【分譲vs.賃貸】持ち家と生涯賃貸、驚きの差が⁈

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ずっと気になっていた。
分譲と賃貸、どちらがいくらぐらい得なのか。
思い切って計算してみたので、同じように気になっている方は参考にしてほしい。

不動産は地域差が大きいが、自分が生涯暮らしたい地域の分譲住宅を参考にすると分かりやすい。
賃貸は家賃のみ。
分譲の場合は住宅資金の他、固定資産税、火災や地震保険料がかかる。
戸建てとマンションの違いは、戸建てなら15年に1度くらい塗替えなどのメンテナンス費用がかかり、マンションなら毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代がかかる。

今回は、30歳~80歳の50年間でかかる費用で考えた。
戸建てかマンションかはこだわらず、どちらも必要な住宅資金、固定資産税、火災や地震保険料までで比較してみる。

分譲

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分譲の場合、30歳で3,000万円の家を買い、全て35年の住宅ローン。
金利を含む住宅費は約3,830万円。
この中には、住宅ローン・住宅取得の諸経費・固定資産税50年分・保険料50年分が含まれている。
35年で完済しその後の15年は固定資産税の支払いのみと考える。
この金額を月々で割ると\78,540、固定資産税と保険料も考えると月々の住宅費はおおよそ10万円。
住宅ローン以外は、物件によって違うのであくまでも参考程度で。

住宅ローンの総支払額\33,842,640
住宅取得の諸経費  \850,000
固定資産税 \3,100,000
保険料   \500,000
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合計 \38,292,640

【詳細】
<住宅ローン>
固定金利3年・0.55%(三菱東京UFJローン参考)
予定通り35年で完済して、65歳以降は固定資産税のみの支払い。
<住宅取得の諸経費の内訳>
住宅ローンの保証料\618,000
保証料事務費    \32,000
登記費用 \120,000
司法書士費用 \60,000
収入印紙代 \20,000
<固定資産税>年間\100,000(固定資産税は土地の値段で大きく変わる。3年ごとに見直されるが、今回は簡単に10年ごとに1万円ずつ下がっていくとする)
<保険料>火災や地震保険料\100,000(現行では、最長で火災10年地震5年。合わせて10年ごとに10万円で計算)

<得する話>
もちろん金利が高ければ総支払い額は増えるが、得する話もある。
住宅ローン減税だ。これは一定の条件を満たしていれば10年か15年間、納めた所得税が返ってくるというもの。
年間12万円の所得税を納めていれば12万円返ってくる、さらに新築なら3年か5年の固定資産税の減税もある。 住宅ローン減税が10年間で120万円、減税はないものと考えて貯めれば繰り上げ返済にあてられる。

賃貸

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賃貸住宅の場合は、6,480万円。
驚きの金額だ。
12万円の3LDK家賃35年分+8万円の2LDK家賃15年分の合計50年で考えた。
賃貸はかかる費用がシンプルで、一般的には家賃・共益費・更新料この3つだ。
共益費込みの物件も多く、更新料も都会や単身世帯向け住宅には多いが、地方や家族向けの物件は更新料がないことが多い。
なので、今回は共益費込みの家賃で更新料なしのシンプルに考えた。

<家賃の根拠>
賃貸物件の平均を出すのは難しい。
東京・大阪・名古屋・福岡の4都市で賃料の高いエリアと低いエリアの平均を出した。
大阪は、天王寺区と豊島区の平均12万円。
名古屋は、千種区と熱田区の平均10万円。
福岡は、飯塚市と大牟田市の平均9万円。
東京だけは他の都市と違い、高いエリアは数十万円もする。
普通のサラリーマンが何十年も住める金額ではないので、新宿区と葛飾区との平均を取り17万円。

まとめ

金額を計算してみて驚いた。
生涯賃貸でいることが、こんなにもお金がかかるとは思わなかった。
もちろん賃貸のいいところは、子供が成長したら部屋数の少ない家に引っ越したりと気軽に住居を変えられることだ。
地方によっては6万円で3LDKが借りられるところもある。
6万円なら50年で3,600万円、分譲と同等だ。
3LDKが6万円の地方なら土地が安いので分譲ももう少し安くなりそうだが・・。
現実的には家賃が安くても、同じ賃貸に50年住むことは難しいような気がする。

今回計算してみて違いがハッキリしたのは、35年後以降にかかる金額の違い。
分譲は住宅ローンを完済すれば月2万円程度ですむ、固定資産税と保険料だ。
賃貸は何十年払い続けてもそうはならない。

分譲は気軽に引っ越すことはできないし、賃貸は生涯家賃がつきまとう。
分譲にも賃貸にもそれぞれのリスクはあるだろう。
しかし、今回計算した分譲と賃貸の差は2,650万円、とにかくこの差に驚いた。

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