が同時にできるので問題ありません。

まとめ

マンションを貸すと収入があるしマンションという資産を維持できます。
でも、デメリットが多いのが現実です。

  • 収入が不安定
  • 毎月の収入が徐々に減る
  • 大きな支出がある
  • 大家さんの責任がある
  • 最終的には売れなくなる

一方、売ると家賃収入や資産がなくなります。

でも、メリットは多いです。

  • 売却代金が一括で入る
  • 早い方が高く売れる
  • ライフプランが見直しやすい
  • 支出がなくなる
  • 大家さんの責任から解放される

マンションを維持して貸すよりも、売る方が圧倒的にリスクが低いです。

だから、たいていの人は売る選択をしています。

マンションが売れない原因と対処法まとめ

urenai_m

マンションが売れないと悩んでいる皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで15年営業をしている田中です。

「マンションが売れないのはなぜ?」

このような質問をよく受けます。
もちろんマンションが売れないのは理由があります。

そこで今回は「マンションが売れない原因」「売るための対処法」を書いてみたいと思います。

マンションが売れない原因

価格設定が高い

atamakin (5)

売れない原因のほとんどがこれです。

当たり前ですが、マンションにも相場があります。
相場に合っていない価格設定では売れません。
新築とほとんど変わらない価格だったり、相場より数百万円も高かったり。

こんなマンションは売れるはずがありません。
中古のマンションを求める人は、安さを重視していますからね。

もちろん価格を決めるのは売る人の自由です。
でも、買う人もバカじゃありません。
買う人はネットで大まかな相場を調べたり、似たような物件の価格を比較したりします。

なので相場よりも高いマンションはすぐに分かるのです。
相場より高いと分かれば、誰ひとりとして買いません。

しかもマンションが売れ残り続ければ、いわくつきの物件と思われます。
そうなればマンションの価値が下がり、価格設定を安くせざるを得ない状況になるのです。

価格設定を高くしすぎると、売れないし、最終的に大損するし、良いことがひとつもありません。

築年数が10年以上

urenai (9)

マンションを買う人は築年数をかなり気にします。
統計によれば、買う人の6割以上が築10年以内のマンションを求めています。
築10年以内を求める理由は主に2つ。

1つ目の理由は安全と考えているから。
買う人は耐震性を気にします。
築年数が経っていると、マンションの耐震性に不安を感じます。日本は地震が多いですからね。

もちろんマンションは古くても耐震性に問題はありません。
でも買う人は新しいマンションであればあるほど安全と考えます。

では世の中の人は、築何年のマンションが安全と考えるのか?
それが築10年以内なのです。

2つ目の理由は維持費が安いから。
マンションを買う人は、毎月の維持費(管理費や修繕積立金)を気にします。
維持費が高いと、生活に影響が出ますからね。少しでも安く抑えたいと思っています。

でも、古いマンションは維持費が高いです。
古くなればなるほど、補修が必要になりますからね。
新しいマンションよりも、維持費が2倍以上も高いことはよくあることです。

古いマンションの維持費を知った人は何を思うのか?
高い維持費を払うのはもったいないと思うのです。
その結果、購買意欲が無くなったり、もっと新しいマンションが欲しいと思ったりします。

では世の中の人が安い維持費と感じるは築何年なのか?
それが築10年以内なのです。

築10年以上のマンションを売る人は、時間がかかる、値下げせざるを得ないと思ったほうがいいでしょう。

悪徳な不動産会社が仲介している

urenai (7)

世の中には悪徳の不動産会社が存在します。
それは仲介手数料で儲けようとする会社です。

不動産会社はマンション売却の仲介をすると手数料が貰えます。
一方、購入の仲介をしても手数料が貰えます。
もし、ひとつの物件で購入・売却のどちらも仲介をすれば、両方の手数料が貰えるのでウハウハです。

悪徳の不動産会社は、両方の手数料を貰おうとします。
売却の依頼をされると、購入希望の人が出てくるまでずっと待ち続けるのです。

他の不動産会社から「買いたい人がいるよ」と 連絡があっても全て無視。
購入する人を自分達で見つけて、売却・購入の両方の仲介手数料を貰うために、数少ない売れるチャンスをわざと潰すのです。

なので、悪徳の不動産会社に売却の依頼をすると、マンションは売れにくいです。
もちろん、他の不動産会社の連絡に応えたからといって、売れるとは限りません。
でも売れるチャンスを逃しているのは間違いないでしょう。

世の中にはそんな悪徳な不動産会社がたくさん存在するのです。

内覧前に掃除をしない

urenai (5)

「きれいなマンション」と「汚いマンション」。
買う人はどちらを買いたいと思いますか?
もちろん「きれいなマンション」ですよね。

人の第一印象は見た目で決まると言われていますが、マンションも一緒です。
見た目が悪いと、間違いなく売れません。

見た目を良く見せるにはどうすればいいのか?

