住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法

住宅ローンの支払い、危ないですか?

支払日が近づくと、今月は支払えるかと心配になりますよね。

未払いが続くと、テレビドラマのように家を追い出されるんじゃないか・・
家に知らない人が急に入ってきて、赤い紙を貼っていくんじゃないか・・

未払いをそのままにしておくと、ドラマに近い状態になります。

何もしなかったら・・の話です。

支払いが危ないと思った時点で、すぐに対処しましょう!
そうすれば、ドラマのようにはなりません!

借り換え・リスケジュール・売却・任意売却と解決法はあります!

どうすればベストな解決ができるのか?
あなたに1番の解決法を探しましょう!

対処法

住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった場合、どんな対処法があるのでしょうか。

いざとなったら売れば・・と考えている方は多いですが、
そもそも売って解決できるのは、売却価格よりも住宅ローンが少ない場合のみです。

その時のために、知っておく必要があるのは「家の価値」です。
「家の価値」を知るには不動産一括査定が便利です。
一度の操作でたくさんの査定が取れるので、平均価格が出しやすく、より現実の価格に近い金額がわかります。
あなたの状況が、家を売って解決できるのか知っておかないと対策が取れません。

状況に応じて取れる対策は➀~➄のように変わっていきます。

➀借り換え
➁リスケジュール
➂売却
➃任意売却
➄競売

➀から順に進むにつれ、家を残すのは難しくなります。
状況によっては選べないものもあります。
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あなたにはどんな方法が残されているのか、これから解説していきます。

借り換え

まだ、滞納はしていないけど・・
このまま収入は増えそうもない・・
ずっと支払えるか不安。
6ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「借り換え」がベストです。

「借り換え」は、金利の低い住宅ローンに借り換えること。
家を買った当初のままの金利だと大損しています。

通常でもローンの見直しでやっていることなので1番生活に影響がありません。

例えば、35年で組んだ住宅ローンを払い続け15年が経ちました。

住宅ローンの残り2,000万円
残りの年数は20年です。

今後20年間の金利で総支払額が大きく違います。

変動金利の場合は、約2,180万円
10年固定金利なら、約2,380万円
20年固定金利なら、約2,640万円
※2017.6現在:三菱東京UFJローンシュミレーション参考

どうですか?
20年2,000万円で同じ条件ですが、変動金利と20年固定金利では462万円もの差が出ます。
462万円を20年で割ると、ひと月約2万円です。
この差が月々の支払いから減ると考えれば、借り換えで支払額が下がる理由も納得ですよね。

借り換えで金利の低い住宅ローンに変えれば、金利の部分が減るので、月々の支払いが減ります。
新たに借りる金利の低い方の銀行で、試算表を作ってもらえます。
いくら下がるか具体的になるので、下がった金額で解決できるのならこの「借り換え」がベストです。

将来住宅ローンが払えなくなるけど、今はまだ貯金も残っていて銀行の信用も失っていない、家も残したい、という方はこの方法がベストです。
借り換えには多少の費用がかかります。
滞納してしまったり、貯金が底をついてしまってはできなくなるのでできるうちに借り換えしましょう。

この方法では追いつかない!もうこの時期は過ぎてしまった!という方はリスケジュールか売却で対策を考えてみて下さい。

リスケジュール

まだ、滞納してない。
家は手放したくない。
でも・・2~3ヶ月以内に払えなくなりそう。

こんな方には「リスケジュール」がベストです。
リスケジュールとは、住宅ローンの返済期間を延長することです。
返済期間を延長することで毎月の返済額が減るので、払い続けられるようになります。

返済額が減り、家には住み続けられるので、生活への影響は少ないです。
借り換えとの違いは、交渉によっては約半分になったりと、減り幅が大きいことです。

例えば、残り20年2,000万円のローンを、35年に延ばすこともできます。
10年延ばしたことで、毎月10万円の支払いが6.5万円になり、払い続けられるようになります。

良いことづくしのような気がしますが、デメリットもきちんとあります。
通常の借り換えとは違うので、まずブラックリストに載ってしまいます。
そのため新たな借り入れもできません。
今後の収入が不安定、返済計画に無理があるなどの場合は銀行に断られる場合があります。
そのため、細かく正確な返済計画表や数年間の源泉徴収票も必要です。
期間を延長してもらうかわりに、金利が上がります。
素人では相手にしてくれない銀行もあるので、弁護士に同席してもらったりして費用がかかることがあります。

