マンション売却

マンションの売り時はいつ?2つの視点で見るベストタイミング

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マンションを売ろうかなと考えている皆さん、こんにちは。
不動産仲介業で15年営業をしている山内です。

「マンションの売り時っていつなの?」

私は仕事柄、この質問を毎日されます。
誰しもが、高値で売却したいと考えるのは当然です。

そこで大事なのはマンションを売るタイミング。
タイミングを間違えれば、売却金額が数百万円変わってくるのです。

ということで、今回は、「マンションの売り時はいつなのか」教えます。
この記事が参考になれば幸いです。

売り時は、2つの視点

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マンションの売り時は、大小2つの視点から考えることができます。

大きな視点は3つ、不動産市場全体の状況、税制優遇、住宅ローンの低金利です。
小さな視点とは実際に売ろうとしている物件の築年数など、物件ごとの条件のことを言います。

この大小の視点を通して「どうして今が売り時なのか」をお話ししていきます。それでは、大きな視点から・・。

不動産市場の動向

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大きな視点の不動産市場の動向とは、日本全体で不動産が売れる時期かどうか・・という事です。

2017年の現在はと言うと・・中古マンションは売れる時期です、特に築10年以内の物件は高く売れます!
それどころか今を逃すと売れなくなります。

今が売り時の理由は、3つあります。

  1. リーマンショック
  2. オリンピックによる不動産プチバブル
  3. 少子高齢化

です。

1.リーマンショック

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今から11年前、リーマンショックの影響で当時新築で売り出されたマンションは現在の新築マンションよりも安く販売されていました。
数年間は土地が下がり続けたこともあり、緩やかに下降傾向でした。

2.不動産プチバブル

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リーマンショックの後、震災や消費税増税などの影響で多少上下しますが、現在は2020年の東京オリンピックに向かって不動産全体が上がっています。

オリンピック会場周辺は、プチバブルと言われるほど上がっています。リーマンショック当時のマンションと同じものでも、現在の方が高いと言う事です。

3.少子高齢化

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少子化ならマンション購入層(30~40代)が少ないから売れないのでは?と考えがちですが、目を向けてもらいたいのは、マンション購入層(30~40代)でなく、その親世代です。

30~40代の親世代の多くは70歳前後、そう団塊世代です。

団塊世代は退職金も多く、社会保障の手厚い年代。同時に、子どもが少なくなり始めた年代でもあります。

老後の資金は充分にあり、子どもが少ない団塊世代が、息子家族の住宅資金を援助する、こんな事がとても増えてきました。

住宅の資金援助に限定した贈与税の軽減もあります。30~40代の子ども世代にしてみればラッキーな話です。

しかし若い世代にはその後の住宅ローンが重くのしかかるので、比較的キレイで安く手に入る10年以内の中古マンションの人気がどんどん上昇しています。


リーマンショックも、オリンピックのプチバブルも、団塊世代の住宅資金の援助も、終わりがあることです。

リーマンショック時代に買ったマンションを、あと10年先に売ろうと思ってもオリンピックはありません。

親世代はリストラや大幅な人員削減が行われた時代で、退職金は自分の老後で精一杯。マンションは、築20年前後になってしまいます。

「今が売り時」と言うのはいくつかの要素が絡み合って「売り時」になっているのです。

税制優遇

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税制優遇とは、マンションを売った時にかかる税金の優遇制度のこと。
不動産の売却は、古着をリサイクルショップに売るのとは違って税金がかかります。

マンションの売却で利益が出たら、通常の所得とは別に所得税を納めなければいけません。
売却で出た3,000万円以下の利益には所得税がかからない「3,000万円の特別控除の特例」というのもあります。

例えば、3,500万円でマンションを売却したとします。
3,500万円分の所得税を払わなければいけないのか、500万円分の所得税でいいのか。その差7倍!大問題です。

売却したらなるべくたくさんのお金を残したいですよね。
税金はマンションを売却で利益が出たらかかるものですが、特例があるうちに売却すればそれだけ残る金額も多くなります。

住宅ローンの低金利

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大きな視点の最後、金利は売る側の視点とはちょっと違います。
マンションを買う側の金利です。

マンションを買った時の気持ちを思い出してください。マンションを買うとき、立地条件、販売金額を気にしますよね。
買うマンションが決まれば、できるだけ金利の安い銀行を探し住宅ローンを組みます。

今、住宅ローンの金利が安いんです。

金利が安いと言うことは、住宅ローンを借りてマンションを買いやすいということです。

あと10年頭金を貯めてから買おうと思っていた人達が、賃貸住宅の家賃+マイホーム貯金をするより低金利の間にマンションを買うという賢い選択に変わってきています。

需要と供給の関係で、買える人(買いたい人)がたくさんいれば、高値で売れる可能性は高くなります。

物件の築年数

小さな視点は物件ごとの条件のこと。築年数は条件の代表です。
間取りはリノベーションなどで変えられますが、築年数は変えられません。

私が「築10年以内の物件が高く売れる」と断言する理由は2つあります。
大規模修繕と、買う側の住宅ローン控除です。

大規模修繕

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あなたのマンションがまだ築10年以内なら大規模修繕はまだでしょう。
10年を過ぎているなら、そろそろ話が出るころです。

マンションは建って10~15年で大規模修繕をします。

新築購入時から貯めた費用は1度目の修繕工事で費用は3,000万円~4,000万円ほど、修繕積立金の大半を使ってしまいます。

車と同じで、古くなればなるほど修繕費は高くなります。2度目の修繕工事にはもっと修繕費はかかるので、お金が足りなくなります。

その結果、大規模修繕工事が終わると同時に修繕積立金が上がるマンションが多いので、維持費が高くなってしまいます。
維持費が高いだけでマイナスイメージを持たれてしまうので、築10年以内の上がる前に売った方が高く売れます。

買う側の住宅ローン控除

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中古マンションを探す人は、お得な話に敏感です。新築は予算的に難しいから、中古物件を探しているわけです。

マンションを買ったら住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税・・増える住宅費に不安を感じてる人も多いでしょう。

しかし、マンションを買ったら控除されるものもあります。代表的なものがマイホームを買ったら最長10年間所得税が控除される、住宅ローン控除です。

新築・中古問わず申請できますが、マンションの場合は築25年までの物件と決まっています。※諸条件アリ

最長10年間受けることを考えると、築15年までの物件に限られます。1年間に支払う所得税が20万円なら、10年間で200万円!
住宅ローン控除が使えるマンションと、使えないマンション、どちらを選びますか?

