【買い替え】3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どっちが得？

マンションの買い替えをした方、こんにちは！

マンションを買い替えたという事は、住んでいたマンションを売って別のマンションを買ったか、一戸建てを買ったかのどちらかだと思います。
私も以前、マンションを売って家を買いました。
そして確定申告の時期、「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」のどちらが得なのか・・迷いました。
どちらかしか使えないのなら、１円でも得な方がいいですよね！

今回は、マンション（家でも）を買い替えたら使える控除の「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」のどちらが得なのか？という内容を書きます。

確定申告前に、どちらが得なの？と悩んでいる方の参考になれば嬉しいです。

マンション買い替え、確定申告は？

買い替えとひと言で言いますが、「売る」と「買う」を同じタイミングでやること。
売る方の控除、買う方の控除、どちらも知らなくては得を選べません。

実際に確定申告をするのは、マンションを売った後です。
マンションを売って利益が出た場合は、必ず確定申告をしてください。
損をしてしまった場合も確定申告をしてください、税金が控除されるかもしれません。

不動産売買での税金の考え方は普段の収入とは分けられる、分離課税です。
利益がでた場合は、そのマンションを売った利益分の所得税が発生します。
損をしてしまった場合は、条件を満たせば総所得から税金の控除ができます。
さらに損失が大きければ、最大で４年分の総所得から控除が受けられます。
そんなお得な控除も、確定申告をしなくては受けられません。

不動産で言われる利益や損失は、単純な計算ではありません。
5,000万円で買ったマンションが4,500万円でしか売れなかったから500万円の損失・・とは言えないのです。

利益や損失をハッキリさせる意味でも確定申告を！
難しくて分からない場合は、税務署の人が教えてくれますよ。

※今回の２つの控除の他に買い換え特例というものがあります、これはマイホームを２回も売った方が対象になるので今回は省きます。

買い替えで使える控除

買い換えで使える控除は、２種類あります。
マンション（戸建ても可）を売った時に使える「3,000万円特別控除」と、
新しく家（マンションも可）を買った時に使える「住宅ローン控除」です。

２種類使えるとベストなんですが、どちらか１つしか使えません。

それぞれ、どんな税金なのかみていきましょう。

3,000万円特別控除とは？

3,000万円特別控除、略して3,000万円控除とも呼ばれています。
これは、マイホームを売って利益が出た場合に使える控除です。
譲渡所得と言う利益の3,000万円までは所得税を免除します、と言った内容です。
3,000万円分の利益にかかるはずの所得税が、０円になるんです！
3,000万円分の所得税なんて、私には想像もできません・・。
家を売って3,000万円も利益が出ることなんて滅多にないと思いますが、数百万円の利益が出ることはあります。
譲渡所得と言う利益がいくらくらいで、それにかかる所得税がいくらなのか把握しておきましょう。
分からない場合は税務署で教えてくれます。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、ご存知の方も多いと思います。
マイホームを買ったら、10年間所得税が免除されるものです。
サラリーマン家庭であっても最初の確定申告にいかなければいけません。
売ったマンションを買った時に控除を受けている方も多いと思います。

住宅ローン控除には、
10年以上のローン期間が残っていること、
その年の所得が3,000万円以下であること、
その年の前後それぞれ２年間に3,000万円特別控除や買い換え特例を使っていないこと、
ローン残高の上限は4,000万円で控除率は1％、
など条件がいくつかあります。

サラリーマン家庭なら、最初の年（確定申告をした年）は口座に振り込まれ、翌年からは年末調整で返ってきます。
それ以外の方は、毎年の確定申告後に戻ってきます。

金額は、その人が払った所得税と住宅ローンの残りの額でわかります。
1年の上限は40万円、40万円以内でその人が払った所得税を限度に、10年間返ってきます。

例えば、3,000万円の家を買ったサラリーマンのＡさん。
控除の上限は30万円ですが、払った所得税が20万円ならば返ってくる所得税は20万円です。

どっちが得？

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらかしか使えません。
では、どちらがお得になるのでしょうか。

どっちが得なのかは、
・マンションを売った利益の所得税
・通常の所得にかかる所得税
で判断できます。
住宅ローン控除は、条件を満たせば10年間使えます。
上記のＡさんの例だと、10年間で200万円です。

通常の所得にかかっている所得税は自分で確認できます。
この金額を基準に考えて、Ａさんの場合はマンションを売った所得税が200万円以下なら住宅ローン控除の方が得だと言えます。
マンションを売った利益の所得税は、自分で計算するのは難しいです。
税務署で計算法の案内がありますが、できない場合は買い換えの資料を持って税務署へ行きましょう。
税務署員の方が教えてくれます。

まとめ

いかがでしたか？

3,000万円特別控除と住宅ローン控除、買い換えでなくても使えます。
売却だけで、すでにある実家などに引っ越す場合には3,000万円特別控除が、
賃貸住宅に住んでいて、家を買う場合には住宅ローン控除がつかえます。
また、住宅ローン控除は新築に限らず中古マンションや中古住宅でも条件を満たせば使えます。

税金や控除の仕組みはとっても複雑で面倒です。
でも、せっかく私たちの負担を軽くする仕組みなので、最大限活用しましょう！