マンション売却

ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン

住宅ローンが残っていても
「住宅ローンが残っていると、マンションは売れない・・」
そう思っている方、多いですよね。

全くの間違いです。

住宅ローンが残っていても、マンションは売れます。
実際には、ほとんどの方が住宅ローンが残ったまま売却しています。

上のフローチャートは、あなたがどんな風に売るのが1番損しないかを見つけるものです。
Ⓐの通常売却から始まり、Ⓕまでの6つのパターンに分けています。
YES・NOに答えて自分に合った売却方法を見つけてください。

Ⓐ通常売却

「通常売却」は、マンション売却の中でも1番一般的な売却方法です。
住宅ローンの残りよりも家の査定額が大きい方、不足額を貯金(又は身内からの借金)で払える方なら売却に問題はありません。

メリット

・努力次第で、高値で売れる可能性を秘めている
・利益も期待できる
・不足額を身内に借りられる場合は、金利分が浮く

デメリット

・1日で手続きを済ませるので、終日かかる場合がある。

売却方法を簡単に説明すると、こうなります。

➀売却金額が決まる。(不足がある場合は、決済までに不足額を準備しておく)
➁決済→売却代金でそのまま住宅ローンを完済する。(不足額を足して完済)
➂完済して住宅ローンがなくなったので、銀行の抵当権が外せるようになる。
➃すぐに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、マンションは買主のものになる。
※1抵当権抹消登記とは・・住宅ローンが残っている期間は金融機関に抵当権があり、勝手に売り買いはできません。住宅ローンを完済すると抵当権が外せます、その手続きを抵当権抹消(消す)登記(手続き)と言います。
※2所有権移転登記とは・・売主にある所有権を、買主に移す手続き。

➀~➃のことを順番に手続きしていき、1日で手続きを済ませます。
1日で手続きが完了するので、住宅ローンが残っていても売却できるんです。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」
「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」

<通常売却のポイント>
通常売却でもいくらで売れるか重要です。ちょっとしたコツや仲介業者の得意分野によって数百万円違いが出ます。
売却で不足額がでなくても、より高く売るために一括査定がオススメです。

Ⓑ買い替えローン

「買い替えローン」は、家を買い替える方のみが使える手法です。
新居が新築・中古に関わらず利用できます。
銀行によっては、住み替えローンとも言います。

メリット

・不足額を新居の住宅ローンに上乗せして借りられるので金利が安い。

デメリット

・買い替えローンの申し込みが必要。
・新居の住宅ローンも含めて1日で手続きを済ませるので長い時間かかる。

簡単に説明すると、手順はこうです。

①売却金額が決まる。(不足額が発生。例:不足100万円)
②新居のローンを組む銀行に「買い替えローン」を申し込む。
➂売却代金と、新居で組んだ住宅ローンから不足額100万円合わせた金額を支払う。(これで古い家の住宅ローンは完済)
➃古い家のローンを完済したので、その日のうちに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、売却完了。
※1※2:Ⓐ通常売却参考
⑤同日に新居の手続きも完了させる。
<買い替えローンのポイント>
買い替えローンは新居のローンに不足額が上乗せされます。
できるだけ高く売るのはもちろんですが、同じ仲介業者に任せるなら仲介料の値引きも押してみてください。
仲介業者としては、あなたから売る・買う両方の仲介料が取れます。オイシイお客さんです!
両方の仲介を任せられるなら、値引きもできるはず!

Ⓒフリーローン(+通常売却)

「フリーローン」とは、どこの銀行にもある目的自由のローンのことです。
家の査定額がローンの残りよりも少なかった場合、不足額を自己資金で補えるならⒶの通常売却です。
でも、自己資金がない場合はフリーローンを使って補う方法もあります。

メリット

・不足額があってもフリーローンで補えるので売却ができる。
・身内に借金しなくてすむ。
・売却後は、フリーローンの返済だけでいい

デメリット

・フリーローンの事前審査に申し込む必要がある。
・借金総額は減るが、ナシにはならない

例えば、銀行の多目的ローンで100万円借り入れ、返済期間10年で月々の支払いは\10,840。
※三菱東京UFJ銀行29年9月現在の金利から計算
今売りたい事情がある、売り時を逃してしまう、などの場合はフリーローンも1つの選択肢です。
査定でおおまかな借り入れ可能な金額が出るので、不足する場合は事前に準備しておくと安心です。
フリーローンは借金なので金利がかかります。審査は事前に必要ですが、借り入れは売却の直前にしましょう。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
「マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集」

<フリーローンのポイント>
フリーローンも借金なので、通常売却と同じく高く売れる努力で借金は少なくできます。
例のように100万円不足しているなら、100万円査定よりも高く売れれば損しません。

Ⓓ任意売却

「任意売却」は、住宅ローンを滞納してしまった方が売却をする時1番損が少ない方法です。
任意売却とは、 住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却すること。
これは、すでに住宅ローンを滞納しているがまだ競売にかかっていない方しか使えません。

売却代金を住宅ローンの支払いにあて、残った金額は分割で支払います。
任意売却については、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

・競売よりも高い値段で売れる
・債権者との交渉を専門家(不動産業者)に頼める
・引っ越し費用など新生活の費用が出る場合がある

デメリット

・ブラックリストに載ってしまう
・新たな借金ができない

<任意売却のポイント>
任意売却では、とにかく早めに銀行に相談することが大切です。
支払いが厳しくなると銀行に相談しにくくなりますが、誠意をもって支払う意思をみせればきちんと対応してくれます。
任意売却のできる期間に銀行に行かないと、競売になってしまいます。

Ⓔ競売

「競売」は、住宅ローンが払えなくなった時の最終手段です。
滞納し、任意売却できる期間に手段を講じず、滞納し続けると競売にかけられます。
生活に与える影響が大きいので、競売になる前に手を打ってください。
競売についても、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

なし(損します)

デメリット

・落札されたら期限までに引っ越さなくてはいけない。
・相場の6~7割でしか売れず、残る借金が多くなる。
・高額な競売費用の支払いがのしかかる
・新生活の費用が出ない
・近所にばれる(競売物件として販売されるため)
・裁判所で一般に公開される資料の中に個人情報が含まれている。

Ⓕ待つか貸す

「待つか貸す」と言うのは、そのまましばらく住み続けるか賃貸にするという考え方です。
金銭的な理由で売ろうとしている場合は使えません。

今売って不足額が出るなら、もう少し待って(住宅ローンが減ってから)売った方が賢明です。
不足額が出る場合、マンションは築年数が浅い物件のことが多くあります。
「築年数が浅い=住宅ローンを払っている年数が浅い」ということになります。
支払い年数が浅いと、月々の支払いの中でも利息の割合が多くを占めています。
なので、元金があまり減っていません。
今はマイナスでも支払いを続ければ、マンション相場と住宅ローンのバランスが取れる時が来ます。
その時まで売却を待ってみてはどうですか?