そして、1年間で見てもマンションの売り買いが活性化する時期があります。
転勤や入学を迎える新年度前です。

4月の新年度を新居で迎えるために1~3月が最も活性化する時期です。1年間で見ると、1~3月が最も売り時と言えます。

築15年では大規模修繕と重なってしまうこと、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることを考えると、築10年以内の1~3月の売却がベストです。

まとめ

いかがでしたか?

色々な条件が絡み合って今がまさに売り時と断言できます、特に築10年以内の物件は‼

買う側は、金融機関の低金利、お金を持つ団塊世代から子への住宅資金の援助、それを後押しするかのような贈与税の免除、住宅ローン控除も手厚い。

売る側は、3,000万円の特別控除の特例があって売りやすく、 リーマンショックで下がった不動産がオリンピックによって上がっている状況。

不動産市場全体が活発化している今、このチャンスを逃すと確実に売り値は下がります。
そして、「1番得する物件が築10年以内の物件‼」だと断言できます!

マンション査定で高値を出す仲介業者の見極め方

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マンションを売ろうと考えたら、まずは「いくらで売れるだろうか・・損か?得か?」と考えてしまいますよね!

高く売りたいのは誰でも一緒です。
つい最近も、マンション売却の相談を受けました。

マンション売却も最初の準備が大切です。情報不足や仲介業者の言いなりでは、高くは売れません。

結果的に高く売れている方に話を聞くと、みなさん査定の段階からきちんと準備をしています。
そこで今回は、マンション売却のスタート「査定」を詳しく書いていきます。

査定の方法、査定額UPのコツ、たくさんの査定から信頼できる業者を見つける方法など知っていて得する情報ばかりです。
まずは読んで知識を蓄え、マンション売却のスタート「査定」を成功させましょう!

査定方法

質問者:人生初のマンション売却。心配性で優柔不断。めんどくさがりだがやる気スイッチが入ればがんばるタイプ。Bの大学時代の後輩、32歳、独身

解答者:お色気漂う不動産売却のベテラン。 知識・経験ともに豊富。マンション売却の知識がないAを包み込むように優しく指導する。Aの大学時代の先輩、35歳、独身

今住んでいる、マンションを売りたいんですけど、最初に何をしたらいいですか?できるだけ高く売りたいんです!

マンションを売却するのに、最初にやることは査定よ。最初はネットで、そのあと来てもらって査定してもらうのよ。最高値も夢じゃないわ。

なるほど~査定ですね!高く売るコツはありますか?

高く売りたいわよね・・。それなら、査定で業者を競わせればいいの。

競わせる?!

そう。不動産業者って男性が多いでしょ。男って好きなのよね、競争が・・。

どうやって競わせるんですか?

「マンションを査定する」とひと言で言っても、会社によって査定額が違うって、知ってる?

え!?同じ家でもですか?

そう、同じ物件で査定額が違うの!不動産業者それぞれで抱えている客層も違うしね。欲しいお客さんを抱えている不動産業者が高く買うのよ。考え方は中古車と同じね。中古車も、高く売るために中古車買取のガ○バーやラビッ○に査定してもらうでしょ。東京では人気のない車種が、大阪では人気があって高く売れる、みたいなことがあるじゃな~い。

言われてみれば、そうですね!

全国規模の中古車屋さんに直接売る人もいれば、オークションや一括査定みたいに何社も集まるところに出して1番高く買い取ってもらえる所に売る人もでしょ。オークションや一括査定にガ○バーやラビッ○も参加しているから一括査定のが高く売れる可能性が高いわよね~。

そ、それをどうやってマンションでやるんですか!?業者をたくさん呼ぶんですか・・?

・・・

高値を目指すなら2段階の査定

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おばかさんね~、何社も家に呼べないでしょ。不動産にも一括査定があるのよ、車みたいにね。

そうなんですか!知らなかった~、マンション売るにも一括査定があるなんて!

ネットの一括査定で、築年数や広さ・間取りなんかを入れるとすぐにマンションの相場が出るわよ。たくさんの会社の査定が出るから、その後で実際に訪問査定に来てもらう会社を絞ればいいのよ。

えっ?2回も査定やるんですか~?ネットで査定して、また来てもらう必要あります?

そうよ、面倒でも2回やるから高く売れるのよ。訪問査定の1回なら、中古車を直接買取業者に売るのと同じよね。その値段が高いか安いかがわからないから、訪問査定の前に一括査定をやるのよ、高く売りたいのはみんな一緒。ある程度の近隣相場があるから、一括査定をやらなくてもいつかは売れるわ。でも、その査定が高いのかどうかわからないわよね。日本のどこかにあなたのマンションを高く買ってくれる人がいるかもしれないのよ。あなた、高く売りたいって言ってなかった?

言いました・・、高く売りたいです!大手の不動産業者でも、どこに私のマンションを欲しがっている人がいるかなんてわからないですよね!