リスケジュールは、借金総額が増えてもいいからとにかく家を残したい!数年したら持ち直す!こんな方がベストです。

売却

まだ、滞納はしていないけど・・
6ヶ月もつかどうか不安・・

住宅ローンが払えなくなったら、「売る」というのも正しい選択です。
この場合、まだ滞納はしていないので通常の売却と同じです。
今ならまだ、ご近所さんに売る理由を知られずにすみます。

もちろん家はなくなりますが、悩みの種の住宅ローンが消えます。
資産がなくなっても、残念なことばかりではありません。
売却なら、市場相場以上の価格で売れる可能性を秘めています。
通常の売却と同じなので、銀行に対する信用も落ちません。
つまり、またローンが組めるということです。

実際に、新築で買った家のローン残り3,000万円の支払いが苦しくなり売却。
中古住宅1,800万円の物件を買った方がいます。
この方は月々の支払いが苦しかった経験を活かし、中古住宅も35年でローンを組みました。
月々の支払いを少なくするためです。
月々のローンは以前の約半分になり、貯金をして繰り上げ返済を続けています。

売却は、売却先が決まるまでの期間の予測がつきません。
お子さんがいたら転校しなくてはならない、引っ越し、新生活の準備などクリアする問題はいくつかあります。

しかし今の段階で「売却」が選べるなら、市場相場よりも住宅ローンが少ないという事です。
まだ滞納していない間に今後を考えておかないと、すぐに滞納状態になり任意売却しか手はなくなってしまいます。
家の価値は徐々に下がるので、売れるうちにできるだけ高く売って解決を目指しましょう!

任意売却

とうとう滞納してしまった・・。
まだ滞納1、2ヶ月。
いつ金融機関から催促されるかビクビクする日々。
来月から払えるようになる見込みもない。

こんな方には「任意売却」しかありません。
こうなってしまったら、残念ながら家は残せません。
放っておいたら数ヶ月後には競売の準備が始まってしまいます。
なるべく早く、任意売却です!

任意売却とは、住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却することです。

通常では、住宅ローンの方が多いと売却はできません。
そこで、不動産専門家が金融機関とあなたの間に入って売却の了承をもらいます。
売却したら、その代金は住宅ローン返済へ。
残った借金は少しずつ返済していきます。

最大のメリットは、住宅ローンより売却価格が下回るのに売れること。
引越し時期や引っ越し代の捻出など、条件面で交渉が可能なことです。
競売よりも高く売れるので残る借金が少なくすみます。

しかし、任意売却ということはすでに滞納です。
もちろんブラックリストに載り、新たな借り入れはできません。

任意売却ができるうちに1日でも早くやっておきましょう。
数ヶ月後には競売にかけられてしまいます。

競売

滞納してしまいましたか・・
すでに3ヶ月以上滞納してしまっているあなた。

残念ながら「競売」目前です。

競売とは、裁判所の命令で売却することを言います。
「担保不動産競売開始決定」という通知が来ましたか?
これは、”担保になっている家を競売にかけます”といった内容の通知です。
この通知が来たら、6ヶ月以内に競売にかけられます。

競売では、相場の7割~5割程度でしか売れません。
おまけに、競売には予納金というものがあり2,000万円の物件なら100万円です。
この予納金に弁護士費用などを合わせると、150~200万円ほどかかります。
引っ越し費用などの準備金が1円も出ないうえに、落札されたら強制退去。
連帯保証人にも請求がいくので迷惑がかかります。
競売物件を業者見に来たり、広告に競売物件と載ってしまうので、近所にもバレます。

家は無くなり、借金はたくさん残る、望んでいない競売に多額の費用がかかり、一切こちらの都合は聞いてもらえない・・。

良いことは1つもありません。

競売になりそう・・だったら早めに行動して、何が何でも任意売却で売却してください!

まとめ

いかがでしたか?

住宅ローンは大きな借金です。
支払いが難しくなった時点で銀行に相談ができればベストですが、なかなかできませんよね。

支払いが危ない・危なくないに関わらず、いざとなった時の解決策を考えておくのは重要です。
その、いざとなった時の解決策の基準になるのが「家の価値(値段)」です。
いざという時、売って解決できるのかどうか?
売ろうと思っていたのに、もたもたしている間に滞納してしまい任意売却しかできなくなってしまった・・なんてこともあります。

事前に「家の価値(値段)」を知っておくには一括査定がベストです。
たくさんの不動産会社から査定を取ることで実際の相場に近い金額がわかります。

まだ滞納していないなら、今後本当に支払いができるのかをよく考えてみてください。
家にこだわりすぎるあまり、結果全てを失うことになってしまうかもしれません。

全てを失う前に、少しでも早く対策を取ってください!

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