マンション査定で高値を出す仲介業者の見極め方

satei

マンションを売ろうと考えたら、まずは「いくらで売れるだろうか・・損か?得か?」と考えてしまいますよね!

高く売りたいのは誰でも一緒です。
つい最近も、マンション売却の相談を受けました。

マンション売却も最初の準備が大切です。情報不足や仲介業者の言いなりでは、高くは売れません。

結果的に高く売れている方に話を聞くと、みなさん査定の段階からきちんと準備をしています。
そこで今回は、マンション売却のスタート「査定」を詳しく書いていきます。

査定の方法、査定額UPのコツ、たくさんの査定から信頼できる業者を見つける方法など知っていて得する情報ばかりです。
まずは読んで知識を蓄え、マンション売却のスタート「査定」を成功させましょう!

査定方法

質問者:人生初のマンション売却。心配性で優柔不断。めんどくさがりだがやる気スイッチが入ればがんばるタイプ。Bの大学時代の後輩、32歳、独身

解答者:お色気漂う不動産売却のベテラン。 知識・経験ともに豊富。マンション売却の知識がないAを包み込むように優しく指導する。Aの大学時代の先輩、35歳、独身

今住んでいる、マンションを売りたいんですけど、最初に何をしたらいいですか?できるだけ高く売りたいんです!

マンションを売却するのに、最初にやることは査定よ。最初はネットで、そのあと来てもらって査定してもらうのよ。最高値も夢じゃないわ。

なるほど~査定ですね!高く売るコツはありますか?

高く売りたいわよね・・。それなら、査定で業者を競わせればいいの。

競わせる?!

そう。不動産業者って男性が多いでしょ。男って好きなのよね、競争が・・。

どうやって競わせるんですか?

「マンションを査定する」とひと言で言っても、会社によって査定額が違うって、知ってる?

え!?同じ家でもですか?

そう、同じ物件で査定額が違うの!不動産業者それぞれで抱えている客層も違うしね。欲しいお客さんを抱えている不動産業者が高く買うのよ。考え方は中古車と同じね。中古車も、高く売るために中古車買取のガ○バーやラビッ○に査定してもらうでしょ。東京では人気のない車種が、大阪では人気があって高く売れる、みたいなことがあるじゃな~い。

言われてみれば、そうですね!

全国規模の中古車屋さんに直接売る人もいれば、オークションや一括査定みたいに何社も集まるところに出して1番高く買い取ってもらえる所に売る人もでしょ。オークションや一括査定にガ○バーやラビッ○も参加しているから一括査定のが高く売れる可能性が高いわよね~。

そ、それをどうやってマンションでやるんですか!?業者をたくさん呼ぶんですか・・?

・・・

高値を目指すなら2段階の査定

smartpho

おばかさんね~、何社も家に呼べないでしょ。不動産にも一括査定があるのよ、車みたいにね。

そうなんですか!知らなかった~、マンション売るにも一括査定があるなんて!

ネットの一括査定で、築年数や広さ・間取りなんかを入れるとすぐにマンションの相場が出るわよ。たくさんの会社の査定が出るから、その後で実際に訪問査定に来てもらう会社を絞ればいいのよ。

えっ?2回も査定やるんですか~?ネットで査定して、また来てもらう必要あります?

そうよ、面倒でも2回やるから高く売れるのよ。訪問査定の1回なら、中古車を直接買取業者に売るのと同じよね。その値段が高いか安いかがわからないから、訪問査定の前に一括査定をやるのよ、高く売りたいのはみんな一緒。ある程度の近隣相場があるから、一括査定をやらなくてもいつかは売れるわ。でも、その査定が高いのかどうかわからないわよね。日本のどこかにあなたのマンションを高く買ってくれる人がいるかもしれないのよ。あなた、高く売りたいって言ってなかった?

言いました・・、高く売りたいです!大手の不動産業者でも、どこに私のマンションを欲しがっている人がいるかなんてわからないですよね!

そうよ、この瞬間にもあなたの「○○駅に近いマンション」を探している人がいるかもしれない。

そうですね。

その○○駅に近い家を探している人は、不動産業者に「○○駅に近い家を探してください」って頼むわよね。

頼みますね。自分で希望の家を探すのって案外大変ですもんね、休みつぶれちゃうし。

その頼まれた不動産業者は、あなたの○○駅に近い家を見つけて一括査定に参加するのよ。もちろん他の条件もお客さんの希望通りなら、高い値段を付けて確実に手に入れようとするわ。

なるほど~‼だから一括査定をした方が高く売れるんですね、納得です!

一括査定からの絞り方

homonsatei

一括査定したら、その後はどうするんですか?

一括査定ではたくさんの会社の査定相場が出てくるから、そこから何社かに絞るのよ。絞った数社に、家に来てもらって実際のマンションを見せるの。実際に見てもらって、もう一度査定額を出してもらうのよ。

これが訪問査定ですね!

そう。訪問査定で実際に見てもらって査定額が上がることがよくあるわ。

えっ!?査定額が上がるんですか?

そうよ、上がることもあれば、下がることもあるのよ。

え~下がるの嫌だな。どうしたら、上がるんですか?教えてください‼

まず最初にやった一括査定、これは簡易査定と言って簡単な情報を入力して査定額を出すものね。

はい、スマホでやっただけでした。

簡易査定は物件の情報だけだから、角部屋や1階・最上階を除いてほとんど同じ査定額なの。

え?隣の山田さんと真ん中の鈴木さんの家が一緒ってことですか?なんで?なんで?鈴木さん、超キレイ好きですよ!