そうよ、この瞬間にもあなたの「○○駅に近いマンション」を探している人がいるかもしれない。

そうですね。

その○○駅に近い家を探している人は、不動産業者に「○○駅に近い家を探してください」って頼むわよね。

頼みますね。自分で希望の家を探すのって案外大変ですもんね、休みつぶれちゃうし。

その頼まれた不動産業者は、あなたの○○駅に近い家を見つけて一括査定に参加するのよ。もちろん他の条件もお客さんの希望通りなら、高い値段を付けて確実に手に入れようとするわ。

なるほど~‼だから一括査定をした方が高く売れるんですね、納得です!

一括査定からの絞り方

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一括査定したら、その後はどうするんですか?

一括査定ではたくさんの会社の査定相場が出てくるから、そこから何社かに絞るのよ。絞った数社に、家に来てもらって実際のマンションを見せるの。実際に見てもらって、もう一度査定額を出してもらうのよ。

これが訪問査定ですね!

そう。訪問査定で実際に見てもらって査定額が上がることがよくあるわ。

えっ!?査定額が上がるんですか?

そうよ、上がることもあれば、下がることもあるのよ。

え~下がるの嫌だな。どうしたら、上がるんですか?教えてください‼

まず最初にやった一括査定、これは簡易査定と言って簡単な情報を入力して査定額を出すものね。

はい、スマホでやっただけでした。

簡易査定は物件の情報だけだから、角部屋や1階・最上階を除いてほとんど同じ査定額なの。

え?隣の山田さんと真ん中の鈴木さんの家が一緒ってことですか?なんで?なんで?鈴木さん、超キレイ好きですよ!

簡易査定では鈴木さんがキレイ好きなんてこと、分からないでしょ。

あ、そっか。

訪問査定で実際に家の中を見て、鈴木さんのようにキレイに使っていると値段が上がるってことなのよ。一括査定よりも、もっと現実的な金額になるってことね。

なるほど~。キレイにしていれば、一括査定よりも値段が上がるのはよくわかりました!でも、一括査定から訪問査定に来てもらう業者を選ぶのはどう選ぶんですか?査定金額が高い順?

イイ質問ね。査定金額が高いのも大切だけど、どうしてその金額なのかって根拠が重要よ。

根拠??

さっきの話に出た「○○駅に近い家を探している不動産業者」は、探しているお客さんがいるから高値を付けるのよね、これは根拠がある査定額よ。でも、根拠もなく高値を付ける不動産業者もいるわ。近隣相場に何百万か足してお客さんの目にとまりやすいようにね。

え~そんなの、どうやって見分けるんですか?自分じゃ無理ですよ・・。

そんなことないわよ。不動産業者にも得意分野があるの。周辺の販売実績や得意分野を聞くとか、色々あるわよ。実績がないと土地勘がないってことよね、銀行やスーパーの場所が分からない業者からマンションを買おうなんて思わないでしょ。

そうですね、質問するごとに資料を探していると頼りないです!

得意分野は、商用地の売買が得意な業者に、家族で住むようなマンションは高値で売れるか・・って感じね。交渉の方法も全く違うのよ。家族で住むマンションは、それが得意な業者に任せた方がうまくいくのよ。もちろん電話で話したり、メールのやり取りの印象も大切、仲介を任せる人になるかもしれないのよ。

業者決めの注意点

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一括査定で幅広く査定をして、訪問査定の業者も絞り込んだわ。次は、絞り込んだ業者に訪問査定に来てもらうわよ!

はい!いよいよ仲介業者に会うんですね。福士蒼汰みたいな人がいいな~

妄想しないでっ!訪問査定に来た時がチャンスよ。マンションを高く売れる人材なのか、しっかりと観察しておかないと。

か、カンサツ?

そうよ、訪問査定に来た時にしっかりと観察しておかないと!訪問査定に来た人の中から仲介を頼む業者を決めるのよ。仲介業者は、会社の中で担当エリアが決まっているの、その方が土地勘もあっていいでしょ。だから、エリア担当者が訪問査定に来ることになるのよ。

そうなんですか!じゃあ、福士蒼汰みたいな人が訪問査定に来たら、その人が担当になるわけだ~。

顔で選んじゃだめよ‼契約してから頼りないって分かったら後悔するじゃない。ビートたけしみたいなおじさまでも、200万高く売ってくれた方がいいでしょ!

200万!?

そうよ、200万アップも夢じゃないわよ~。プラマイゼロの福士蒼汰とプラス200万のビートたけし、どっちを選ぶ?

ビートたけしです!!!

そうよね、じゃあ顔よりも仕事っぷりを見ましょ。

はい・・。どう仕事っぷりを見たらいいか教えてくださ~い。

まず、質問したいことをリストアップして、必ずメモしておくことね。話が盛り上がっちゃうと、質問を忘れちゃうでしょ。

はい、盛り上がっちゃうと忘れます!

質問するといいことは、こんな感じよ。

  1. 担当者がこのエリア担当になって何年か
  2. ○○駅に近いマンションを探してお客さんを持っているか
  3. 最近4、5年の近隣販売実績
  4. 近隣の販売物件は、いくらで出していくらで売れたのか、販売期間は何ヶ月か
  5. 一般媒介契約でも熱心にやってくれるか

OKです!メモしました!1~4は何となくわかりますが、5の一般媒介契約って何ですか?

一般媒介契約は、仲介の契約の中で唯一“複数の仲介業者と契約ができる”契約よ。2、3社と契約して、どこが高く買ってくれるお客さんを連れてくるか競わせるの。

ここでも競わせるんですね・・。

だから言ったじゃな~い、男は競争が好きだって。競わせた方が早く、高く売れるのよ。

まとめ

では、マンション査定で高値を出すポイントは、

  • まずは一括査定で広く査定をすること。
  • 一括査定から訪問査定で絞り込むこと。
  • 訪問査定では仲介業者をしっかり観察。
  • 仲介業者どうしを競わせる!
ですね!

