マンションの売り時はいつ?2つの視点で見るベストタイミング

uridoki

マンションを売ろうかなと考えている皆さん、こんにちは。
不動産仲介業で15年営業をしている山内です。

「マンションの売り時っていつなの?」

私は仕事柄、この質問を毎日されます。
誰しもが、高値で売却したいと考えるのは当然です。

そこで大事なのはマンションを売るタイミング。
タイミングを間違えれば、売却金額が数百万円変わってくるのです。

ということで、今回は、「マンションの売り時はいつなのか」教えます。
この記事が参考になれば幸いです。

売り時は、2つの視点

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マンションの売り時は、大小2つの視点から考えることができます。

大きな視点は3つ、不動産市場全体の状況、税制優遇、住宅ローンの低金利です。
小さな視点とは実際に売ろうとしている物件の築年数など、物件ごとの条件のことを言います。

この大小の視点を通して「どうして今が売り時なのか」をお話ししていきます。それでは、大きな視点から・・。

不動産市場の動向

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大きな視点の不動産市場の動向とは、日本全体で不動産が売れる時期かどうか・・という事です。

2017年の現在はと言うと・・中古マンションは売れる時期です、特に築10年以内の物件は高く売れます!
それどころか今を逃すと売れなくなります。

今が売り時の理由は、3つあります。

  1. リーマンショック
  2. オリンピックによる不動産プチバブル
  3. 少子高齢化

です。

1.リーマンショック

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今から11年前、リーマンショックの影響で当時新築で売り出されたマンションは現在の新築マンションよりも安く販売されていました。
数年間は土地が下がり続けたこともあり、緩やかに下降傾向でした。

2.不動産プチバブル

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リーマンショックの後、震災や消費税増税などの影響で多少上下しますが、現在は2020年の東京オリンピックに向かって不動産全体が上がっています。

オリンピック会場周辺は、プチバブルと言われるほど上がっています。リーマンショック当時のマンションと同じものでも、現在の方が高いと言う事です。

3.少子高齢化

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少子化ならマンション購入層(30~40代)が少ないから売れないのでは?と考えがちですが、目を向けてもらいたいのは、マンション購入層(30~40代)でなく、その親世代です。

30~40代の親世代の多くは70歳前後、そう団塊世代です。

団塊世代は退職金も多く、社会保障の手厚い年代。同時に、子どもが少なくなり始めた年代でもあります。

老後の資金は充分にあり、子どもが少ない団塊世代が、息子家族の住宅資金を援助する、こんな事がとても増えてきました。

住宅の資金援助に限定した贈与税の軽減もあります。30~40代の子ども世代にしてみればラッキーな話です。

しかし若い世代にはその後の住宅ローンが重くのしかかるので、比較的キレイで安く手に入る10年以内の中古マンションの人気がどんどん上昇しています。


リーマンショックも、オリンピックのプチバブルも、団塊世代の住宅資金の援助も、終わりがあることです。

リーマンショック時代に買ったマンションを、あと10年先に売ろうと思ってもオリンピックはありません。

親世代はリストラや大幅な人員削減が行われた時代で、退職金は自分の老後で精一杯。マンションは、築20年前後になってしまいます。

「今が売り時」と言うのはいくつかの要素が絡み合って「売り時」になっているのです。

税制優遇

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税制優遇とは、マンションを売った時にかかる税金の優遇制度のこと。
不動産の売却は、古着をリサイクルショップに売るのとは違って税金がかかります。

マンションの売却で利益が出たら、通常の所得とは別に所得税を納めなければいけません。
売却で出た3,000万円以下の利益には所得税がかからない「3,000万円の特別控除の特例」というのもあります。

例えば、3,500万円でマンションを売却したとします。
3,500万円分の所得税を払わなければいけないのか、500万円分の所得税でいいのか。その差7倍!大問題です。

売却したらなるべくたくさんのお金を残したいですよね。
税金はマンションを売却で利益が出たらかかるものですが、特例があるうちに売却すればそれだけ残る金額も多くなります。

住宅ローンの低金利

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大きな視点の最後、金利は売る側の視点とはちょっと違います。
マンションを買う側の金利です。

マンションを買った時の気持ちを思い出してください。マンションを買うとき、立地条件、販売金額を気にしますよね。
買うマンションが決まれば、できるだけ金利の安い銀行を探し住宅ローンを組みます。

今、住宅ローンの金利が安いんです。

金利が安いと言うことは、住宅ローンを借りてマンションを買いやすいということです。

あと10年頭金を貯めてから買おうと思っていた人達が、賃貸住宅の家賃+マイホーム貯金をするより低金利の間にマンションを買うという賢い選択に変わってきています。

需要と供給の関係で、買える人(買いたい人)がたくさんいれば、高値で売れる可能性は高くなります。

物件の築年数

小さな視点は物件ごとの条件のこと。築年数は条件の代表です。
間取りはリノベーションなどで変えられますが、築年数は変えられません。

私が「築10年以内の物件が高く売れる」と断言する理由は2つあります。
大規模修繕と、買う側の住宅ローン控除です。

大規模修繕

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あなたのマンションがまだ築10年以内なら大規模修繕はまだでしょう。
10年を過ぎているなら、そろそろ話が出るころです。

マンションは建って10~15年で大規模修繕をします。

新築購入時から貯めた費用は1度目の修繕工事で費用は3,000万円~4,000万円ほど、修繕積立金の大半を使ってしまいます。

車と同じで、古くなればなるほど修繕費は高くなります。2度目の修繕工事にはもっと修繕費はかかるので、お金が足りなくなります。

その結果、大規模修繕工事が終わると同時に修繕積立金が上がるマンションが多いので、維持費が高くなってしまいます。
維持費が高いだけでマイナスイメージを持たれてしまうので、築10年以内の上がる前に売った方が高く売れます。

買う側の住宅ローン控除

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中古マンションを探す人は、お得な話に敏感です。新築は予算的に難しいから、中古物件を探しているわけです。

マンションを買ったら住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税・・増える住宅費に不安を感じてる人も多いでしょう。

しかし、マンションを買ったら控除されるものもあります。代表的なものがマイホームを買ったら最長10年間所得税が控除される、住宅ローン控除です。

新築・中古問わず申請できますが、マンションの場合は築25年までの物件と決まっています。※諸条件アリ

最長10年間受けることを考えると、築15年までの物件に限られます。1年間に支払う所得税が20万円なら、10年間で200万円!
住宅ローン控除が使えるマンションと、使えないマンション、どちらを選びますか?

そして、1年間で見てもマンションの売り買いが活性化する時期があります。
転勤や入学を迎える新年度前です。

4月の新年度を新居で迎えるために1~3月が最も活性化する時期です。1年間で見ると、1~3月が最も売り時と言えます。

築15年では大規模修繕と重なってしまうこと、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることを考えると、築10年以内の1~3月の売却がベストです。

まとめ

いかがでしたか?

色々な条件が絡み合って今がまさに売り時と断言できます、特に築10年以内の物件は‼

買う側は、金融機関の低金利、お金を持つ団塊世代から子への住宅資金の援助、それを後押しするかのような贈与税の免除、住宅ローン控除も手厚い。

売る側は、3,000万円の特別控除の特例があって売りやすく、 リーマンショックで下がった不動産がオリンピックによって上がっている状況。

不動産市場全体が活発化している今、このチャンスを逃すと確実に売り値は下がります。
そして、「1番得する物件が築10年以内の物件‼」だと断言できます!

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