賃貸に出す場合は、管理などに不安があると思います。
そんな場合は管理などを代行するリロケーションというサービスもあります。
分譲マンションの賃貸管理代行にも10%前後の手数料がかかるので、どちらが損をしないか考える必要があります。

メリット

・今売った場合の損をなくせる。
・賃貸にした場合は家賃収入がある

デメリット

・今売りたい人には有効でない

<待つか貸すポイント>
待つ場合は、マンションの査定をきちんとしてローン残りとのバランスで何年後に売却するか計画を練ること。
貸す場合は、管理にかかる費用などを計算して損をしない家賃の設定など考える必要があります。

まとめ

いかがでしたか?
あなたはどうマンションを売ったら損しないのか、見つけられましたか?
「損をしない」とても重要です。
Ⓐ~Ⓔそれぞれの売却パターンの中でも、どう売るかによって金額に差が出ます。
最大限損をしない(得をする)ように売れるかはあなた次第です。

マンションを売却するのは人生で何度もあることではないので、納得いく売却をしてください。
マンションを高く売るには何が必要か、「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」こちらも参考にしてください。

なぜマンション売却を損する「業者買取」にしたのか?10人の体験談

「マンション買取」こんな言葉を見たことがある方は多いと思います。
マンションなどの不動産を売ろうと思っている方なら「どうなんだろう?」と引っかかりますよね。

どんな方が、なぜ買取を選ぶのでしょう。
時間がない、対応ができない、人気のない物件など、お金以外の事情があるからです。

今回は、「不動産買取」を選んだ理由や当時の状況をお話してもらいました。
マンションを売ろうと思っているけど、買取はどうかな?と思っている方。
あなたと似た状況の方がいるかもしれません。
まずは、仲介との違いからみていきましょう。

仲介との違い

仲介との違いは、お金です。
「お金」が唯一のデメリットです。

次に住む個人に売るから高く売れる”仲介”に対して、
買取業者に売るから安くなってしまう”買取”。
買い取った業者は、リノベーション費用・税金・諸費用を上乗せして再販、さらに利益を出さなければいけません。
リノベーションをして再販する物件が、近隣相場とかけ離れていては売れません。
だから、買取は安くなってしまうのです。

そして、「融通が利くこと」が最大のメリットです。
安かったけど買取で良かった・・と満足している方は、どなたも買取を選んだ事情に配慮されています。

今から買取で満足している方の体験談をいくつか紹介します。
あなたに近い状況の人がいれば、あなたも買取を選んだ方がいいかもしれません。

買取を選んだ方達はどんな状況で何を優先したのでしょうか。

時間がない人

売却までに時間がなくて買取を選んだ方の体験談を3つ紹介します。
時間がない中で、どなたも満足ができる売却です。
どんな事情で買取を選び、どんな事に満足できたのでしょうか。

体験談集 時間編

住み替え

住み替えのため買取を選んだSさん。
Sさんは、住んでいたマンションを売って新築戸建てを買うために買取を選びました。

買取を頼んだ業者は、購入する新築戸建ての仲介業者です。
新築戸建ては人気があり即決しないと他に取られてしまう。
同じ業者を選んだ理由は、まだ住宅ローンが残っていたからです。
マンションと新居の銀行手続きを同時に進める必要がありました。

しかし、買取業者との交渉で最初の提示額よりも、260万円も吊り上げて売ったSさん。
売値吊り上げで、マンションのローンはなくなりました。
最初の提示額よりも260万円吊り上げたことで、近隣相場と同様の金額になり大成功です。

転勤

6ヶ月後に海外転勤が決まったKさん。
引き渡し時期を、自分の転勤に合わせる事を条件に仲介で売りに出しました。
なかなか条件の合う買い手は現れず、仲介は諦めて買取に変更。
買取の契約後、転勤時期が急きょ1週間早まりました。
買取は時間の融通もきくのでマンションの売却は問題なく終わりました。
仲介では、急な変更が難しいので買取にして良かったと満足しています。

金銭苦(早く現金化したい)

親の代からの自営業のGさん。
マンションは、会社が上手くいっているときに2戸購入。
1フロア2戸だけのマンションだったので、バルコニーを繋げて両親とGさん家族が隣同士で暮らしていました。
会社の資金繰りが上手くいかず、両親のマンションを売ることに。
バルコニーの壁を直して、買取を頼みました。
仲介でも売れる物件でしたが、仲介ではいつ売れるか、いくらで売れるかがハッキリしません。
事情を説明したところ、10日で代金が手に入り会社は急場をしのぐことが出来ました。
引っ越し先は隣なので、引渡しの猶予も2週間もらえて良かったと、すべてうまくいったようでした。

時間がない人は・・

住み替え、転勤、金銭苦、この3つに共通していることは時間がないということです。
仲介のように、「いつ売れるか分からない、売れる保証がない」では困る方たちばかり。
それぞれ優先したいことがうまくいったので、満足いく買取ができています。

対応ができない人

「対応ができない」あまり想像ができませんよね。
4つの体験談を読むと世の中、時間とお金だけが優先じゃないことがわかります。

体験談集 対応編

潔癖症

自他ともに認める潔癖症のMさん。
マンションは共有部分が多いこと、消防点検などで他人を家に入れなくてはいけない事が彼女にとってはストレスでした。
数年間住んで、自宅マンションを売ると決意。

潔癖症なうえに、まだ数年しか住んでいないので、家はとてもキレイでした。
キレイですが、他人を家に入れたくないので買取に。
買取なら、1度見に来るだけで済みます。
新居の準備が出来次第引き渡す条件で買取業者に売りました。

人それぞれストレスの原因は違います。
Mさんは、買取業者選びでも潔癖症のことを話し、最大限に配慮してくれる会社に決めたそうです。
その会社は担当を女性にし、担当者は髪をきちんと結び、スリッパも新しい物を持参、手袋をはめて査定をしてくれたそうです。
買取ではもったいないですが、売主のMさんは満足しています。

持ち主(名義人)が病気

名義人のBさんは75歳を過ぎています。
数年前から夫婦で有料老人ホームに入っていました。
Bさんが病気で入院をしたのをきっかけに、奥さんが家を売ると決めました。
家族の思い出が詰まった家を手放すのは勇気がいる決断ですが、1人息子も住む予定はありません。
相続となると手続きが複雑になります。
名義人のBさんは入院中、奥さんも高齢で、仲介に耐えうる気力・体力がありません。
住む予定がないのなら、買取で素早く売ってしまうのが得策です。

離婚

離婚して、マンションを売ることになったRさん。
マンション購入時は、お互いの貯金から同じ額を出し合ったので、共同名義になっていました。
ローンがすでにないので、マンションを売った代金を慰謝料・養育費として妻に支払うことに。
買取を選んだのは、金額と入金時期がすぐに決まるからだそうです。

