住宅ローンの種類と選び方まとめ

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住宅ローンを考えている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

住宅ローンはどんな種類あるの?
どうやって選べばいいの?
世の中の人はどうしてるの?

このような質問をよく受けます。
そこで今回は「住宅ローン種類と特徴、選び方」を書いてみたいと思います。

住宅ローンの種類

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住宅ローンの中で主要な3種類を紹介します。

民間ローン 公的ローン
銀行ローン フラット35 財形住宅融資
借入限度額 ・年収、職業などから総合的に判断
・上限:最大1億円
・年間返済額が年収の30%以内(年収400万円未満の場合)
・上限:最大8000万円
・年収の30%以内(年収400万円未満の場合)
・上限:財形貯蓄額の10倍まで
・住宅購入額の90%
・最大4000万円
金利タイプ ・変動金利型
・全期間固定型
・固定期間選択型
・全期間固定型 ・5年間固定金利
金利 高い やや高い 低い
審査・条件 ゆるやか やや厳しい 厳しい

民間ローン

民間ローンとは、銀行や信用金庫を始め、住宅ローン専門会社や生命保険会社などの民間金融機関が提供する住宅ローンのこと。

金融機関ごとの独自のサービスや、金利優遇などがあるのが特徴です。
金利タイプは変動金利型、固定期間選択型、全期間固定型のほか、複数を組み合わせるハイブリッド型もあります。

フラット35や公的ローンよりも、収入基準や対象物件の規制も厳しくなく、借り換えも利用できるのが特徴です。

【フラット35】

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する住宅ローンのこと。

年間返済額が年収400万円未満の人は30%以下年収400万円以上の人は35%以下で、最大8000万円が借入限度額です。

最大の特徴は、長期固定金利のため金利はずっと変わらず安心であるという点です。
そのため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

更に、保証料や繰り上げ返済手数料が無料というメリットもあります。

民間金融機関が窓口となるので金融機関ごとに違いはありますが、金利は1~2%前後です。

また、省エネ性、耐震性、バリアフリー性など一定の条件を満たす住宅であれば、【フラット35】Sが利用でき、一定期間更に金利を引き下げられます。

しかし【フラット35】では、民間ローンでは金利に含まれている「機構団体信用生命保険特約料」は自己負担です。(加入は任意)

機構団体信用生命保険(団信)とは

ローン加入者が、死亡や高度障害でローンを返済できなくなった場合、加入者に代わって保険会社が金融機関の残りのローンを支払う補償制度のことです。
民間ローンでは加入が義務付けられており金利に含まれている分、金利が引き上げられています。

【フラット35】で借り入れる人は加入は任意ですが、加入する場合支払いは自己負担です。
民間の生命保険に加入しており、住宅ローン残高以上の補償額を備えがある場合には加入は不要ということになります。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で1年以上かつ、残高50万円以上の財形貯蓄をしている人が対象の住宅ローンです。

貯蓄額の10倍以下かつ住宅購入額の90%以下、最大4000万円まで借りられます。
更に、年間返済額が年収400万円未満の人は30%以下年収400万円以上の人は35%以下が借入限度額になります。
民間ローンや【フラット35】と併用することが可能です。

金利が1%前後と低いため、民間ローンよりも支払い額が安くなる場合があります。
5年間固定金利で、5年ごとに金利が見直されます。
更に、18歳以下の子どもがいる人は5年間0.2%金利が引き下げられる制度もあります。

【フラット35】と同じく、「機構団体信用生命保険特約料」は自己負担です。


主要な住宅ローン3種類の特徴を紹介しました。
でも特徴を知っただけで、住宅ローンを選ぶと将来苦しむことになります。

無理なく返済していくために、住宅ローンを選ぶ前に3つの確認しておくことが大切です。

将来の収支の確認

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住宅ローンを借りる前に、まずはライフプランを確認しましょう。

住宅ローンは完済するまで長期の付き合いになります。
その間ライフイベントごとに、収入や支出は変化していきます。

出産や定年で収入が減ったり、子どもの学費(特に高校、大学)や車の購入で支出が増えたり…。
趣味や旅行にお金を使うこともあります。

「住宅ローンの借入額は年収の5倍以内」などという基準をあてにして予算を組んではいけません。
同じ年収でもローン返済に充てられる額は家庭によって様々なのです。

収入や支出の変化に対応できるかを確認して、予算や金利タイプを選択しましょう。

金利タイプの確認

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金利のタイプは主に3種類あります。

固定金利 変動金利
全期間固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型
特徴 ・借入時の金利がずっと変わらない ・半年ごとに金利が見直される
・返済額は5年間変化しない
・一定期間は金利が固定される。
・固定期間終了後は変動金利型か固定金利選択型か選択
メリット ・返済額が一定なので、返済計画が立てやすい ・金利が低い
・金利が下がれば返済額が安くなる
・全期間固定金利よりも金利が低い
デメリット ・変動金利より金利が高め
・このまま低金利が続くと変動金利よりも返済額が高くなる
・返済額が一定ではないため、返済計画が立てにくい
・金利が上がれば返済額が高くなる
・固定期間終了後に金利が上がっていれば、返済額が高くなる