そうよ、よくできました。結局マンションや家を高く売った人って、最初の準備からきちんとやってる人ばかりなのよね。査定は販売前にやることだけど、おろそかにはできないのよ。

先輩に聞きに来て良かったです!帰ったら早速一括査定やってみます!

ところで、どうして急にマンションを売るのか聞いてなかったわ。どうしたの?

・・。実は、け、結婚することになったんです!結婚を機に、おばあちゃんから譲り受けたマンションを売って、新しいマンションの資金にあてようかと・・。

!!!そんなお相手がいたのね。つい3ヶ月前に飲んだ時は「先輩、私たち一生独身でいましょう!」なんて言ってなかった!?

あの時は、煮え切らない彼氏に苛立ってて・・。黙っててすいません!

いいのよ、あなたが幸せなら。お祝いに、これからもマンションが高く売れるアドバイスしてあげるわ。


(完)

仲介業者の選び方はこちらも参考にしてみてください!
マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>

ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン

住宅ローンが残っていても
「住宅ローンが残っていると、マンションは売れない・・」
そう思っている方、多いですよね。

全くの間違いです。

住宅ローンが残っていても、マンションは売れます。
実際には、ほとんどの方が住宅ローンが残ったまま売却しています。

上のフローチャートは、あなたがどんな風に売るのが1番損しないかを見つけるものです。
Ⓐの通常売却から始まり、Ⓕまでの6つのパターンに分けています。
YES・NOに答えて自分に合った売却方法を見つけてください。

Ⓐ通常売却

「通常売却」は、マンション売却の中でも1番一般的な売却方法です。
住宅ローンの残りよりも家の査定額が大きい方、不足額を貯金(又は身内からの借金)で払える方なら売却に問題はありません。

メリット

・努力次第で、高値で売れる可能性を秘めている
・利益も期待できる
・不足額を身内に借りられる場合は、金利分が浮く

デメリット

・1日で手続きを済ませるので、終日かかる場合がある。

売却方法を簡単に説明すると、こうなります。

➀売却金額が決まる。(不足がある場合は、決済までに不足額を準備しておく)
➁決済→売却代金でそのまま住宅ローンを完済する。(不足額を足して完済)
➂完済して住宅ローンがなくなったので、銀行の抵当権が外せるようになる。
➃すぐに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、マンションは買主のものになる。
※1抵当権抹消登記とは・・住宅ローンが残っている期間は金融機関に抵当権があり、勝手に売り買いはできません。住宅ローンを完済すると抵当権が外せます、その手続きを抵当権抹消(消す)登記(手続き)と言います。
※2所有権移転登記とは・・売主にある所有権を、買主に移す手続き。

➀~➃のことを順番に手続きしていき、1日で手続きを済ませます。
1日で手続きが完了するので、住宅ローンが残っていても売却できるんです。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」
「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」

<通常売却のポイント>
通常売却でもいくらで売れるか重要です。ちょっとしたコツや仲介業者の得意分野によって数百万円違いが出ます。
売却で不足額がでなくても、より高く売るために一括査定がオススメです。

Ⓑ買い替えローン

「買い替えローン」は、家を買い替える方のみが使える手法です。
新居が新築・中古に関わらず利用できます。
銀行によっては、住み替えローンとも言います。

メリット

・不足額を新居の住宅ローンに上乗せして借りられるので金利が安い。

デメリット

・買い替えローンの申し込みが必要。
・新居の住宅ローンも含めて1日で手続きを済ませるので長い時間かかる。

簡単に説明すると、手順はこうです。

①売却金額が決まる。(不足額が発生。例:不足100万円)
②新居のローンを組む銀行に「買い替えローン」を申し込む。
➂売却代金と、新居で組んだ住宅ローンから不足額100万円合わせた金額を支払う。(これで古い家の住宅ローンは完済)
➃古い家のローンを完済したので、その日のうちに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、売却完了。
※1※2:Ⓐ通常売却参考
⑤同日に新居の手続きも完了させる。
<買い替えローンのポイント>
買い替えローンは新居のローンに不足額が上乗せされます。
できるだけ高く売るのはもちろんですが、同じ仲介業者に任せるなら仲介料の値引きも押してみてください。
仲介業者としては、あなたから売る・買う両方の仲介料が取れます。オイシイお客さんです!
両方の仲介を任せられるなら、値引きもできるはず!

Ⓒフリーローン(+通常売却)

「フリーローン」とは、どこの銀行にもある目的自由のローンのことです。
家の査定額がローンの残りよりも少なかった場合、不足額を自己資金で補えるならⒶの通常売却です。
でも、自己資金がない場合はフリーローンを使って補う方法もあります。

メリット

・不足額があってもフリーローンで補えるので売却ができる。
・身内に借金しなくてすむ。
・売却後は、フリーローンの返済だけでいい

デメリット

・フリーローンの事前審査に申し込む必要がある。
・借金総額は減るが、ナシにはならない

例えば、銀行の多目的ローンで100万円借り入れ、返済期間10年で月々の支払いは\10,840。
※三菱東京UFJ銀行29年9月現在の金利から計算
今売りたい事情がある、売り時を逃してしまう、などの場合はフリーローンも1つの選択肢です。
査定でおおまかな借り入れ可能な金額が出るので、不足する場合は事前に準備しておくと安心です。
フリーローンは借金なので金利がかかります。審査は事前に必要ですが、借り入れは売却の直前にしましょう。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
「マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集」

<フリーローンのポイント>
フリーローンも借金なので、通常売却と同じく高く売れる努力で借金は少なくできます。
例のように100万円不足しているなら、100万円査定よりも高く売れれば損しません。

Ⓓ任意売却

「任意売却」は、住宅ローンを滞納してしまった方が売却をする時1番損が少ない方法です。
任意売却とは、 住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却すること。
これは、すでに住宅ローンを滞納しているがまだ競売にかかっていない方しか使えません。