ですが本当の理由は、共同名義である妻への連絡を買取業者に頼めるから。

共同名義の場合、両方と売買契約を結ばなくてはいけません。
仲介で売る場合は、契約の日に名義人の2人が同席する必要が出てきます。
この夫婦は買取にすることで、夫は夫婦間のやり取りを避けることができ、
妻は確実に慰謝料・養育費を手に入れられました。
夫婦の悲しい結末ですが、この2人にとってはドロ沼をさける最善策です。

遠方

単身赴任2年が過ぎたTさん。
3年で戻る予定が、7年に延長。
本当に戻れるかどうかも怪しくなってきました。

長い間家族離れて暮らすのは淋しいので、子どもの新学期に合わせて売却を決意。
家族一緒に暮らすことにしました。
仕事が忙しいTさんは買取を選び、その業者に新たに家族と暮らす家探しも依頼。
買取業者への売却手続き、新たな家の購入手続き、ローンの手続き、たくさんあります。
これを遠方に住んでいるTさんがやろうとすると、融通のきく買取でないとできません。
買取業者は、以前住んでいた家に似た物件を見つけてきてくれて大満足でした。

対応ができない人は・・

それぞれの話を読んで、「対応ができない」の理由がわかりましたか?
仲介では、買主さんに事情を配慮してもらうのは難しく、条件を付けて販売するしかありません。
潔癖症のMさん、離婚したBさんも、仲介では売れません。
買取で、事情に配慮してくれる担当者に出会えたから成功したと言えます。

人気がない物件

人気がなくても買取はしてもらえます。
人気がない理由を売主さんが納得していれば、満足のいく買取ができるはずです。

体験談集 物件編

古い・汚い

45歳独身のFさんは築32年のマンションに1人暮らしです。
子供のころ両親が買ったマンションを相続し、そのまま住んでいました。
めでたく結婚することになり、マンションをどうするか悩んでいました。
Fさんのマンションを新居にするには、あまりにも古く、汚い。
もし新居にするならリフォームが必要。
売るにしても、他人を案内できる状況ではありません。

そこでFさんは、リフォーム会社に買取を頼みました。
最近ではリノベーションがブームになり、自社で不動産を買取・再販するリフォーム会社が増えて来ました。
不要な家具も引き取ってくれる業者で、Fさんは大満足です。

過去にボヤ

過去にタバコの不始末でボヤを起こしてしまったCさん。
その時に燃えた場所は直しました。
ボヤから10年経ちますが、内緒にしているわけにもいかず仲介業者にも話しています。
ダメ元で仲介で売りに出しましたが売れず、
仲介契約の3ヶ月を区切りに買取に変更。
近所の似たようなマンションよりは安かったですが、仲介でも売れる保証がないので仕方ない決断です。
その後、買い取った業者はフルリフォームし売りに出しました。

事故物件

Dさんのお母さんは自宅で亡くなりました。
自殺でも事件でもなく病気ですが、やはり仲介では売れません。

仕方がなく、大手の不動産業者に買取ってもらいました。
買取価格は安かったですが、仕方ない決断です。
業者はフルリフォームして売りに出しましたが、売れるまで2年かかりました。

人気がない物件の方は・・

売る人の事情と言うよりは、物件の事情で買取を選ぶ場合もあります。
買取で業者に売るなら、瑕疵担保(見えない部分の故障)の責任を負わなくて良いからです。
人気がない物件の方は、物件を売却した後の心配をなくせるのも買取を選ぶ理由です。

まとめ

いかがでしたか?
買取をした方は、それぞれの事情で買取を選んでいます。

初めにお話したように、買取のデメリットは「お金」だけです。
お金を除けば、人を迎える手間がなく、すぐに買取金額が分かります。
急げば1週間ほどで買取手続きが終わり、現金が手に入ります。

しかし、体験談から分かるように優先すべきそれぞれの事情があります。
その事情に最大限配慮してもらえるのが買取です。

優先すべき事情がないなら、高値で売れる仲介が絶対にいいです。
そして、仲介で高く売りたいなら一括査定をやるべきです。
一括査定をせずに売ってしまうのは、車を中古車買取に見せずに下取りに出してしまうようなもの。

遠方で単身赴任をしていたTさんのように、どこにあなたの家が欲しい人がいるのか分かりません。
だから、より広く買いたい人が探せる一括査定なんです。
これなら本当に欲しい人に出会えるので、高く売れます。
ちなみに、私がおすすめする一括査定は「オウチーノ」です。
マンション売却でかかる税金の「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」も参考にしてください。

住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法

住宅ローンの支払い、危ないですか?

支払日が近づくと、今月は支払えるかと心配になりますよね。

未払いが続くと、テレビドラマのように家を追い出されるんじゃないか・・
家に知らない人が急に入ってきて、赤い紙を貼っていくんじゃないか・・

未払いをそのままにしておくと、ドラマに近い状態になります。

何もしなかったら・・の話です。

支払いが危ないと思った時点で、すぐに対処しましょう!
そうすれば、ドラマのようにはなりません!

借り換え・リスケジュール・売却・任意売却と解決法はあります!

どうすればベストな解決ができるのか?
あなたに1番の解決法を探しましょう!

対処法

住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった場合、どんな対処法があるのでしょうか。

いざとなったら売れば・・と考えている方は多いですが、
そもそも売って解決できるのは、売却価格よりも住宅ローンが少ない場合のみです。

その時のために、知っておく必要があるのは「家の価値」です。
「家の価値」を知るには不動産一括査定が便利です。
一度の操作でたくさんの査定が取れるので、平均価格が出しやすく、より現実の価格に近い金額がわかります。
あなたの状況が、家を売って解決できるのか知っておかないと対策が取れません。

状況に応じて取れる対策は➀~➄のように変わっていきます。

➀借り換え
➁リスケジュール
➂売却
➃任意売却
➄競売

➀から順に進むにつれ、家を残すのは難しくなります。
状況によっては選べないものもあります。

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
借り換え あと
6ヶ月
+440万
(金利)
★★★★★
リスケジュール あと
2ヶ月
-1,020万
(金利)
★★★★
売却 あと
6ヶ月
× -100万
(経費)
★★★
任意売却 すでに
1~2ヶ月
× -100万
(経費)
★★
競売 すでに
3~6ヶ月
× -1,200万

あなたにはどんな方法が残されているのか、これから解説していきます。

借り換え

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
借り換え あと
6ヶ月
+440万
(金利)
★★★★★

まだ、滞納はしていないけど・・
このまま収入は増えそうもない・・
ずっと支払えるか不安。
6ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「借り換え」がベストです。

