マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税

マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。

しかし、売却にも色々な経費がかかる事をご存知ですか?
マンション(不動産)を売却したときにかかる税金は、生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

一般的に、マンション(不動産)を売却して必ずかかる税金は2つ、印紙税・消費税です。

今回は、その印紙税・消費税の事をまとめました。
まずは、支払う税金のパターンについてお話ししていきます。

支払う税金は2パターン

売却で生じた利益によって、支払う税金が2パターンに分かれることは先ほどお話ししました。
それでは、どんな2パターンに分かれるのでしょうか。

1つめは、今回お話しする「譲渡所得が3,000万円以下のケース」です。

支払う税金は 「印紙税」と「消費税」の2つだけですみます。

2つめは、「譲渡所得が3,000万円を超えるケース」 です。
この場合、支払う税金は印紙税と消費税・所得税・住民税 の4つに増えます。

こちらのケースは”マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税”で詳しくお話しています。

次から、「印紙税」と「消費税」の税金がどれぐらいかかるのかみていきましょう。

どの税金を支払う?

では、自分はマンション売却をして、どの税金を支払うことになるの・・?

冒頭でもお話ししている通り、マンション売却にかかる税金は2つか4つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金が2つで済むのか、4つ支払うことになるのか・・

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

それでは、譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは・・

不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。
譲渡所得がマイナスの場合や3,000万円以下の場合には課税されません。
譲渡所得が3,000万円を超えてプラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が3,000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみてください。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①ー(取得費②+譲渡費用③)ー特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例

譲渡所得はいくらになりましたか?
その計算で出た譲渡所得が3,000万円以下の方は、印紙税と消費税の2つで済みます。

では、その印紙税と消費税がそれぞれいくら支払うことになるのかみていきましょう。

譲渡所得が3,000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

印紙税はいくら?

印紙税とは、売買契約を交わすときに契約書に貼る収入印紙代のことです。
契約書ごとに印紙を貼らなければいけません。郵便局で購入できます。
切手サイズで、裏にノリが付いています、小さいのでなくさないように注意してください。
通常マンション売却では、契約書を売り主用と買い主用で2通作成しますが、印紙税は、それぞれ各自1通分の負担です。
印紙税の金額は、契約書の記載金額により変わります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も多く支払うことになります。
印紙は、契約書に貼るので売買契約の日に必要になります。

印紙税の払い方

1.契約前に仲介業者から売却金額に応じた収入印紙代の案内があります。
2.郵便局に行き、収入印紙を購入します。
※大抵の場合は、こちらで収入印紙を準備します。
収入印紙代金は郵便局に支払います。
3.契約日に収入印紙を持参し、仲介業者に提出します。
4.仲介業者が契約書に収入印紙を貼り、契約書と印紙にまたがって押印(割印)します。
この時点で、印紙税を収めたと認められます。

<契約書の割り印イメージ>
Image

収入印紙税額の基準

収入印紙税は10万円以上の売買契約に対して発生する税金です。
10万円以上の売買契約を結ぶ場合は、契約金額に応じた金額を必ず支払わなければなりません。

印紙税額は以下の通りです。 ※金額は税法により変動します

500万円超~1,000万円以下 ・・・5,000円
1,000万円超~ 5,000万円以下・・・10,000円
5,000万円超~1億円以下・・・30,000円  

※上記の印紙税は、 租税特別措置法により不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置で税率が引き下げられています。
軽減措置は、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに適応されます。
なお、この契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、
売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

消費税はいくら?

マンション売却での消費税は、仲介手数料にかかる消費税です。
マイホームを売却した場合、建物にはかかりますが土地には消費税はかかりません。
マンションは、土地の権利はあるものの、ハッキリと土地と建物が区別されていない場合が多いです。
そのような場合は、売却価格も土地と建物が一緒になっていて、消費税はかからない場合が一般的です。
仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6万円」と法律で決められており、これに消費税がかかります。
仲介手数料にかかるものなので小額のような気がしますが、売却価格が高ければ高いほど消費税も高額になります。

例えば・・
仲介手数料と消費税の計算方法は、(売却価格×3%+6万円)×消費税

売却価格が1,500万円なら、仲介手数料の上限は51万円です。
51万円の消費税(現時点では8%)ということになるので、消費税は40,800円になります。

売却価格が3,000万円なら仲介手数料は96万円、消費税(8%)は、76,800円にもなります。

意外と消費税もバカになりませんね。

さらに、ご存知の方も多いと思いますが、平成29年4月から消費税が値上げされます。

消費税が10%になると、上記のパターンで言うと消費税は51,000円と96,000円にかわります。
仲介手数料にかかるものなので、手数料と一緒に仲介業者に支払います。

消費税率10%へ
消費税率及び地方消費税率の8%から10%への引上げ時期が、平成31年10月とされました。
引上げ後の税率(10%)は、平成31年10月(適用開始日)以後に行われる資産の譲渡等、
適用開始日前に行われた資産の譲渡等、改正前の税率が適用されます。   

※登録免許税
この他に、マンション(不動産)売却でかかる税金として、「登録免許税」というものがあります。
登録免許税は原則、土地・建物それぞれ1件につき」1,000円です。
つまり、戸建て住宅なら(土地・建物で) 2,000円。
マンションでは、土地を単純に世帯数で割って権利を持っているなら土地・建物 で2,000円になります。
登録免許税は数千円で済みます。
詳しい説明は、マンション売却の手順やちょっとしたコツなどを書いた後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!「7.決済(引き渡し)」をご覧ください。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却で必ず必要になる印紙税と消費税についてまとめました。
残念ながら印紙税と消費税は節税できる税金ではありません。
印紙税と消費税の2つですむ場合、売却価格にしてみれば小額に思えるかもしれません。
しかし、契約を進める途中で急に必要になると大慌てしてしまいます。
あらかじめ金額が分かっていると気持ちに余裕を持って売却を進められます。

他にも、マンション売却では何が1番重要かを書いた記事「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
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マンションを売却すると必ずかかる税金の話は「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」で紹介しています。
よろしければ参考にしてください。

この記事を参考にしてくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

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