売却代金を住宅ローンの支払いにあて、残った金額は分割で支払います。
任意売却については、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

・競売よりも高い値段で売れる
・債権者との交渉を専門家(不動産業者)に頼める
・引っ越し費用など新生活の費用が出る場合がある

デメリット

・ブラックリストに載ってしまう
・新たな借金ができない

<任意売却のポイント>
任意売却では、とにかく早めに銀行に相談することが大切です。
支払いが厳しくなると銀行に相談しにくくなりますが、誠意をもって支払う意思をみせればきちんと対応してくれます。
任意売却のできる期間に銀行に行かないと、競売になってしまいます。

Ⓔ競売

「競売」は、住宅ローンが払えなくなった時の最終手段です。
滞納し、任意売却できる期間に手段を講じず、滞納し続けると競売にかけられます。
生活に与える影響が大きいので、競売になる前に手を打ってください。
競売についても、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

なし(損します)

デメリット

・落札されたら期限までに引っ越さなくてはいけない。
・相場の6~7割でしか売れず、残る借金が多くなる。
・高額な競売費用の支払いがのしかかる
・新生活の費用が出ない
・近所にばれる(競売物件として販売されるため)
・裁判所で一般に公開される資料の中に個人情報が含まれている。

Ⓕ待つか貸す

「待つか貸す」と言うのは、そのまましばらく住み続けるか賃貸にするという考え方です。
金銭的な理由で売ろうとしている場合は使えません。

今売って不足額が出るなら、もう少し待って(住宅ローンが減ってから)売った方が賢明です。
不足額が出る場合、マンションは築年数が浅い物件のことが多くあります。
「築年数が浅い=住宅ローンを払っている年数が浅い」ということになります。
支払い年数が浅いと、月々の支払いの中でも利息の割合が多くを占めています。
なので、元金があまり減っていません。
今はマイナスでも支払いを続ければ、マンション相場と住宅ローンのバランスが取れる時が来ます。
その時まで売却を待ってみてはどうですか?

賃貸に出す場合は、管理などに不安があると思います。
そんな場合は管理などを代行するリロケーションというサービスもあります。
分譲マンションの賃貸管理代行にも10%前後の手数料がかかるので、どちらが損をしないか考える必要があります。

メリット

・今売った場合の損をなくせる。
・賃貸にした場合は家賃収入がある

デメリット

・今売りたい人には有効でない

<待つか貸すポイント>
待つ場合は、マンションの査定をきちんとしてローン残りとのバランスで何年後に売却するか計画を練ること。
貸す場合は、管理にかかる費用などを計算して損をしない家賃の設定など考える必要があります。

まとめ

いかがでしたか?
あなたはどうマンションを売ったら損しないのか、見つけられましたか?
「損をしない」とても重要です。
Ⓐ~Ⓔそれぞれの売却パターンの中でも、どう売るかによって金額に差が出ます。
最大限損をしない(得をする)ように売れるかはあなた次第です。

マンションを売却するのは人生で何度もあることではないので、納得いく売却をしてください。
マンションを高く売るには何が必要か、「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」こちらも参考にしてください。

なぜマンション売却を損する「業者買取」にしたのか?10人の体験談

「マンション買取」こんな言葉を見たことがある方は多いと思います。
マンションなどの不動産を売ろうと思っている方なら「どうなんだろう?」と引っかかりますよね。

どんな方が、なぜ買取を選ぶのでしょう。
時間がない、対応ができない、人気のない物件など、お金以外の事情があるからです。

今回は、「不動産買取」を選んだ理由や当時の状況をお話してもらいました。
マンションを売ろうと思っているけど、買取はどうかな?と思っている方。
あなたと似た状況の方がいるかもしれません。
まずは、仲介との違いからみていきましょう。

仲介との違い

仲介との違いは、お金です。
「お金」が唯一のデメリットです。

次に住む個人に売るから高く売れる”仲介”に対して、
買取業者に売るから安くなってしまう”買取”。
買い取った業者は、リノベーション費用・税金・諸費用を上乗せして再販、さらに利益を出さなければいけません。
リノベーションをして再販する物件が、近隣相場とかけ離れていては売れません。
だから、買取は安くなってしまうのです。

そして、「融通が利くこと」が最大のメリットです。
安かったけど買取で良かった・・と満足している方は、どなたも買取を選んだ事情に配慮されています。

今から買取で満足している方の体験談をいくつか紹介します。
あなたに近い状況の人がいれば、あなたも買取を選んだ方がいいかもしれません。

買取を選んだ方達はどんな状況で何を優先したのでしょうか。

時間がない人

売却までに時間がなくて買取を選んだ方の体験談を3つ紹介します。
時間がない中で、どなたも満足ができる売却です。
どんな事情で買取を選び、どんな事に満足できたのでしょうか。

体験談集 時間編

住み替え

住み替えのため買取を選んだSさん。
Sさんは、住んでいたマンションを売って新築戸建てを買うために買取を選びました。

買取を頼んだ業者は、購入する新築戸建ての仲介業者です。
新築戸建ては人気があり即決しないと他に取られてしまう。
同じ業者を選んだ理由は、まだ住宅ローンが残っていたからです。
マンションと新居の銀行手続きを同時に進める必要がありました。

しかし、買取業者との交渉で最初の提示額よりも、260万円も吊り上げて売ったSさん。
売値吊り上げで、マンションのローンはなくなりました。
最初の提示額よりも260万円吊り上げたことで、近隣相場と同様の金額になり大成功です。

転勤

6ヶ月後に海外転勤が決まったKさん。
引き渡し時期を、自分の転勤に合わせる事を条件に仲介で売りに出しました。
なかなか条件の合う買い手は現れず、仲介は諦めて買取に変更。
買取の契約後、転勤時期が急きょ1週間早まりました。
買取は時間の融通もきくのでマンションの売却は問題なく終わりました。
仲介では、急な変更が難しいので買取にして良かったと満足しています。