「借り換え」は、金利の低い住宅ローンに借り換えること。
家を買った当初のままの金利だと大損しています。

通常でもローンの見直しでやっていることなので1番生活に影響がありません。

例えば、35年で組んだ住宅ローンを払い続け15年が経ちました。

住宅ローンの残り2,000万円
残りの年数は20年です。

今後20年間の金利で総支払額が大きく違います。

変動金利の場合は、約2,180万円
10年固定金利なら、約2,380万円
20年固定金利なら、約2,640万円
※2017.6現在:三菱東京UFJローンシュミレーション参考

どうですか?
20年2,000万円で同じ条件ですが、変動金利と20年固定金利では462万円もの差が出ます。
462万円を20年で割ると、ひと月約2万円です。
この差が月々の支払いから減ると考えれば、借り換えで支払額が下がる理由も納得ですよね。

借り換えで金利の低い住宅ローンに変えれば、金利の部分が減るので、月々の支払いが減ります。
新たに借りる金利の低い方の銀行で、試算表を作ってもらえます。
いくら下がるか具体的になるので、下がった金額で解決できるのならこの「借り換え」がベストです。

将来住宅ローンが払えなくなるけど、今はまだ貯金も残っていて銀行の信用も失っていない、家も残したい、という方はこの方法がベストです。
借り換えには多少の費用がかかります。
滞納してしまったり、貯金が底をついてしまってはできなくなるのでできるうちに借り換えしましょう。

この方法では追いつかない!もうこの時期は過ぎてしまった!という方はリスケジュールか売却で対策を考えてみて下さい。

リスケジュール

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
リスケジュール あと
2ヶ月
-1,020万
(金利)
★★★★

まだ、滞納してない。
家は手放したくない。
でも・・2~3ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「リスケジュール」がベストです。
リスケジュールとは、住宅ローンの返済期間を延長することです。
返済期間を延長することで毎月の返済額が減るので、払い続けられるようになります。

返済額が減り、家には住み続けられるので、生活への影響は少ないです。
借り換えとの違いは、交渉によっては約半分になったりと、減り幅が大きいことです。

例えば、残り20年2,000万円のローンを、30年に延ばすこともできます。
10年延ばしたことで、毎月10万円の支払いが6.5万円になり、払い続けられるようになります。

良いことづくしのような気がしますが、デメリットもきちんとあります。
通常の借り換えとは違うので、まずブラックリストに載ってしまいます。
そのため新たな借り入れもできません。
今後の収入が不安定、返済計画に無理があるなどの場合は銀行に断られる場合があります。
そのため、細かく正確な返済計画表や数年間の源泉徴収票も必要です。
期間を延長してもらうかわりに、金利が上がります。
素人では相手にしてくれない銀行もあるので、弁護士に同席してもらったりして費用がかかることがあります。

リスケジュールは、借金総額が増えてもいいからとにかく家を残したい!数年したら持ち直す!こんな方がベストです。

売却

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
売却 あと
6ヶ月
× -100万
(経費)
★★★

まだ、滞納はしていないけど・・
6ヶ月もつかどうか不安・・

住宅ローンが払えなくなったら、「売る」というのも正しい選択です。
この場合、まだ滞納はしていないので通常の売却と同じです。
今ならまだ、ご近所さんに売る理由を知られずにすみます。

もちろん家はなくなりますが、悩みの種の住宅ローンが消えます。
資産がなくなっても、残念なことばかりではありません。
売却なら、市場相場以上の価格で売れる可能性を秘めています。
通常の売却と同じなので、銀行に対する信用も落ちません。
つまり、またローンが組めるということです。

実際に、新築で買った家のローン残り3,000万円の支払いが苦しくなり売却。
中古住宅1,800万円の物件を買った方がいます。
この方は月々の支払いが苦しかった経験を活かし、中古住宅も35年でローンを組みました。
月々の支払いを少なくするためです。
月々のローンは以前の約半分になり、貯金をして繰り上げ返済を続けています。

売却は、売却先が決まるまでの期間の予測がつきません。
お子さんがいたら転校しなくてはならない、引っ越し、新生活の準備などクリアする問題はいくつかあります。

しかし今の段階で「売却」が選べるなら、市場相場よりも住宅ローンが少ないという事です。
まだ滞納していない間に今後を考えておかないと、すぐに滞納状態になり任意売却しか手はなくなってしまいます。
家の価値は徐々に下がるので、売れるうちにできるだけ高く売って解決を目指しましょう!

任意売却

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
任意売却 すでに
1~2ヶ月
× -100万
(経費)
★★

とうとう滞納してしまった・・。
まだ滞納1、2ヶ月。
いつ金融機関から催促されるかビクビクする日々。
来月から払えるようになる見込みもない。

こんな方には「任意売却」しかありません。
こうなってしまったら、残念ながら家は残せません。
放っておいたら数ヶ月後には競売の準備が始まってしまいます。
なるべく早く、任意売却です!

任意売却とは、住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却することです。

通常では、住宅ローンの方が多いと売却はできません。
そこで、不動産専門家が金融機関とあなたの間に入って売却の了承をもらいます。
売却したら、その代金は住宅ローン返済へ。
残った借金は少しずつ返済していきます。

最大のメリットは、住宅ローンより売却価格が下回るのに売れること。
引越し時期や引っ越し代の捻出など、条件面で交渉が可能なことです。
競売よりも高く売れるので残る借金が少なくすみます。

しかし、任意売却ということはすでに滞納です。
もちろんブラックリストに載り、新たな借り入れはできません。

任意売却ができるうちに1日でも早くやっておきましょう。
数ヶ月後には競売にかけられてしまいます。

競売

滞納まで 家は残る? お金 オススメ度
競売 すでに
3~6ヶ月
× -1,200万

滞納してしまいましたか・・
すでに3ヶ月以上滞納してしまっているあなた。

残念ながら「競売」目前です。

競売とは、裁判所の命令で売却することを言います。
「担保不動産競売開始決定」という通知が来ましたか?
これは、”担保になっている家を競売にかけます”といった内容の通知です。
この通知が来たら、6ヶ月以内に競売にかけられます。

競売では、相場の7割~5割程度でしか売れません。
おまけに、競売には予納金というものがあり2,000万円の物件なら100万円です。
この予納金に弁護士費用などを合わせると、150~200万円ほどかかります。
引っ越し費用などの準備金が1円も出ないうえに、落札されたら強制退去。
連帯保証人にも請求がいくので迷惑がかかります。
競売物件を業者見に来たり、広告に競売物件と載ってしまうので、近所にもバレます。

家は無くなり、借金はたくさん残る、望んでいない競売に多額の費用がかかり、一切こちらの都合は聞いてもらえない・・。

良いことは1つもありません。

競売になりそう・・だったら早めに行動して、何が何でも任意売却で売却してください!

まとめ

いかがでしたか?