徹底的に掃除をするしかありません。
玄関まわり、リビング、キッチン、浴室、トイレ、収納スペースなど。

家の中のすべてを掃除をするのです。
家の中がきれいになれば、見学する人の購買意欲を高めることが出来るでしょう。

買い手がつかないまま放置するとどうなる?

st (1)

維持費を延々と払い続けることになります。

マンションは固定資産税のほかに、管理費、修繕積立金の維持費を払わなくてはいけません。
1年間所有しているだけで、数十万円の維持費です。
もはや資産ではなく、大きな負債となります。

またマンションは古くなればなるほど価値も下がります。
価値が下がれば、必然的にマンションの売値を安くせざるを得ないわけです。
なので、買い手がつかない状況が続くと、良いことがひとつもありません。

でも、マンションはきちんと対処を行うと売れるのです。
ということで、次はマンションを売るための対処法を紹介したいと思います。

売るための対処法は?

対処法は主に3つあります

・価格設定を見直す
・マンションの質を上げる
・不動産会社を見直す

では順番に見ていきましょう。

価格設定を見直す

urenai (3)

たいていの人はこの対処法を行います。
マンションの価格を下げるしか方法がないと思っているからです。

たしかに価格を下げれば、売れる可能性は高くなるでしょう。
でも、その決断が何百万円の損をすることもあるのです。

スペックが似ている2つのマンションが200万円の差で売れる。
これはよくある事例です。
200万円の差がつく原因は、売るタイミングだったり、不動産会社の営業力だったりする場合が多いです。
なので、価格設定を見直さなくても、売れることは結構あるんですよね。

もし、価格を下げるのであれば、慎重に決断をしましょう。

マンションの質を上げる

urenai (1)

マンションの質を上げるために、リフォームをする人がいます。
たしかにリフォームすれば、アピールすることが出来るでしょう。
でも、リスクが大きいです。

世の中にはリフォームを求めていない人が大勢います。
それは少しでも安く買いたい人です。

リフォームをすれば大きな費用が掛かるので、その費用を上乗せして売らなければいけません。
少しでも安く買いたい人が、高くなったマンションを買いたいと思いますか?
思いませんよね。

また世の中には自分好みにリフォームをしたい人も大勢います。
リフォームする前提で買う人が、わざわざリフォーム済みのマンションを買うと思いますか?
買うはずがありません。

もちろん、リフォームをしたおかげで売れることもあります。
でも大金を掛けてリフォームをしたのに、売れなかったら…。お金のムダです。
実際、リフォームして売れないことはよくあります。

大きなリスクを背負うぐらいなら、リフォームしないほうが良いでしょう。

不動産会社を見直す

urenai

この対処法は、みなさん行わないんですよね。
でも、この対処法が1番オススメなんですよ。
それは高値で素早く売れるようになるからです。

実は不動産会社によって得意分野があるんです。
都心の物件を得意としていたり、郊外の物件を得意としていたり、一戸建てを売るのが得意だったり、マンションを売るのが得意だったり。

不動産会社の選択で、売値や売れるスピードが全然違います。
実際、不動産会社を変えただけで「価格を下げずに売れた」「すぐに売れた」という声をよく聞きます。

では、どうやって自分に合った不動産会社を見つけるのか?
まずはたくさんの不動産会社に声を掛ける。
そして、その中から自分に合った不動産会社を吟味すればいいのです。

でも、たくさんの不動産会社に声を掛けるのって面倒ですよね。
そこで便利なのが「一括査定」というシステムです。

一括査定は一回の申込みだけで、複数の会社に査定の依頼ができます。

もちろん手数料は一切かかりません。

しかも申込みがとても簡単です。
スマホやパソコンから、個人情報・マンション情報を入力するだけ。
わざわざ不動産会社に来店しなくても、家でスマホやパソコンをポチポチするだけでいいんですよね。