金銭苦(早く現金化したい)

親の代からの自営業のGさん。
マンションは、会社が上手くいっているときに2戸購入。
1フロア2戸だけのマンションだったので、バルコニーを繋げて両親とGさん家族が隣同士で暮らしていました。
会社の資金繰りが上手くいかず、両親のマンションを売ることに。
バルコニーの壁を直して、買取を頼みました。
仲介でも売れる物件でしたが、仲介ではいつ売れるか、いくらで売れるかがハッキリしません。
事情を説明したところ、10日で代金が手に入り会社は急場をしのぐことが出来ました。
引っ越し先は隣なので、引渡しの猶予も2週間もらえて良かったと、すべてうまくいったようでした。

時間がない人は・・

住み替え、転勤、金銭苦、この3つに共通していることは時間がないということです。
仲介のように、「いつ売れるか分からない、売れる保証がない」では困る方たちばかり。
それぞれ優先したいことがうまくいったので、満足いく買取ができています。

対応ができない人

「対応ができない」あまり想像ができませんよね。
4つの体験談を読むと世の中、時間とお金だけが優先じゃないことがわかります。

体験談集 対応編

潔癖症

自他ともに認める潔癖症のMさん。
マンションは共有部分が多いこと、消防点検などで他人を家に入れなくてはいけない事が彼女にとってはストレスでした。
数年間住んで、自宅マンションを売ると決意。

潔癖症なうえに、まだ数年しか住んでいないので、家はとてもキレイでした。
キレイですが、他人を家に入れたくないので買取に。
買取なら、1度見に来るだけで済みます。
新居の準備が出来次第引き渡す条件で買取業者に売りました。

人それぞれストレスの原因は違います。
Mさんは、買取業者選びでも潔癖症のことを話し、最大限に配慮してくれる会社に決めたそうです。
その会社は担当を女性にし、担当者は髪をきちんと結び、スリッパも新しい物を持参、手袋をはめて査定をしてくれたそうです。
買取ではもったいないですが、売主のMさんは満足しています。

持ち主(名義人)が病気

名義人のBさんは75歳を過ぎています。
数年前から夫婦で有料老人ホームに入っていました。
Bさんが病気で入院をしたのをきっかけに、奥さんが家を売ると決めました。
家族の思い出が詰まった家を手放すのは勇気がいる決断ですが、1人息子も住む予定はありません。
相続となると手続きが複雑になります。
名義人のBさんは入院中、奥さんも高齢で、仲介に耐えうる気力・体力がありません。
住む予定がないのなら、買取で素早く売ってしまうのが得策です。

離婚

離婚して、マンションを売ることになったRさん。
マンション購入時は、お互いの貯金から同じ額を出し合ったので、共同名義になっていました。
ローンがすでにないので、マンションを売った代金を慰謝料・養育費として妻に支払うことに。
買取を選んだのは、金額と入金時期がすぐに決まるからだそうです。

ですが本当の理由は、共同名義である妻への連絡を買取業者に頼めるから。

共同名義の場合、両方と売買契約を結ばなくてはいけません。
仲介で売る場合は、契約の日に名義人の2人が同席する必要が出てきます。
この夫婦は買取にすることで、夫は夫婦間のやり取りを避けることができ、
妻は確実に慰謝料・養育費を手に入れられました。
夫婦の悲しい結末ですが、この2人にとってはドロ沼をさける最善策です。

遠方

単身赴任2年が過ぎたTさん。
3年で戻る予定が、7年に延長。
本当に戻れるかどうかも怪しくなってきました。

長い間家族離れて暮らすのは淋しいので、子どもの新学期に合わせて売却を決意。
家族一緒に暮らすことにしました。
仕事が忙しいTさんは買取を選び、その業者に新たに家族と暮らす家探しも依頼。
買取業者への売却手続き、新たな家の購入手続き、ローンの手続き、たくさんあります。
これを遠方に住んでいるTさんがやろうとすると、融通のきく買取でないとできません。
買取業者は、以前住んでいた家に似た物件を見つけてきてくれて大満足でした。

対応ができない人は・・

それぞれの話を読んで、「対応ができない」の理由がわかりましたか?
仲介では、買主さんに事情を配慮してもらうのは難しく、条件を付けて販売するしかありません。
潔癖症のMさん、離婚したBさんも、仲介では売れません。
買取で、事情に配慮してくれる担当者に出会えたから成功したと言えます。

人気がない物件

人気がなくても買取はしてもらえます。
人気がない理由を売主さんが納得していれば、満足のいく買取ができるはずです。

体験談集 物件編

古い・汚い

45歳独身のFさんは築32年のマンションに1人暮らしです。
子供のころ両親が買ったマンションを相続し、そのまま住んでいました。
めでたく結婚することになり、マンションをどうするか悩んでいました。
Fさんのマンションを新居にするには、あまりにも古く、汚い。
もし新居にするならリフォームが必要。
売るにしても、他人を案内できる状況ではありません。

そこでFさんは、リフォーム会社に買取を頼みました。
最近ではリノベーションがブームになり、自社で不動産を買取・再販するリフォーム会社が増えて来ました。
不要な家具も引き取ってくれる業者で、Fさんは大満足です。

過去にボヤ

過去にタバコの不始末でボヤを起こしてしまったCさん。
その時に燃えた場所は直しました。
ボヤから10年経ちますが、内緒にしているわけにもいかず仲介業者にも話しています。
ダメ元で仲介で売りに出しましたが売れず、
仲介契約の3ヶ月を区切りに買取に変更。
近所の似たようなマンションよりは安かったですが、仲介でも売れる保証がないので仕方ない決断です。
その後、買い取った業者はフルリフォームし売りに出しました。