住宅ローンは大きな借金です。
支払いが難しくなった時点で銀行に相談ができればベストですが、なかなかできませんよね。

支払いが危ない・危なくないに関わらず、いざとなった時の解決策を考えておくのは重要です。
その、いざとなった時の解決策の基準になるのが「家の価値(値段)」です。
いざという時、売って解決できるのかどうか?
売ろうと思っていたのに、もたもたしている間に滞納してしまい任意売却しかできなくなってしまった・・なんてこともあります。

事前に「家の価値(値段)」を知っておくには一括査定がベストです。
たくさんの不動産会社から査定を取ることで実際の相場に近い金額がわかります。

まだ滞納していないなら、今後本当に支払いができるのかをよく考えてみてください。
家にこだわりすぎるあまり、結果全てを失うことになってしまうかもしれません。
他に業者買取に関して詳しくは、「なぜマンション売却を損する「業者買取」にしたのか?10人の体験談」をご覧ください。
ローン残債があるマンション売却に関しては、「ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン」をご覧ください。

全てを失う前に、少しでも早く対策を取ってください!

マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集

「内覧」は高く売るための絶好のチャンスです!

私は、査定よりも300万円以上高く売りました!
内覧の良し悪しで、100万円や200万円の違いが出ます。
+500万円で売れた人もいれば、何か月も全く売れなくて⁻500万円になってしまった人もいます。

内覧はテクニックが重要なんです。
ちょっとしたテクニックで+100万円になったりするんです!

・夢を見させる手法
・モデルルームから学ぶノウハウ
・滞在時間の法則
・交渉の心理・・など

今回は、「内覧で高く売るテクニック」を教えます!

内覧を成功させ、300万円アップを実現させましょう!!

内覧の心得

家を高く売るには、2つのポイントがあります。

・相手の視点に立つこと
・徹底的にやること

まず、相手の視点に立つこと。
高く売れるかどうかは、相手次第です。
内覧者に「この家がゼッタイ欲しい!」と思わせることが大切です。
「ゼッタイ欲しい!」と強く思わせられほど交渉が有利になります。
また、買いたい人が何人かいれば自分にとって有利な条件を出すことができます。
だからこそ相手の視点に立ち「ゼッタイ欲しい!」と思わせる準備が重要なんです!

次は徹底的にやること。
徹底的に掃除をして、徹底的にモデルルームのようにして、徹底的に夢を見させる。
中途半端ではダメです。
生活感を完璧に排除するくらい徹底的にやる!
これぐらいの気合いが必要です。
私はとことんやりました。
人生で1番ってくらいがんばりました。
だからこそ300万円以上も高値で売れたんだと思います。

確かに、そのままでも相場で売れたかもしれません。

でもこの期間のがんばりで数百万円違ってきます!

徹底的にやるのは、大変だし面倒くさいです。
だからこそ、それがほかの物件との「差」になって、「物件の価値を高くする」のです。

相手の視点に立つ!
徹底的にやる!

この2大原則をもとに、内覧で高く売るためのテクニックを「掃除」「内覧当日」「交渉」の3に分けて具体的に教えます。

掃除(片付け)

掃除のポイントは「夢を見せてあげる」ことです。

モデルルームって”この家を買えばこんな幸せが手に入る”ってイメージですよね。
それと同じです。

内覧で夢の新生活を思い描ければ、あなたの家が高くても買います。

目指すは、夢しかないモデルルームです!!

モデルルームのように生活感を、徹底的に消してください!

・・とは言え、ぶっちゃけ家中をピカピカする必要はありません。
見る場所、通る場所だけ夢の家であればOKです。

ここだけはキレイに!という全力ポイントを6ヶ所にしぼりました。
キレイにするのは、6ヶ所だけです。
その6ヶ所だけを、徹底的に!全力で!キレイにしましょう!

まずは全体の第一印象を決める共有スペース!
ここがイマイチだと一気にテンション下がります。
ありますよね、たまに。え?ここ分譲マンションなの!?ってくらい残念なマンション。
続いて玄関、リビング・バルコニー・水まわり・収納スペース。
この6ヵ所の全力ポイントを順番にみていきます!
さぁ、気合い入れてください!!

共有スペース

public_space

内覧に来た人が最初に訪れるのが駐車場です。

その駐車場にゴミ、落ちていませんか?
ある?
拾うんですよ、あなたが!
ゴミは生活感代表、スタートから生活感を見逃してはいけません。

車を停めてエントランスホールまでの道のり、落ち葉や砂ぼこりないですか?
ササッと掃いちゃってくださいね。

植え込み、子どもの寝ぐせのようにピョンと出てませんか?
チョキン!と切って、怪しまれないように植え込みの奥に返しておきましょう。
エントランスホールはマンションの顔です、このひと手間ひと手間が高く売れると思って徹底的にキレイしてくださいね。

玄関直行の前に、ちょっと裏へ回って郵便ポストをチェック!
内覧に来る人は、ほとんどが家に入る前に郵便ポストを見て回ってます。
出ている郵便やチラシ類は誰もいない隙にそ~~と中に押し込みましょう。

自転車置き場は?
ごちゃごちゃなら整理整頓!
自転車は前よりも後ろ側を揃えて並べるとキレイに見えますよ。
内覧者は、不動産の仲介業者と一緒に来るので少し早めに到着しています。
早めに到着して、約束の時間まで郵便ポストや自転車置き場をチェックしているんです。

エレベーターは大丈夫?階段は?
エレベーターの床がベタベタしていたり、匂うと一気に夢から覚めますよ!

まだ家の中に入っていないのに夢から覚めては困ります。

共有スペースの掃除は本来はあなたの仕事ではありません。
でも内覧者が最初に目にすることを分かっていて、そこを軽く考えるという事はあなたがマンション売却を軽く考えているのと同じです。
高く売りたいなら、自分でやるのは当たり前のことです。

さぁ、家の中に入ります。

玄関周り

entrance

エントランスホールがマンションの顔なら、玄関は家の顔!

玄関で9割決まると言う不動産業者もいるぐらいです。

普段自転車などを玄関に置いているなら自転車置き場へ。
子供のボールや外用おもちゃも、この日だけは置かないでください。
下駄箱に入れてもいけません、下駄箱の中は見せます。

保管場所がない?
場所がなければ一時的に車の中でOKです。

玄関には何もないのが鉄則、出しておく靴は自分の1足にしてください。
古い履き物は処分して、あとは段ボールに片付けて下さい。
数か月で引っ越しすることになるので家族の靴も1人1足のみ!
下駄箱の匂い対策もお忘れなく。
下駄箱が臭いと夢から覚めます。

砂やほこりが隅にたまっていないかも念入りにチェック!

照明の明るさもチェックして、暗いなら明るい電球に取替えてください。

リビング

living

リビングは、とにかく物を減らして広く見せてください!

