家を購入する流れまとめ【予算の決め方から引渡しまで】

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初めて家を購入しようとしている皆さん、こんにちは。
ハウスメーカーで10年営業をしている大林です。

「家を買うまでに、何をすればいいの?」

初めて家を買うので、分からないのは当然ですよね。

そこで今回は「建売住宅を購入する流れとポイント」を紹介したいと思います。
大まかな流れとポイントを知っておけば、家の購入はスムーズに進みますよ。

予算を決める

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家の購入は、ほとんどの人にとっては一生のうちで一番高い買い物です!

人生を左右するのでしっかりと予算を決めておくことが大切です。

ライフプランの確認

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予算を決める前に、まずはライフプランを確認しましょう。

住宅ローンは完済するまで長期の付き合いになります。
その間ライフイベントごとに、収入や支出は変化していきます。

出産や定年で収入が減ったり、子どもの学費(特に高校、大学)や車の購入で支出が増えたり…。
趣味や旅行にお金を使うこともあります。
老後の資金も準備しなくてはいけませんし、失業や病気などの万が一の備えも必要です。

家の予算=住宅ローン+自己資金(頭金+諸費用)です。

貯蓄額や将来の収支を考えながら、自己資金はいくら用意できるか、月々いくらずつ支払うことができるかを確認して予算を立てましょう。

自分で考えるのは難しい場合、ファイナンシャルプランナーに相談したり、保険の見直しも兼ねて保険会社でライフプランニングしてもらうのもいいでしょう。

物件価格の確認

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家の予算のうち物件にかけられるお金は、予算全体から諸費用を差し引いた分です。

また、自己資金で用意できる現金から諸費用を差し引いた分を頭金に充てることができます。

参考:諸費用だけでいっぱいいっぱいだという人へ…頭金が用意できなくても大丈夫?
頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリットまとめ

では諸費用には何があるのか確認していきましょう。

諸費用の確認

家の購入にかかる諸費用は原則、現金での支払いになります。(ローンに組み込めるものもあります。)

購入にかかる費用の詳細は、以下の通りです。

売買契約時

・手付金:売買代金の5~10%
 (購入申込時に「申込証拠金」として手付金のうち2~10万円を先に支払う場合もある)
・仲介手数料:売買代金×3.24%+64,800円が上限
・印紙代(不動産売買契約書):契約額が1000万~5000万円…1万円、5000万~1億円…3万円

引渡しまで

・購入諸費用(登記費用、住宅ローン借入費用):売買代金の7~8%
・印紙代(住宅ローン契約書):契約額が1000万~5000万円…2万円、5000万~1億円…6万円
・固定資産税・都市計画税の清算金(日割り計算)
・残代金(物件代金-手付金)、事務手数料、ローン保証料、火災保険料(ローンに含まれる)

購入後

・引っ越し代
・家具、家電など(カーテン、照明器具、エアコン、じゅうたん・カーペット、テレビなど)
・不動産取得税:取得した不動産の価格×1/2×3%
・固定資産税・都市計画税