事故物件

Dさんのお母さんは自宅で亡くなりました。
自殺でも事件でもなく病気ですが、やはり仲介では売れません。

仕方がなく、大手の不動産業者に買取ってもらいました。
買取価格は安かったですが、仕方ない決断です。
業者はフルリフォームして売りに出しましたが、売れるまで2年かかりました。

人気がない物件の方は・・

売る人の事情と言うよりは、物件の事情で買取を選ぶ場合もあります。
買取で業者に売るなら、瑕疵担保(見えない部分の故障)の責任を負わなくて良いからです。
人気がない物件の方は、物件を売却した後の心配をなくせるのも買取を選ぶ理由です。

まとめ

いかがでしたか?
買取をした方は、それぞれの事情で買取を選んでいます。

初めにお話したように、買取のデメリットは「お金」だけです。
お金を除けば、人を迎える手間がなく、すぐに買取金額が分かります。
急げば1週間ほどで買取手続きが終わり、現金が手に入ります。

しかし、体験談から分かるように優先すべきそれぞれの事情があります。
その事情に最大限配慮してもらえるのが買取です。

優先すべき事情がないなら、高値で売れる仲介が絶対にいいです。
そして、仲介で高く売りたいなら一括査定をやるべきです。
一括査定をせずに売ってしまうのは、車を中古車買取に見せずに下取りに出してしまうようなもの。

遠方で単身赴任をしていたTさんのように、どこにあなたの家が欲しい人がいるのか分かりません。
だから、より広く買いたい人が探せる一括査定なんです。
これなら本当に欲しい人に出会えるので、高く売れます。
ちなみに、私がおすすめする一括査定は「オウチーノ」です。
マンション売却でかかる税金の「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」も参考にしてください。

住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法

住宅ローンの支払い、危ないですか?

支払日が近づくと、今月は支払えるかと心配になりますよね。

未払いが続くと、テレビドラマのように家を追い出されるんじゃないか・・
家に知らない人が急に入ってきて、赤い紙を貼っていくんじゃないか・・

未払いをそのままにしておくと、ドラマに近い状態になります。

何もしなかったら・・の話です。

支払いが危ないと思った時点で、すぐに対処しましょう!
そうすれば、ドラマのようにはなりません!

借り換え・リスケジュール・売却・任意売却と解決法はあります!

どうすればベストな解決ができるのか?
あなたに1番の解決法を探しましょう!

対処法

住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった場合、どんな対処法があるのでしょうか。

いざとなったら売れば・・と考えている方は多いですが、
そもそも売って解決できるのは、売却価格よりも住宅ローンが少ない場合のみです。

その時のために、知っておく必要があるのは「家の価値」です。
「家の価値」を知るには不動産一括査定が便利です。
一度の操作でたくさんの査定が取れるので、平均価格が出しやすく、より現実の価格に近い金額がわかります。
あなたの状況が、家を売って解決できるのか知っておかないと対策が取れません。

状況に応じて取れる対策は➀~➄のように変わっていきます。

➀借り換え
➁リスケジュール
➂売却
➃任意売却
➄競売

➀から順に進むにつれ、家を残すのは難しくなります。
状況によっては選べないものもあります。

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
借り換え あと
6ヶ月
+440万
(金利)
★★★★★
リスケジュール あと
2ヶ月
-1,020万
(金利)
★★★★
売却 あと
6ヶ月
× -100万
(経費)
★★★
任意売却 すでに
1~2ヶ月
× -100万
(経費)
★★
競売 すでに
3~6ヶ月
× -1,200万

あなたにはどんな方法が残されているのか、これから解説していきます。

借り換え

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
借り換え あと
6ヶ月
+440万
(金利)
★★★★★

まだ、滞納はしていないけど・・
このまま収入は増えそうもない・・
ずっと支払えるか不安。
6ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「借り換え」がベストです。

「借り換え」は、金利の低い住宅ローンに借り換えること。
家を買った当初のままの金利だと大損しています。

通常でもローンの見直しでやっていることなので1番生活に影響がありません。

例えば、35年で組んだ住宅ローンを払い続け15年が経ちました。

住宅ローンの残り2,000万円
残りの年数は20年です。

今後20年間の金利で総支払額が大きく違います。

変動金利の場合は、約2,180万円
10年固定金利なら、約2,380万円
20年固定金利なら、約2,640万円
※2017.6現在:三菱東京UFJローンシュミレーション参考

どうですか?
20年2,000万円で同じ条件ですが、変動金利と20年固定金利では462万円もの差が出ます。
462万円を20年で割ると、ひと月約2万円です。
この差が月々の支払いから減ると考えれば、借り換えで支払額が下がる理由も納得ですよね。

借り換えで金利の低い住宅ローンに変えれば、金利の部分が減るので、月々の支払いが減ります。
新たに借りる金利の低い方の銀行で、試算表を作ってもらえます。
いくら下がるか具体的になるので、下がった金額で解決できるのならこの「借り換え」がベストです。

将来住宅ローンが払えなくなるけど、今はまだ貯金も残っていて銀行の信用も失っていない、家も残したい、という方はこの方法がベストです。
借り換えには多少の費用がかかります。
滞納してしまったり、貯金が底をついてしまってはできなくなるのでできるうちに借り換えしましょう。

この方法では追いつかない!もうこの時期は過ぎてしまった!という方はリスケジュールか売却で対策を考えてみて下さい。

リスケジュール

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
リスケジュール あと
2ヶ月
-1,020万
(金利)
★★★★

まだ、滞納してない。
家は手放したくない。
でも・・2~3ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「リスケジュール」がベストです。
リスケジュールとは、住宅ローンの返済期間を延長することです。
返済期間を延長することで毎月の返済額が減るので、払い続けられるようになります。