物は徹底的になくし、あなたの家族の生活感を排除してください。
観葉植物を置くのは良いですが、花はキケンです。
花粉やその花の香りが好みでなければ逆効果だからです。

床の水拭きは当たり前、本当はワックスがけが正解です。
床が輝いていると明るく高級感が出ます。
車だってピカピカにワックスがかかっていたほうが高級感がありますよね!

物がなければ生活感は感じません。

リビングは、とにかく物を減らして広く見せる!

バルコニー・ベランダ

beranda

バルコニー、案外忘れがちですが内覧者は必ずチェックします。
洗濯物は生活感代表、見えない場所に移動。

バルコニーの床にウッドタイルなどを敷いている場合は、一部分だけ剝がしておいてください。
剥がした部分はもちろんキレイに。
見えている部分がキレイだと、全体がキレイだと錯覚してくれます。

水まわり

kitchen

キッチン・浴室 ・トイレの水まわりは、玄関の次に重要な場所です。
水道蛇口などのステンレス部分は自分が映るくらい磨いてピッカピカに!

主婦のテリトリーである水まわりが汚いと、あなた自身がだらしない印象に感じます。
私なら、だらしない人(かどうかは分かりません)が住んでた家を、何千万円も出して買いません。

キッチン

コンロや換気扇の掃除は当たり前、シンク下などの収納スペースもキレイに!
時々しか使わない調理器具は、段ボール行きです。
早めの引っ越し準備だと思って荷造りしましょう。
油だれやシミも念入りに拭き取って、キッチンの調理台には何も物をおかないようにしましょう。

キッチンの汚れがあまりに頑固だったり、忙しくて手が回らない場合は、掃除の専門家の力を借りるのも「手」です。
業者にもよりますが、コンロ・換気扇周りを2~3時間で1.5万~2万円ほどでした。
換気扇の中はもちろん、細かい部品までキレイにしてもらえます。
キレイになったところで写真をパチリッ!
「キッチンは換気扇の中までクリーニングしてあります。」とアピールできます。

浴室

浴室で気を配るのは、鏡のくもりと水滴です。
蛇口のステンレス部分はもちろん、鏡の水あかうろこもしっかり取ってください。

シャンプーなどの小物はできれば撤去、無理なら1ヵ所にまとめておきましょう。
浴槽の水を抜き、フタを外して中が見えるように!
浴室内の水滴は、1滴も残さず浴槽の中まで拭き取ってください。

排水口もキレイに掃除をして、排水カバーを取り、あえてキレイな排水口を見せておきましょう。
汚くて当たり前の場所がキレイだと、ポイントアップです!

ちなみに、私は浴室も掃除の業者にお願いしました。
私が時間と果てしない労力かけて掃除をしても、業者のウデには勝てないからです。
時間と金額はキッチンと同じくらいです。
浴槽のパネルも外して隅々までキレイにしてもらえます。
キレイになったところで写真をパチリッ!

トイレ

トイレは、カベ・床を拭き消臭を念入りにしてください。

トイレも、下駄箱と同じで臭いと一気にテンションが下がります。

トイレの収納スペースは、開けて見えるようにしておきましょう。

買った後にトイレをリフォームする方は多いですが、内覧前の掃除で「リフォームするだろう」は禁物です。
その気のゆるみが生活感を呼び戻していますよ。

収納スペース

shuunou

基本的には、もともと家自体に付いている収納スペースは全て見せて下さい。

不要なものの処分は当たり前ですが、逆に考えると自分で買ったタンスや衣装ケースに移動させてしまえば良いのです。

どうしても見せたくない場所は、「ここは家族の下着が入れてあるので、ごめんなさい。」と言ってハッキリ断りましょう。
見せたくない収納スペースの、サイズや可動棚のあるなしなど具体的に説明しておくと良いでしょう。

どうですか?
夢を思い描いてもらえる家になりましたか?

私の経験上、本当にここまで念を入れた掃除ができていれば高値で売れます。

あとは内覧当日を待つのみです。

さあ、次は内覧当日のポイントに進みましょう。

<段ボール置き場>
早めに荷造りした段ボール、置き場に困りますよね。
次に住む家、近くの実家、そんなベストな置き場がみんなにあるわけではありません。
荷造り段ボールは、サイズが揃っていればマイナスイメージはさほどありません。
箱がバラバラ、部屋の隅にも置けない場合は月単位で借りられるコンテナ倉庫もオススメです。
<使ったお金は取り戻す!>
キッチンと浴室の掃除を業者にお願いしたので、お金を使いました。
換気扇の中、普段は開けることのない浴槽パネルなど内覧では見にくい場所です。
キレイになったところで、写真をパチリッ!
内覧の最中にもちろん写真をさりげなく見せます。
百聞は一見に如かず!キレイになった写真を見せることで我が家の掃除に対する価値を上げる作戦です。
特に、衛生面が気になる浴室には効果テキメンです!
掃除を業者に頼んでいてもアピールしなければ価値は上乗せされません、掃除に使ったお金は当然、高く売れた売却代金で取り戻せます!

内覧当日

内覧当日で1番大切なのは「滞在時間を長くとること」です。

どうしてか、わかりますか?

一般的に、内覧の平均滞在時間は30分~1時間ほどです。
そして「滞在時間が長いほうが売却率が高い」と言われています。

滞在時間が長いってことは、細かく見たり、測ったり、質問したり・・長くなる理由もわかりますよね!
滞在時間が長い→細かいところまでじっくりと見る→愛着がわく→欲しい!につながります。

内覧当日の目的は「滞在時間を長くとること」。
それが家を高く売ることにつながります。

「滞在時間を長くとる」ためのテクニックを、内覧の順にそってみていきましょう。

いよいよ、内覧当日です。

内覧当日、掃除は?
玄関の照明は?

生活感がなくなっただけでは、他の物件との差別化は完璧ではありません。
細かいところまで測ったり質問してもらって、気がすむまでゆっくり見てもらいましょう。

内覧者に使ってもらえるよう、メジャーや間取り図のコピーを準備してください。
ほとんどの内覧者は持参しますが、「どこでも測っていいですよ」とさりげなくアピールできます。
家具屋さんに使い捨ての紙メジャーがあるのと一緒です。
間取り図があれば測ったサイズを書き込みます。
縦を測るとついでに・・、と横も測ります。
そうやっていつの間にかほとんどの部屋を測ることになります。
結果、いつの間にか滞在時間が伸びています。

当日の出迎えはできれば奥さん1人をオススメします。
出迎える家族がたくさんいると、圧迫感があり積極的に見にくくなってしまいます。
家族がいるだけで生活感が出ています。
売り手側の家族は「滞在時間を長くとる」ことには邪魔な存在です。
あなたの家族には、ご機嫌を取ってお出かけしてもらいましょう。

内覧者のほとんどは夫婦や両親と一緒に、プラス仲介業者で来るので、
迎える(売る)側のあなたは人数は少なめが良いでしょう。
スーパーでも家具屋さんでも、お店の人が固まっていると質問しにくいですよね!
「聞きにくい・・」そう思われる時点ですでに小さなチャンスを潰してしまっています。
質問しにくければ長居なんてできません!