申込み完了後、数時間~1週間ほどで査定額がメールで届きます。
当然、アナタは複数の不動産会社の査定額を比較しますよね。

それは不動産会社も分かっています。
分かっているから、安い査定額を提示しません。

あとは査定額の高い不動産会社から順にやりとりをして、自分に合った業者を見つければいいのです。

自分に合った不動産会社が見つかれば、マンションを高値で素早く売ることが出来るでしょう。

まとめ

いかがでしたか?
マンションが売れない原因は主に4つあります。

・価格が高い
・築年数が10年以上
・悪徳な不動産会社が仲介している
・内覧前に掃除をしない

でも理由を知っただけでは、マンションは売れません。
売るためには「対処」しなければいけません。
対処法は主に3つあります。

・価格設定を見直す
・マンションの質を上げる
・不動産会社を見直す

でも、なるべく損をしたくないですよね。
出来ることなら高く売りたいのが本音。

だから、一番損をしない不動産会社の見直しをしましょう。
不動産会社を変えるだけで、売値や売れるスピードが全然違いますよ。

マンション売却でよくある失敗と対策まとめ

shippai-m

マンションの売却を考えている皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「マンションの売却で失敗しないためには、どうすればいいですか?」

最近はこのような質問が増えてきています。
マンションの売却は、高額の取引きです。
誰もが失敗したくないと思います。

そこで今回は「マンションの売却で失敗する原因と影響、対策」を紹介したいと思います。

失敗する2つの原因

2point

マンション売却で失敗する原因は主に2つあります。

  • 相場を知らない
  • 業者を比較しなかった

その結果、マンションを安く売ることになってしまいます。

なぜ相場を知らないと失敗するのか?

shippai (1)

相場以下の価格設定にする

相場を知らずにマンションを売りに出してしまうと、売り出し価格を決める時に仲介業者の言いなりになってしまいます。

そして、相場以下の安い価格設定で売りに出してしまいます。
自分のマンションの価値を知らないなら当然のことです。

この仕事をしていると、「この物件でこの売り値はもったいないな・・」と思うことがよくあります。

相場を知らないため安く売り出す→良い物件が安く売りに出されればすぐに買い手がつく→早く売却できたと売り主は喜ぶ→本当は、もう100万か200万円高くても売れている・・

こうやって知らない間に損をしている人がたくさんいます。

相場を知り、そこからプラスの価値があるのかマイナスなのかをきちんと自分で判断すれば失敗はありません。
相場を知らずに売りに出すと、相場よりも安い価格設定で売り出してしまって損しています。

実際、相場より200万円も安い価格設定にしている人が大勢います。
しかし、実際にはもっと高く売れるマンションがたくさんあります。

マンションの価値が下がる

今度は安くとは反対で、相場を知らなくて高く価格設定してしまうパターンです。
多くの人がマンションの価値を下げてしまっています。

理由は、売れ残り続けるからです。

例えば、3,000万円が相場のマンションを3,500万円で売り出したとします。
予算3,000万円で探す人は、中古物件サイトで”3,000万円以下”と設定するので物件一覧に引っかからない・・。

結局、値段を下げなければ売れなくなってしまい、徐々に値段を下げ2,500万円売ることになりました。

高いと買わない→長い期間売り出されている→売れ残りの印象が強く残る→大幅に下げなければ売れない・・と負の連鎖が起こってしまいます。

しかし、初めから相場の3,000万円で売り出していたら2,500万円まで下がることはなかったでしょう。
この例のように、相場から高すぎても結果、マンションの価値が下がってしまいます。

売り主さんは、希望額を優先するあまり相場をきちんと把握できていなかったために起きた悲劇です。

なぜ業者を比較しないと失敗するのか?

shippai (4)

価格競争が生まれない

査定を比較しないと価格競争が生まれません。

理由は、仲介業者によって査定額が違うからです。同じ基準で査定をしても、仲介業者によって査定金額が違います。

例えば、築年数も浅く交通の便もいい優良物件の査定を5社に頼んだとします。優良物件なら、成約も早くいい値段で売れるでしょう。契約した5社の中でも成約できるのは1社のみ。