物件探し

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予算を立てたら、物件を探しましょう。

物件を探す前に必ず要望を絞り込んでおき、それから探すようにしましょう。

条件を絞り優先順位をつける

要望を上げ始めたらキリがないほどたくさん出てくると思います。
希望条件は10個未満に絞り、優先順位を決めましょう。

主な条件としては以下の通りです。

・エリア、最寄り駅
・駅や学校からの距離
・価格帯
・土地・建物の広さ
・間取り、向き
・その他周辺環境、施設

物件の探し方

物件を探す方法は主に4つあります。

・住宅情報サイト
・住宅情報誌
・折込チラシ
・不動産屋
住宅情報サイト

たくさんの物件情報を一度に比較できるので便利です。
また、希望条件に合わせて検索し、絞りこむことができます。

同じ物件でも複数の仲介業者が出していることもあります。
仲介手数料によって物件の価格が違う場合もあるのでしっかり比較しましょう。

デメリットとしては、情報が膨大すぎて検索・比較に手間がかかることもあります。
また、掲載情報が古いこともあるので注意が必要です。

住宅情報誌

駅やコンビニで無料で手に入ります。
複数の物件を比較しやすいことが特徴です。

折込チラシ

今住んでいるエリアの情報が入ってきます。
物件の比較が難しいことが難点です。

不動産屋

地元に強い不動産屋であれば、エリアの最新情報や未公開物件を持っていることがあります。
店舗に行って話さなくてはならないのがデメリットです。

見学する

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物件の目星がついたら、実際に見に行ってみましょう。

「絶対ここがいい!」と思えるようなお気に入りの物件を一つ見つけた場合でも、複数の物件を実際に見て比較することをお勧めします。

まずは不動産会社に連絡して内覧の予約をします。
当日飛び込みでも見られる場合もありますが、既に契約済ということもあるので、予約をしておいた方が確実です。

次に物件を実際に見に行きます。
公共交通機関で見に行き、最寄り駅からの道を実際歩いてみるのがオススメです。

内覧の際にはメモを片手に、以下のチェックポイントを参考にしてみてください。

物件でチェックすべきポイント

・建物の外装:ひび・汚れ・すきまなど
・建物の内装:フローリングの傷、壁紙の剥がれなど
・扉の立てつけ、傷
・プライバシーは確保できているか
・セキュリティー:窓の位置、鍵の形など
・日当たり、風通し、景色
・生活同線:水回りなど、作業がしやすいか
・部屋の配置や広さ
・収納の数や広さ
・階段:子どもやお年寄りが安全に昇り降りできるか
・手持ちの家具が置けるか
・買い足さなければいけないものはあるか:カーテンレール、網戸やシャッター、照明など
・コンセントや照明スイッチの位置や数
・電話やネットの接続箇所
・近隣の生活音がどこまで聞こえるか

周辺の環境でチェックすべきポイント

・家の前の道路の幅:狭すぎると車が入れづらい、日当たりが悪い。広すぎると交通量が多い。
・周辺の交通環境:騒音や振動がないか
・その他騒音:工場など
・最寄り駅:駅からの道のり、電車の本数や始発終電など
・利便性:コンビニ、スーパー、病院、銀行や郵便局など
・通学路:学校からの距離、安全な道か
・保育施設
・子どもに悪影響な施設がないか
・街の雰囲気
・その他、平日と休日、昼と夜、天気によって気づくこともあるため、複数回チェックする

購入の申込み

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欲しい家が決まったら、いよいよ購入の申込みです。

申込みの手順としては、まず仲介業者に「買付証明書」を提出します。
買付証明書とは、購入希望額や引渡し希望日を記入し、この条件なら買うという意思を売り主に伝えるためのものです。

仲介業者はこの買付証明書を用いて売り主と交渉をします。売り主からの了承が出たら、1週間~10日後に売買契約に進むことになります。

ちなみに、申込といっても、これは仮押さえのようなもので法的拘束力はありません。
なので、キャンセルしてもペナルティはありませんが、不動産屋に迷惑をかけることになるので注意してください。

またこの時、5~10万円の「申込証拠金」が必要な場合があります。
その後、正式に契約すれば手付金の一部に充てられ、契約に至らなかった場合は返金されます。
(ちなみに契約時に支払う「手付金」はキャンセルをしても返ってこないので注意してください。)

申込みは先着順ですので、欲しい家が見つかったら早めに申し込みましょう。

住宅ローンの事前審査

購入の申込みをするタイミングで、事前審査(仮審査)の申込みをします。
また、事前審査をしてからでないと購入申込みができないこともあります。

事前審査は簡易的なものですので、金融機関の3営業日程度で完了します。

不動産屋の提携ローン以外にも、金利の低いネット銀行なども複数検討しましょう。

重要事項説明・売買契約

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事前審査に通れば、いよいよ重要事項の説明を受けて売買契約をします。

購入申込みから1週間~10日後くらいに行います。

重要事項説明

重要事項説明とは、購入物件や取引条件やついて、宅地建物取引士から説明を受けることです。

重要事項説明書は非常に細かく、分量も多い上に専門用語も並ぶため、しっかり納得いくまで質問することが大切です。

あらかじめ書類のコピーを受け取っておいて、読み込んでおいた方が良いでしょう。

不動産売買契約

重要事項説明に署名・捺印をし、いよいよ売買契約です。

まず、売買契約には現金で「手付金」が必要です。
だいたい購入価格の5~10%ほどで、売買代金の一部に充てられます。

ここまでくるともう後戻りはできません。契約書の内容もしっかりと確認しましょう。

住宅ローン本審査

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売買契約から2週間以内に住宅ローンの本審査をします。

主な必要書類は以下の通りです。

・本人確認書類
・住民票の写し
・収入確認資料(給与証明書、源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書 等)
・健康保険料の写し
・物件に関する書類
など

他にも購入する条件によって数多くあります。
漏れのないようしっかりチェックしておきましょう。

審査に通れば、住宅ローン契約です。あとは引渡しを待つのみ!
引渡し前に再度内覧して、不具合がないかチェックしておくと良いでしょう。

引渡し・入居

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引渡し時に残代金の決済が行われます。

住宅ローンから支払われるので、平日に銀行で行われることが多いです。
司法書士が不動産登記を行い、新居の鍵を受け取り、無事引渡し完了です。

賃貸住宅に住んでいる場合は解約の申し込みをし、引っ越しの手配をしましょう。
これで晴れて新生活スタートです!

翌年の確定申告で住宅ローン控除を受けるのを忘れずに!

まとめ

以上、建売住宅を購入する流れとポイントを紹介しました。

家の購入は一生のうちで一番高い買い物ですから、後悔のないようにしっかり情報収集・準備しておきましょう!

素敵なお家に出会えますように!

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