ペットがいるお宅も、ペットホテルや知り合いに預けるなどしてください。
いつもはおとなしいワンちゃんが、見知らぬ人を警戒して吠え続けることがあります。
そうなると、もはや内覧どころの話しではなくなって帰られてしまいます。

内覧の順番

<玄関でお出迎え>
まずは、仲介業者と内覧者を笑顔で迎え入れます。
・照明を事前に確認。
・玄関では自己紹介せずにあいさつ程度でリビングに案内。
<リビングでお互いの紹介>
・簡単な自己紹介と家族構成を言うと良い。
・「どこでも自由に見てください。」と緊張をほぐす会話を意識して。
<リビングを案内>
・畳数はすぐに答えられるように確認しておく。
・エアコン・カーテン・照明など残していけるものを話しに織り交ぜると良い。
<ベランダ・バルコニーへ移動>
・ざっとしか見ない人もいる。
・主婦には広いベランダはポイントアップ。
<キッチンへ移動>
・基本的に主婦のテリトリーの話は奥さんにする。
・収納力や使いやすさなどをアピールしつつ、シンク下など開けにくい収納スペースは話の流れから自然に開けて中を見せる。
・給湯器のパネル(スイッチ)はだいたいキッチンと浴室にあります。電源を入れてスイッチを押してみたりして見せると良い。
<浴室・洗面所>
・浴室の給湯パネルを操作して見せる。
・洗面化粧台の下の収納スペースも開けて見せる。
<トイレ>
・備え付け収納スペースがある場合は見られるようにしておく。
<各部屋と収納スペース>
・部屋の畳数や電源コンセントの位置をすぐに答えられるように。
・収納スペースも案内する側のあなたから開けて中を見られるようにしておく。
・サイズの話題になったら、測る手伝いをしてあげる。
・収納スペースは「ここは高さがあるからスキー板を入れてます」「あまり出し入れしないからお雛様です」と具体的に言ってみるのも◎。

内覧当日は、自分からは積極的になりすぎず、質問されたら丁寧に答えましょう。
見ている時は、一定の距離を保った位置(その部屋のドア付近)に待機がベスト。
他人と近付いて不快感のない距離は、初対面では2、3メートルと言われています。
自分の家だからと言って我が物顔はアウトです。

「他にも内覧の問い合わせ、ありますか?」と聞かれたら、
「あります。でも、毎日内覧の案内をするのは大変なので1週に1回にしました。来週の方のが内覧の予約は先だったんですが・・」と、ほのめかしておきましょう。
このライバルがいるかどうかは質問されなければ、仲介業者が聞いてきます。
重要なことなので、そばにいなくても片耳で必ず話を聞いています。

内覧当日、家の中を回る順番はだいたい決まっていて、自然に仲介業者が誘導します。

内覧が終了する前には、「どこか測り忘れはないですか?」とひと声かけましょう。

次に「交渉」についての話です。
知っていれば必ず得をします!

交渉

内覧後の交渉での姿勢は「強気」です。
弱気になったらドンドン値段が下がると思って強気を貫いてください!

内覧後、売り手側のあなたは仲介業者からの連絡を待ちます。
仲介業者からの連絡が交渉スタート!

内覧後の流れとしては、内覧が終わり内覧者(買い手側)は仲介業者と一緒に帰っていきます。
内覧者は、仲介業者の店舗に立ち寄り、全く興味がないか、購入の話しを進めるかの今後を話し合います。

「話しを進める」となると、値段交渉を仲介業者に頼んだりするわけです。
売り手と買い手がお互いに直接連絡を取り合うことはありません。

内覧当日の「他にも内覧の問い合わせ、ありますか?」の会話を覚えていますか?
これからの交渉で重要になるのが、ライバルの存在です。
内覧者にライバルがいることで、「ライバルよりも優位にたなければ家が手に入らなくなると」焦らせる作戦です。

買い手側は、ライバルよりも優位に立とうと値段交渉が言い出しにくくなります。
だって、値引き値引きって言ってくる方と、そのまま買う方がいたら、迷いなく後者に売りますよね?
それどころか、早めに買う意志を伝えておかなければ契約されてしまいます!
中古物件は、早く契約した者勝ち!
後から内覧に来た人が先に契約をしても、文句は言えません。

本来の目的「値段を下げない、最初に提示した金額(高値)で値下げなく売る!」

このために、ライバルの存在をあえて出します。
内覧者が家を手に入れるためには、条件面でライバルに勝たなくてはいけません。
内覧者とライバルの間に競争心理がうまれます。
そうすると、あなた優勢になり交渉が楽になります。

では、内覧後によくある交渉について代表的なものと、強気には感じない回答を見ていきましょう。

Q1. 家は気に入ったが予算の都合で値下げを頼まれたら?
A1.
「気に入って頂けて嬉しいです!ありがとうございます。
でも、ごめんなさい。値下げはできません。
まだ〇日後も他の内覧の方が来るので結論は急ぎません。」
【模範解答】
値下げ交渉は必ずあります。ハッキリ「しない」と答えましょう。
<本音>
そもそも、物件の販売価格は最初からクリアしています、だから内覧に来たんです。
あなたなら販売価格きっちりしか予算がないのに、その金額の物件を見に行きますか?
見に来たんだから、必ずあります。ただ、買い手にとってその金額を出す価値があるか、それだけです。
値下げを断って諦めるなら、それまで。他にも買い手はいます。
欲しいなら、相手が値下げを諦めます。
Q2. 他の内覧の希望はありますか?
A2.
「来週です。内覧の問い合わせは来週の方のが先だったんです・・。でも私との予定が合わなくて来週に・・。
私は(買い手)さんのような方に使ってもらえると嬉しいんですけどね。 」
【模範解答】
値段は下げないとハッキリさせたところで、他の内覧者(ライバル)の話を出しました。
買いたいのは1人だけじゃないと思わせる。
内覧中に1度ほかの内覧者の話をしているので思い出すはずです。
<本音>
中古物件の取引は、お金重視なら高値を出す方、頭金が多く出せる方、気に入らない相手には売らない、早い者勝ち、と売り手が相手を決められるのであまりしつこくできない状況にする。
買い手側は、連絡は後だったのに、先頭が転んで1位で走っているようなラッキー感!
結局は早く契約した者勝ちなので、買い手優勢になるのを防ぐ。
Q3. (買い手)さんの印象はどうでした?
A3.
とても良い方でした!(買い手)さんのような方に使ってもらえると嬉しいです!
だから、値下げできるならしてあげたいんですけど……。
【模範解答】
あたかも(買い手)さんを気に入っているように話す。
<本音>
あたりの家(あなたの物件)にラッキーで最初に訪れた、運命的な出会いから手放したくない!と思わせる。
あえてまた金額の話しに戻す。
Q4. やっぱり値引きは難しいですか?
A4.
住み替え(例えば)で頭金が必要なので難しいです、値下げできるならして、(買い手)さんに使ってもらいたいです。
数日後には来週の方のが内覧に来るので……。
【模範解答】
値引きはできない。値引き出来ない理由を具体的に話して納得してもらう。来週に来る人の話を出して、焦らせる。
<本音>
あとは、金額さえOKなら手に入れられる?と思わせる。
他の人に取られる前に、決断しないと運命的な出会いが離れていく!と思わせる。
決断にタイムリミット(次の内覧)をもうけて決断しやすくしてあげる。