それぞれの会社は、成約を勝ち取ろうと必死にがんばります。
比較しても何百万円も上がるわけではありません。
ですが、比較しないよりは確実に仲介業者に競争心理が生まれます。

自分に適した業者が見つからない

査定を比較しないと自分に合った仲介業者が見つかりません。
ほとんどの人が初めてのマンション売却です。査定が1社だけだと、その仲介業者が自分に合っているのかが分かりません。

仲介業者にも特色や得意分野があります。
そのエリアに強かったり、すでに買う見込みのあるお客さんがいたり・・です。

もちろん見込みのあるお客さんがいたら、どんな物件も高く売れるわけじゃありません。
しかし比較しないよりは、比較した方が、自分に合った業者を見つける近道と言えます。

マンション売却で失敗しないためには?

shippai (1)

マンション売却で失敗しないために、2つのことを実行しましょう。

  • 相場を知る
  • 業者を比較する

この2つを実行するためには、情報収集をする必要があります。

情報収集する方法は3つあります。
ではオススメ順に見ていきましょう。

不動産ポータルサイト(一括査定)

shippai (5)

【どんなもの?】

不動産ポータルサイトは、借りる・買う・売る・建てる・リフォームなど、不動産に関わること全般をカバーしたサイト。小さな疑問からマンションの価値を知りたいだけの気軽な一括査定もできる。実際に売却する場合は、査定した会社を紹介してもらえるので安心。
代表的なもは、オウチーノやSUUMO。

【相場は?】

相場がわかります。
査定をするのは不動産会社なので、マンションの相場を知ることができます。

【業者比較は?】

業者を比較できます。一括査定では比較する業者を選べるサイトも多いので、大手と近くの業者を数社選んだり、遠くて現実的でない業者を外したりもできます。

【手間は?】

手間はかかりません。

店頭(不動産会社)

shippai (2)

【どんなもの?】

不動産会社の店舗(支店)に実際に行って相談する。
大手なら全国規模で買い手が探せるが、あくまでもその会社のお客さんの目にしかとまらない。

【相場は?】

相場がわかります。
不動産会社ごとに査定基準は違うので自社の査定基準で査定。

【業者比較は?】

比較はできない。

【手間は?】

来店の手間があります。不動産会社は、主に駅の近くにあります。

土地総合情報システム

shippai (3)

【どんなもの?】

国土交通省が運営する不動産取引価格を検索するサイト。過去の不動産取引価格(いくらで売れたか)が分かる。実際の売却価格が分かるサイトは他にない。

【相場は?】

相場はわかりません。
相場はわかりませんが、過去の取引された価格が載っているので参考になります。

【業者比較は?】

できません。

【手間は?】

時期・種類・地域を選ぶだけなので、3つの中で最も簡単。

まとめ

初めてマンションを売る人は失敗する場合が多いです。
ですが、人生で何度も経験することでもないので失敗したくないですよね?

まずはどんな原因があるのかを知っておくと、対策が取れます。

失敗する原因は2つあります。

  • 相場を知らない
  • 業者を比較しない

この2つが原因で、売る人は相場よりも安く売って失敗しています。
でも正しい対策をすれば、売却価格が安くならずに済むのです。

その方法が3つあります。

  • 一括査定
  • 店頭(不動産会社)
  • 土地総合情報システム

当然ですが、誰しもがマンション失敗したくないと思います。

なので、まずはポータルサイトで情報収集をして「一括査定」を行いましょう。
「一括査定」で相場を知ることが、失敗しないマンション売却のスタートです。

そうすればアナタはマンションの売却で失敗しないはずです。

【分譲vs.賃貸】持ち家と生涯賃貸、驚きの差が⁈

img1005-03

ずっと気になっていた。
分譲と賃貸、どちらがいくらぐらい得なのか。
思い切って計算してみたので、同じように気になっている方は参考にしてほしい。

不動産は地域差が大きいが、自分が生涯暮らしたい地域の分譲住宅を参考にすると分かりやすい。
賃貸は家賃のみ。
分譲の場合は住宅資金の他、固定資産税、火災や地震保険料がかかる。
戸建てとマンションの違いは、戸建てなら15年に1度くらい塗替えなどのメンテナンス費用がかかり、マンションなら毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代がかかる。