変動金利型

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変動金利型は、経済情勢に応じて半年に1回金利が見直されます
それに伴い、実際の返済額も5年ごとに見直され、変わる可能性があります。

現在は、9割の人が変動金利型を選択しています。

メリット・デメリット

今は固定金利型に比べて、金利が低く設定されています。
このまま低金利時代が続いた分だけ、返済額はお得だと言えます。

しかし、この先金利が上昇し、返済額が増える可能性も大いにあります。

見直し後の返済額は、これまでの返済額の125%が上限とされているので、大幅に返済額が増えることはありません。
しかし、超えた分は未払い利息と呼ばれ、見直し時や完済時に清算する必要があります。

向いている人

返済額が増えた場合にも柔軟に対応できる人や、これから収入がアップする見込みがある人に向いています。

全期間固定金利型

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全期間固定金利型は、ローンを完済するまで金利が変わらないのが特徴です。

メリット・デメリット

返済額が一定のため、増える不安がないこと、返済計画が立てやすいのがメリットです。

しかし、変動金利型に比べて金利が高めなので、このまま低金利時代が続いた場合には損です。

向いている人

計画通りにローンを返済していきたい人に向いています。

固定金利期間選択型

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固定金利期間選択型は、選んだ固定期間中、金利が一定なのが特徴です。
固定期間終了後は、再度固定金利にするか変動金利にするか選択します。
変動金利を選んだ場合、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。
(図は固定期間終了後、固定金利を選択した場合)

メリット・デメリット

固定期間は金利が変わらないため安心です。
そして、全期間固定金利よりも金利が低いというメリットがあります。

しかし、固定期間終了後に金利が上昇していれば、返済額もその分増えます。

向いている人

子どもの成長で教育費がかかるなど、始めの一定期間だけ返済額を一定にしておきたい人に向いています。

返済の確認

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次に、月々の返済額や返済期間、返済方法について見ていきましょう。

返済額

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円グラフを見ると、返済額が月々9万円以下の人が7割です。

年間返済額は世帯年収の20%が理想であると一般的には言われています。
また金融機関から借りられる額は、年間返済額が年収の30~35%が上限に設定されていることが多いです。

しかし、借りられる金額=返せる金額ではありません

先ほども述べたように、理想の返済額は家庭によって様々です。
将来の収支から無理のない月々の返済額を決め、それから返済期間を考えましょう。

返済期間

定年退職までに返済を終えるのが理想です。

更に、無理のない範囲でできるだけ短い返済期間にすることで、利息を抑えることがきます。
また、将来家を売ることになった場合も、ローンの残債がない方が売りやすいです。

1年でも返済期間を短くすると総返済額を大幅に抑えることができますが、あくまで無理は禁物。
収支に余裕が出てきたら、後から繰り上げ返済をしたり月々の返済額をアップすれば良いのです。

返済方法

元利均等返済 元金均等返済
メリット ・月々の返済額が一定
・返済当初の返済額が少ない
・総返済額が少ない
・返済額が徐々に減っていく
デメリット ・総返済額が多い ・返済当初の返済額が多い
・条件が厳しい

同じ金融機関でも返済の仕方は二通りあります。

月々の返済額=「元金」+「利息」です。
その毎月の返済額が一定か元金が一定かという違いで総返済額が違います。

元利均等返済

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毎月決まった金額を返済する方法です。一般的にはこちらの方が利用されています。

図のように、元金と利息の合計が一定になるよう調整されています。
返済当初は本来残っている元金が多いのですが、毎月の返済額を一定にするために利息の割合が多くなっているわけです。

月々の支払いが一定のため、返済計画が立てやすいのがメリットです。
また、元金均等返済よりも返済当初の返済額が少ないのも特徴です。

ただし元金の減りが遅いため、元金均等返済よりも支払う利息が多くなるのがデメリットです。

繰り上げ返済を利用するのが早いほど、利息の軽減効果が大きいという特徴もあります。

元利均等返済は、これからも出費が重なる人に向いています。

元金均等返済

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毎月一定の元金に、借入残高に応じた利息をプラスして返済する方法です。

返済当初の返済額は多くなりますが、徐々に返済額が減っていくのが特徴です。

元金の減少が早いため、元利均等返済よりも総返済額が少ないのが最大のメリットです。

しかし当初の返済額が多いことや、元金均等返済を採用していない金融機関もあること、審査が厳しいことがデメリットです。

元金均等返済は、返済当初にはお金の余裕がある人や、将来収入がダウンする人に向いています。

まとめ

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いかがでしたか?
住宅ローンは3種類あり、それぞれ特徴がありました。
でも特徴を知っただけで、住宅ローンを選ぶのは安易な考えです。

大事なのは「無理なく返済していけるかどうか」です。
そのために確認しておくべき3つのポイントがありました。

1.将来の収支の確認
2.金利タイプの確認
3.返済の確認

もちろん3つのポイントを確認したからといって、必ず返済できるとは限りません。
でも「確認するかしないか」で大きく違います。

実際、返済できない人は身の丈に合わない住宅ローンを組んでいます。目先のことしか考えていないんですよね。

だから、まずは無理なく返済できるのかをしっかり確認する。それから住宅ローンを選びましょう!

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