交渉では、値下げできないもっともらしい理由を話しましょう。値下げ交渉が長引かずに済みます。
本当はあなたに売りたいんだけど・・という姿勢を見せるとこちらに同情的になり、話が進めやすくなります。

心の中では強気で、それを悟られないよう優しくが大切です。

まとめ

いかがでしたか?

今回は、家を高く売るための内覧の流れと、成功の秘訣でした。

そのためには、相手の視点に立つことが大切です。

家を高く売るために、
 ・掃除で徹底的に生活感を排除してあなたの家で夢を見させる。
 ・当日の滞在時間を長くしてあなたの家に愛着をもたせる。
 ・交渉では強気に出て相手を焦らせる。

これができれば、必ず高く売れます。

内覧を受け入れるのは、とても骨の折れる作業です。
他にも家を売る手続き、新居の準備・・他にもやることが山積みなのも分かります。
だから、掃除や当日の案内がおろそかになり充分にできない。
結果、売れるチャンスを逃す、値下げせざるを得ない状況に陥る。
そんな損をしてる人ばかりです!

それが数百万円の違いになるかも・・とはみんな考えていません。

高く売りたいなら、実行する!大変でもやる!

やれば、必ず高く売れます。
売れたら、がんばって良かった!と思えるはず。

今回は、家を売る中でも「内覧」だけを取り上げました。
でも、高く売る努力ができるのは「内覧」だけではありません。

他にも高く売るためのコツ 「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」も参考にしてください。
まだ、仲介業者選びで迷っている方はこちらの記事も参考にしてください「マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>」

マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>

マンションを売却する理由は人それぞれです。
・住み替えのための売却
・相続したが住まないので売却
・離婚して売却
・支払いが難しくなって売却
・資産整理のための売却

すぐに思いつくだけでもこんなにもあります。

そして、何を1番に優先したいかも人それぞれです。

例えば、住み替え目的なら新居の準備と並行して進めていくことになるので、新居準備とのバランスが大切です。
相続した物件を売却なら、すでにどこかに住んでいるということになるので、高値で売却やスピードが重要。
資産整理なら時間は多少かかっても高く売りたいと考える方が多く、離婚は1日でも早く売ってしまいたい!といった方が多いです。

ひとことで「売却」といっても売却過程の優先順位が人によって違います。

マンションなど不動産の売却を成功させたいなら優先順位をハッキリさせることが重要です!

目的に合った仲介業者を選ぶ

あなたの物件、どんな人が買うか想像してみて下さい。
3LDK郊外や戸建てならファミリー向け、2LDK都心なら夫婦か単身者もあるかもしれません。

あまり知られていませんが、仲介業者にも得意分野があります。
要するに、都心の物件を得意としている、郊外の物件を得意としているといった感じです。
都心の物件を得意としている仲介業者に、郊外の物件の売却を依頼しても(いつかは売れるでしょうが)上手くはいきません。
もたもたしている間に売り出し期間は長くなり、物件を探している人の目には「何か月も載ってる、売れ残り物件」に見えてしまいます。
売れ残り物件の印象がついてしまうと、どうしても内覧の候補から外れたり、値段を下げせざるを得ません。

こうならないためにはどうするか・・
あなたの物件タイプを得意とする仲介業者を見つければいいんです!!

仲介業者の探し方

あなたの物件タイプが得意な仲介業者はどうやって見つけますか?

➀あなたの物件タイプを得意とする仲介業者を見つけるためには、まずたくさんの仲介業者に声をかける必要があります。
➁その、声をかけたたくさんの仲介業者からあなたの物件を得意とする(実績のある)仲介業者をふるいにかけます。
➂残った仲介業者の中からさらに本当に実績があるか、印象などで絞り込みます。

こうして仲介業者を絞り込んでいけば、あなたの物件タイプを得意とする仲介業者に出会えます。

でも、➀の「たくさんの仲介業者に声をかける」はなかなか個人では難しいですよね・・

それが簡単にできるのが「不動産一括査定」です。

「不動産一括査定」では、一括と言うだけあって1度でたくさんの仲介業者に査定が依頼できます。
スマホやパソコンで物件情報・連絡先などを入力すると数時間~1週間ほどでおおよその査定額がメールで届きます。
あなたの物件が欲しい人が、どこにいるかなんて見当もつかないので、より幅広く探して、信頼できる仲介業者を探せます。

信頼できる仲介業者に出会えれば、あなたの希望に合った売却ができるはずです!

ちなみに、その他マンション売却に関する記事はこちらで紹介しています。

・マンション売却で何が1番重要か?➡「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
・マンション売却の詳しい手順➡「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」
・マンション売却でかかる費用➡「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
・マンション売却で必ずかかる税金➡「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」
・マンション売却にかかる期間➡「マンション(不動産)売却にかかった期間<実体験メモ>」

マンションや不動産売却の参考にしてください。

■まとめ

マンションを売却する理由は人それぞれ。
   ↓
売却過程の優先順位をハッキリさせる。
   ↓
あなたの物件タイプが得意な仲介業者に依頼するのがベスト!
   ↓
あなたの物件タイプが得意な仲介業者を見つけるには一括査定!
   ↓
一括査定でたくさんの仲介業者から信頼できる仲介業者を見つけ出す!
   ↓
マンション売却を成功したければ仲介業者選が重要!

私は、この一括査定から仲介業者を絞っていく方法で信頼できる仲介業者に出会えました。
そのおかげで、査定平均よりもプラス400万円で売れて、マンション売却大成功です。

その時の体験談は、「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で紹介しています。

売却がうまくいき、資金にも余裕ができたので住み替えも上手くいきました。
1度仲介業者を決めて仲介契約を結ぶと契約期間の3ヶ月は変えられないので、最初の仲介業者選びの段階からしっかり見定めることが重要です。

マンション売却を成功に導くのは仲介業者選びと言っても過言ではありません。

ちなみに、私が使った一括査定はオウチーノです。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。