簡易査定では鈴木さんがキレイ好きなんてこと、分からないでしょ。

あ、そっか。

訪問査定で実際に家の中を見て、鈴木さんのようにキレイに使っていると値段が上がるってことなのよ。一括査定よりも、もっと現実的な金額になるってことね。

なるほど~。キレイにしていれば、一括査定よりも値段が上がるのはよくわかりました!でも、一括査定から訪問査定に来てもらう業者を選ぶのはどう選ぶんですか?査定金額が高い順?

イイ質問ね。査定金額が高いのも大切だけど、どうしてその金額なのかって根拠が重要よ。

根拠??

さっきの話に出た「○○駅に近い家を探している不動産業者」は、探しているお客さんがいるから高値を付けるのよね、これは根拠がある査定額よ。でも、根拠もなく高値を付ける不動産業者もいるわ。近隣相場に何百万か足してお客さんの目にとまりやすいようにね。

え~そんなの、どうやって見分けるんですか?自分じゃ無理ですよ・・。

そんなことないわよ。不動産業者にも得意分野があるの。周辺の販売実績や得意分野を聞くとか、色々あるわよ。実績がないと土地勘がないってことよね、銀行やスーパーの場所が分からない業者からマンションを買おうなんて思わないでしょ。

そうですね、質問するごとに資料を探していると頼りないです!

得意分野は、商用地の売買が得意な業者に、家族で住むようなマンションは高値で売れるか・・って感じね。交渉の方法も全く違うのよ。家族で住むマンションは、それが得意な業者に任せた方がうまくいくのよ。もちろん電話で話したり、メールのやり取りの印象も大切、仲介を任せる人になるかもしれないのよ。

業者決めの注意点

marubatsu

一括査定で幅広く査定をして、訪問査定の業者も絞り込んだわ。次は、絞り込んだ業者に訪問査定に来てもらうわよ!

はい!いよいよ仲介業者に会うんですね。福士蒼汰みたいな人がいいな~

妄想しないでっ!訪問査定に来た時がチャンスよ。マンションを高く売れる人材なのか、しっかりと観察しておかないと。

か、カンサツ?

そうよ、訪問査定に来た時にしっかりと観察しておかないと!訪問査定に来た人の中から仲介を頼む業者を決めるのよ。仲介業者は、会社の中で担当エリアが決まっているの、その方が土地勘もあっていいでしょ。だから、エリア担当者が訪問査定に来ることになるのよ。

そうなんですか!じゃあ、福士蒼汰みたいな人が訪問査定に来たら、その人が担当になるわけだ~。

顔で選んじゃだめよ‼契約してから頼りないって分かったら後悔するじゃない。ビートたけしみたいなおじさまでも、200万高く売ってくれた方がいいでしょ!

200万!?

そうよ、200万アップも夢じゃないわよ~。プラマイゼロの福士蒼汰とプラス200万のビートたけし、どっちを選ぶ?

ビートたけしです!!!

そうよね、じゃあ顔よりも仕事っぷりを見ましょ。

はい・・。どう仕事っぷりを見たらいいか教えてくださ~い。

まず、質問したいことをリストアップして、必ずメモしておくことね。話が盛り上がっちゃうと、質問を忘れちゃうでしょ。

はい、盛り上がっちゃうと忘れます!

質問するといいことは、こんな感じよ。

  1. 担当者がこのエリア担当になって何年か
  2. ○○駅に近いマンションを探してお客さんを持っているか
  3. 最近4、5年の近隣販売実績
  4. 近隣の販売物件は、いくらで出していくらで売れたのか、販売期間は何ヶ月か
  5. 一般媒介契約でも熱心にやってくれるか

OKです!メモしました!1~4は何となくわかりますが、5の一般媒介契約って何ですか?

一般媒介契約は、仲介の契約の中で唯一“複数の仲介業者と契約ができる”契約よ。2、3社と契約して、どこが高く買ってくれるお客さんを連れてくるか競わせるの。

ここでも競わせるんですね・・。

だから言ったじゃな~い、男は競争が好きだって。競わせた方が早く、高く売れるのよ。

まとめ

では、マンション査定で高値を出すポイントは、

  • まずは一括査定で広く査定をすること。
  • 一括査定から訪問査定で絞り込むこと。
  • 訪問査定では仲介業者をしっかり観察。
  • 仲介業者どうしを競わせる!
ですね!

そうよ、よくできました。結局マンションや家を高く売った人って、最初の準備からきちんとやってる人ばかりなのよね。査定は販売前にやることだけど、おろそかにはできないのよ。

先輩に聞きに来て良かったです!帰ったら早速一括査定やってみます!

ところで、どうして急にマンションを売るのか聞いてなかったわ。どうしたの?

・・。実は、け、結婚することになったんです!結婚を機に、おばあちゃんから譲り受けたマンションを売って、新しいマンションの資金にあてようかと・・。

!!!そんなお相手がいたのね。つい3ヶ月前に飲んだ時は「先輩、私たち一生独身でいましょう!」なんて言ってなかった!?

あの時は、煮え切らない彼氏に苛立ってて・・。黙っててすいません!

いいのよ、あなたが幸せなら。お祝いに、これからもマンションが高く売れるアドバイスしてあげるわ。


(完)

仲介業者の選び方はこちらも参考にしてみてください!
マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>
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