今回は、30歳~80歳の50年間でかかる費用で考えた。
戸建てかマンションかはこだわらず、どちらも必要な住宅資金、固定資産税、火災や地震保険料までで比較してみる。

分譲

img1005-02

分譲の場合、30歳で3,000万円の家を買い、全て35年の住宅ローン。
金利を含む住宅費は約3,830万円。
この中には、住宅ローン・住宅取得の諸経費・固定資産税50年分・保険料50年分が含まれている。
35年で完済しその後の15年は固定資産税の支払いのみと考える。
この金額を月々で割ると\78,540、固定資産税と保険料も考えると月々の住宅費はおおよそ10万円。
住宅ローン以外は、物件によって違うのであくまでも参考程度で。

住宅ローンの総支払額\33,842,640
住宅取得の諸経費  \850,000
固定資産税 \3,100,000
保険料   \500,000
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
合計 \38,292,640

【詳細】
<住宅ローン>
固定金利3年・0.55%(三菱東京UFJローン参考)
予定通り35年で完済して、65歳以降は固定資産税のみの支払い。
<住宅取得の諸経費の内訳>
住宅ローンの保証料\618,000
保証料事務費    \32,000
登記費用 \120,000
司法書士費用 \60,000
収入印紙代 \20,000
<固定資産税>年間\100,000(固定資産税は土地の値段で大きく変わる。3年ごとに見直されるが、今回は簡単に10年ごとに1万円ずつ下がっていくとする)
<保険料>火災や地震保険料\100,000(現行では、最長で火災10年地震5年。合わせて10年ごとに10万円で計算)

<得する話>
もちろん金利が高ければ総支払い額は増えるが、得する話もある。
住宅ローン減税だ。これは一定の条件を満たしていれば10年か15年間、納めた所得税が返ってくるというもの。
年間12万円の所得税を納めていれば12万円返ってくる、さらに新築なら3年か5年の固定資産税の減税もある。 住宅ローン減税が10年間で120万円、減税はないものと考えて貯めれば繰り上げ返済にあてられる。

賃貸

img1005-01

賃貸住宅の場合は、6,480万円。
驚きの金額だ。
12万円の3LDK家賃35年分+8万円の2LDK家賃15年分の合計50年で考えた。
賃貸はかかる費用がシンプルで、一般的には家賃・共益費・更新料この3つだ。
共益費込みの物件も多く、更新料も都会や単身世帯向け住宅には多いが、地方や家族向けの物件は更新料がないことが多い。
なので、今回は共益費込みの家賃で更新料なしのシンプルに考えた。

<家賃の根拠>
賃貸物件の平均を出すのは難しい。
東京・大阪・名古屋・福岡の4都市で賃料の高いエリアと低いエリアの平均を出した。
大阪は、天王寺区と豊島区の平均12万円。
名古屋は、千種区と熱田区の平均10万円。
福岡は、飯塚市と大牟田市の平均9万円。
東京だけは他の都市と違い、高いエリアは数十万円もする。
普通のサラリーマンが何十年も住める金額ではないので、新宿区と葛飾区との平均を取り17万円。

まとめ

金額を計算してみて驚いた。
生涯賃貸でいることが、こんなにもお金がかかるとは思わなかった。
もちろん賃貸のいいところは、子供が成長したら部屋数の少ない家に引っ越したりと気軽に住居を変えられることだ。
地方によっては6万円で3LDKが借りられるところもある。
6万円なら50年で3,600万円、分譲と同等だ。
3LDKが6万円の地方なら土地が安いので分譲ももう少し安くなりそうだが・・。
現実的には家賃が安くても、同じ賃貸に50年住むことは難しいような気がする。

今回計算してみて違いがハッキリしたのは、35年後以降にかかる金額の違い。
分譲は住宅ローンを完済すれば月2万円程度ですむ、固定資産税と保険料だ。
賃貸は何十年払い続けてもそうはならない。

分譲は気軽に引っ越すことはできないし、賃貸は生涯家賃がつきまとう。
分譲にも賃貸にもそれぞれのリスクはあるだろう。
しかし、今回計算した分譲と賃貸の差は2,650万円、とにかくこの差に驚いた。