マンションを貸すか売るか迷った時に読むメリット・デメリットまとめ

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マンションを貸そうかなと考えている皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「マンションを貸して毎月収入を得たいと考えています。どう思いますか?」
私は仕事柄、このような質問をよく受けます。

たしかにマンションを貸せば、収入を得ることができます。
結論から言うと、マンションを貸すことはデメリットばかりです。
正直、やめたほうがいいです。

それならばマンションを「売る」ほうが間違いなくいいでしょう。
デメリットがほとんどないからです。

そこで今回はマンションを「貸すメリット、デメリット」「売るメリット・デメリット」を書いてみようと思います。
是非一度、見てみてください!

貸すメリット

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収入が見込める

マンションを貸す理由は、「家賃収入」です。
他にはないでしょう。
家賃収入で毎月すごく儲かるならみんな貸しますよね。

家賃は、立地条件や築年数・間取りによって大きな差が出ます。
では、すでに持ち家を賃貸に出している人はどれくらいの家賃収入を得ているのでしょうか。

<持ち家を貸している人の家賃収入割合>
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SUUMOより引用

このグラフから、約半数の方が年間50万~150万円未満の家賃収入を得ていることが分かります。

しかし毎月かかる経費もあり、家賃が丸々収入になるわけではありません。
家賃収入と、賃貸に出すことでかかる経費とのバランスが大切です。

資産を維持できる

売却しなければ、マンションという資産は維持できます。
転勤で5年だけ貸したい、などいずれまた住むつもりの場合も安心です。

期間を決めて賃貸に出したい場合は、退去してくれないリスクもあるので定期借家契約がオススメです。

貸すデメリット

収入が不安定

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マンションを賃貸に出せばずっと家賃が入ってくるわけではありません。
空家の期間があれば、その期間は家賃収入が¥0です。

¥0ならまだしも、家賃収入¥0の間も管理費や修繕積立金などはかかるので、実際にはマイナスです。
住宅ローンを払い続けながらなら、なおさら毎月家賃が入らないと困ります。
入居者の家賃滞納も、ないとは限りません。

下のグラフを見てください。

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SUUMOより引用

このグラフを見ると、困ったことのほとんどが「お金」に関する事です。
約半数の方が空室期間があり困った経験がありました。

空室期間があったとしても順調に賃貸を続けていけるかどうか、しっかりと考える必要があります。

毎月の収入が徐々に減る

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マンション自体の価値は、古くなるほど低くなるので、築10年と築30年のマンションが同じ賃料というわけにはいきません。
加えて、マンション自体の修繕積立金は徐々にに上がっていきます。

所有者としての支払いが増える反面、大家さんとしての家賃収入は減ります。
築年数が古くなればなるほど、利益幅は減ってしまいます。

大きな支出がある

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一時的な大きい支出と言えば、入退去時と設備が故障した時です。
入居者が変わるタイミングで、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなどで大きな支出があります。

そして、設備が故障した時の入れ替えも大きな支出です。
エアコン・給湯器・コンロなど、もとからマンションの一部として付けてある設備が故障した場合、修理や買い替えは大家さん負担です。

大家さんの責任がある

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大家さんになると、色々大変なことがあります。
確定申告、入居者とご近所さんとのトラブル処理、入居者とのトラブルです。

マンションを賃貸に出すと言うことは、家賃収入があるので確定申告が必要です。
確定申告に必要なお金の流れもきちんと把握しなければいけません。

また、ご近所さんからの入居者に対する騒音・ゴミ出しなどの苦情を処理しなければならないこともあります。
もとは大家さん自身が住んでいた家です、交友関係もできているでしょう。
入居者が夜中まで騒いでいたり、ゴミ出しのマナーが悪かったりすると苦情は大家さんにきます。