返済額が減り、家には住み続けられるので、生活への影響は少ないです。
借り換えとの違いは、交渉によっては約半分になったりと、減り幅が大きいことです。

例えば、残り20年2,000万円のローンを、30年に延ばすこともできます。
10年延ばしたことで、毎月10万円の支払いが6.5万円になり、払い続けられるようになります。

良いことづくしのような気がしますが、デメリットもきちんとあります。
通常の借り換えとは違うので、まずブラックリストに載ってしまいます。
そのため新たな借り入れもできません。
今後の収入が不安定、返済計画に無理があるなどの場合は銀行に断られる場合があります。
そのため、細かく正確な返済計画表や数年間の源泉徴収票も必要です。
期間を延長してもらうかわりに、金利が上がります。
素人では相手にしてくれない銀行もあるので、弁護士に同席してもらったりして費用がかかることがあります。

リスケジュールは、借金総額が増えてもいいからとにかく家を残したい!数年したら持ち直す!こんな方がベストです。

売却

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
売却 あと
6ヶ月
× -100万
(経費)
★★★

まだ、滞納はしていないけど・・
6ヶ月もつかどうか不安・・

住宅ローンが払えなくなったら、「売る」というのも正しい選択です。
この場合、まだ滞納はしていないので通常の売却と同じです。
今ならまだ、ご近所さんに売る理由を知られずにすみます。

もちろん家はなくなりますが、悩みの種の住宅ローンが消えます。
資産がなくなっても、残念なことばかりではありません。
売却なら、市場相場以上の価格で売れる可能性を秘めています。
通常の売却と同じなので、銀行に対する信用も落ちません。
つまり、またローンが組めるということです。

実際に、新築で買った家のローン残り3,000万円の支払いが苦しくなり売却。
中古住宅1,800万円の物件を買った方がいます。
この方は月々の支払いが苦しかった経験を活かし、中古住宅も35年でローンを組みました。
月々の支払いを少なくするためです。
月々のローンは以前の約半分になり、貯金をして繰り上げ返済を続けています。

売却は、売却先が決まるまでの期間の予測がつきません。
お子さんがいたら転校しなくてはならない、引っ越し、新生活の準備などクリアする問題はいくつかあります。

しかし今の段階で「売却」が選べるなら、市場相場よりも住宅ローンが少ないという事です。
まだ滞納していない間に今後を考えておかないと、すぐに滞納状態になり任意売却しか手はなくなってしまいます。
家の価値は徐々に下がるので、売れるうちにできるだけ高く売って解決を目指しましょう!

任意売却

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
任意売却 すでに
1~2ヶ月
× -100万
(経費)
★★

とうとう滞納してしまった・・。
まだ滞納1、2ヶ月。
いつ金融機関から催促されるかビクビクする日々。
来月から払えるようになる見込みもない。

こんな方には「任意売却」しかありません。
こうなってしまったら、残念ながら家は残せません。
放っておいたら数ヶ月後には競売の準備が始まってしまいます。
なるべく早く、任意売却です!

任意売却とは、住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却することです。

通常では、住宅ローンの方が多いと売却はできません。
そこで、不動産専門家が金融機関とあなたの間に入って売却の了承をもらいます。
売却したら、その代金は住宅ローン返済へ。
残った借金は少しずつ返済していきます。

最大のメリットは、住宅ローンより売却価格が下回るのに売れること。
引越し時期や引っ越し代の捻出など、条件面で交渉が可能なことです。
競売よりも高く売れるので残る借金が少なくすみます。

しかし、任意売却ということはすでに滞納です。
もちろんブラックリストに載り、新たな借り入れはできません。

任意売却ができるうちに1日でも早くやっておきましょう。
数ヶ月後には競売にかけられてしまいます。

競売

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
競売 すでに
3~6ヶ月
× -1,200万

滞納してしまいましたか・・
すでに3ヶ月以上滞納してしまっているあなた。

残念ながら「競売」目前です。

競売とは、裁判所の命令で売却することを言います。
「担保不動産競売開始決定」という通知が来ましたか?
これは、”担保になっている家を競売にかけます”といった内容の通知です。
この通知が来たら、6ヶ月以内に競売にかけられます。

競売では、相場の7割~5割程度でしか売れません。
おまけに、競売には予納金というものがあり2,000万円の物件なら100万円です。
この予納金に弁護士費用などを合わせると、150~200万円ほどかかります。
引っ越し費用などの準備金が1円も出ないうえに、落札されたら強制退去。
連帯保証人にも請求がいくので迷惑がかかります。
競売物件を業者見に来たり、広告に競売物件と載ってしまうので、近所にもバレます。

家は無くなり、借金はたくさん残る、望んでいない競売に多額の費用がかかり、一切こちらの都合は聞いてもらえない・・。

良いことは1つもありません。

競売になりそう・・だったら早めに行動して、何が何でも任意売却で売却してください!

まとめ

いかがでしたか?

住宅ローンは大きな借金です。
支払いが難しくなった時点で銀行に相談ができればベストですが、なかなかできませんよね。

支払いが危ない・危なくないに関わらず、いざとなった時の解決策を考えておくのは重要です。
その、いざとなった時の解決策の基準になるのが「家の価値(値段)」です。
いざという時、売って解決できるのかどうか?
売ろうと思っていたのに、もたもたしている間に滞納してしまい任意売却しかできなくなってしまった・・なんてこともあります。

事前に「家の価値(値段)」を知っておくには一括査定がベストです。
たくさんの不動産会社から査定を取ることで実際の相場に近い金額がわかります。

まだ滞納していないなら、今後本当に支払いができるのかをよく考えてみてください。
家にこだわりすぎるあまり、結果全てを失うことになってしまうかもしれません。
他に業者買取に関して詳しくは、「なぜマンション売却を損する「業者買取」にしたのか?10人の体験談」をご覧ください。
ローン残債があるマンション売却に関しては、「ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン」をご覧ください。

全てを失う前に、少しでも早く対策を取ってください!