そして、入居者との直接的なトラブルもあります。
家賃の滞納や退去時の修復費用の負担などです。

分譲マンションの多くは、賃貸用物件よりも面積が広く、作りも丁寧です。
壁紙の張り替えだけでも賃貸用物件よりも高くなる傾向があります。

毎年マンションの住人が集まる総会などにも出なければいけません。
このように、住んでいなくても大家さんには所有者としての責任がついてまわります。

最終的には売れなくなる

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中には、数年貸してその後住まなかったら売ろうと考える方もいるかもしれません。
マンションに限らず家はどんどん古くなり、傷んでいきます。

仮に、築10年のマンションを売らずに20年間貸したとしましょう。
その20年後、やっぱり住む予定はないからと売りに出しても、すでに築30年です。
築30年では、売ろうと思っても売れないのが現実です。

ここまでのまとめ

マンションを貸すと、入居者がいれば家賃収入が見込めるというメリットがあります。

でも、

  • 収入が不安定
  • 毎月の収入が徐々に減る
  • 大きな支出がある
  • 大家さんの責任がある
  • 最終的には売れなくなる

など、デメリットの方が多いのが現実です。

だから、たいていの人は「売る」選択をしています。

次は「売るメリット・デメリット」を見てみましょう。

売るメリット

売却代金が一括で入る

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売るなら当然ですが、売却代金という大きなお金が一括で他に入ります。
住宅ローンが残っている場合は売却代金から支払うので、住宅ローンのしがらみから解放されます。

ただし、売却代金で住宅ローンを支払えない場合は不足額を自己資金で補う必要があります。
詳しくは、「ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン」
をご覧ください。

早い方が高く売れる

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マンションを売る場合は、その時の価値で売れるので早い方が高く売れます。
マンションの価値は年々落ちっていくので、数年貸して売るなら今売った方が確実に高く売れます。

仮に、5年貸して売るとします。
その5年間の純粋な利益と比べて、5年後の売却価格はどうなるでしょうか?
土地の値段は先が読めませんが、建物自体は確実に老朽化しているので価値は落ちています。
「今売った場合の査定額」と、「5年後の査定額+5年間の利益」、後者の方が高いのはごく一部の物件です。

ライフプランが見直しやすい

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売れば、賃貸のような収入の不安定さがなくなります。
どれくらい上がるか分からない修繕積立金の心配もなくなります。

貸していて毎月数万円の利益しか生み出さないとすれば、修繕積立金の一時徴収があれば赤字になってしまいます。
売れば先の読めない不安から解放されます。

また、築年数が古い物件なら、住まないから貸したとしても借り手がいなければ赤字になります。
修繕積立金や固定資産税の支払いは所有しているだけで支払う義務があります。

支出がなくなる

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売れば、

  • マンションの住宅ローン
  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 固定資産税

などの支出はなくなります。
もちろん、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えの代金もいりません。

大家さんの責任から解放される

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大家さんとしての、

  • 家賃の徴収や設備の修復
  • ハウスクリーニングや壁紙の張り替えや雑務
  • トラブル処理
  • 入居者とのトラブル
  • 確定申告

などがなくなります。

売るデメリット

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資産を失う

マンションを売ってしまうので、資産はなくなります。
資産はなくなりますが、売却代金が入ります。

住宅ローンが残ると売れない

売ろうとする時、住宅ローンが売却金額を上回っていると売れません。

売却の時には住宅ローンをゼロにしなければいけないので、差額分を自己資金で補うことになります。
売却代金で清算できる場合は、売却と住宅ローンの清算が同時にできるので問題ありません。

まとめ

マンションを貸すと収入があるしマンションという資産を維持できます。
でも、デメリットが多いのが現実です。

  • 収入が不安定
  • 毎月の収入が徐々に減る
  • 大きな支出がある
  • 大家さんの責任がある
  • 最終的には売れなくなる

一方、売ると家賃収入や資産がなくなります。

でも、メリットは多いです。

  • 売却代金が一括で入る
  • 早い方が高く売れる
  • ライフプランが見直しやすい
  • 支出がなくなる
  • 大家さんの責任から解放される

マンションを維持して貸すよりも、売る方が圧倒的にリスクが低いです。

だから、たいていの人は売る選択をしています。

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