マンション売却

マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話

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私は、自分が住んでいたマンションを売りました。

大成功でした。

私の最大の成功ポイントは、
仲介業者の「一括査定の平均よりも400万円ほどプラスで売れた!」という事!

ちょっと大げさに書いてない~?と思いました?

本当です。

私の成功の理由は、
「私の希望額を出しても買いたいという方に、出会えた!」
この一言につきます。

大成功の理由は「出会い」ですが、右も左もわからない私が大成功するまでの体験談を書きます。

今まさに、マンションや家を売ろうか迷っている方、もう売る!と心に決めた方にも読んでもらいたいです。

より高く、いい条件で売れる出会いのために、
私の売却成功体験談を参考にしてみてください。

売ろうと思ったワケ

マンションを売ろうと思ったワケはいくつかありますが、最大の理由は狭いと感じるようになったから。

というのも、3LDKのマンションに子ども4人で親子6人暮らしです、狭いですよね・・。
子どもが小さい頃は、みんなが一緒に遊んでいて狭いとは感じなかったけど、大きくなると子どもにも自分だけの空間が必要になります。

住宅ローンが残っているので、ローン以上で売れるカナ・・?という不安がありましたが、思い切って売ろう!と行動し始めました。

心配ごと

みなさんは、自宅を売ろうと思ったらまず何を心配しますか?

売れるかどうか? 
値段?
ご近所さんの目?

私は全部心配でした(笑)

まだ売ろうと決心しただけで、実際には何もしていません。
でも、冷静になってみたら心配なことがたくさん出てきました。

マンションや家を売るなんて大金が動くこと、何から始めていいかわからない・・。
万が一買い手がつかないと恥ずかしいから、できれば売る事(引っ越し)がハッキリと決まるまで周りには知られたくない・・。
誰かに聞きたいけど身近に聞ける人もいないし・・

そんな心配ごとを消すために、我が家のアピールポイントを整理してみました。

売れる!と思ったワケ

売れるカナ・・?という不安がなかった訳ではありません。

ですが、自分なりに調べた結果「売れる!」と確信ができました。
私が「売れる!」と思ったポイントはここです。

<我が家の売れる!ポイント>
・南向きの3LDKで角部屋、室内犬などの小型ペット可、築年数20年以下。
・バス停まで徒歩5分、電車の駅まで徒歩12分と交通アクセスが良い。
・幹線道路から少し入った場所にあり、比較的夜間は静か。
・大規模修繕工事から数年しかたっていない。
・マンションの横に緑が豊かな遊歩道がある。
・スーパーや大型ショッピングセンターが近くにあり生活に便利。
・ポストに「マンション売ってください」という不動産会社のチラシがよく入っている。
・売買されて、新しい人が住んでいる実績がある。

考えてみたら、我が家にはアピールポイントがこんなにもある!そう自信がもてました。

マンションを売ろうと思って、はじめて自宅のアピールポイントを考えるようになりました。
早めに考えても無駄にはならないので、みなさんも1度考えてみて下さいね。
アピールポイントが整理できると、売れる自信がつきます。

ここまでで、私の中の売れる確信70%!!(あくまでも私個人の確信です)

ライバル物件

70%の「売れる」自信がついた次は、ライバル物件はないか調べてみることにしました。

「○○市 ○○区 3LDK マンション」と検索してみると、近くのマンションが1件売りに出されていました。

そのマンションは、我が家よりも1部屋多い4LDKです。
分譲マンションでは全国規模の、ライオンがエントランスでお出迎えしてくれるマンションです。
しかし、我が家よりも10年ほど古く、すでに築25年を超えていました。
ライオンのマンションは、維持管理費や修繕積立金などの合計も我が家よりも¥15,000ほど高く、販売開始から半年間売れていません。

「よしっ!!」と心でガッツポーズ。
もし私なら、どうしても4部屋欲しいと言う場合以外は私のマンションを選ぶ、そう思いました。

ライバルになりそうな物件が1件だったので、ここまでで私の中の売れる確信90%!!
このライバル物件よりも好条件なら、買う側の人も我が家に注目するはず・・
90%の自信をもって、売る決意を固めました。

仲介業者探し

売る決心が固まってやっと行動に出ようと思っていたら、早速つまずきました。

どこにしよう・・

不動産の仲介業者、どこにしよう・・
マンションを売りに出すなら仲介業者に頼まないと、絶対に自分ではできないし・・
不動産会社に知り合いなんていないし・・
下手なとこに頼むとだまされそう・・ ( あくまでも個人的なイメージです)

ツテ?

何から始めていいか分からずモヤモヤしていたら、数年前に友人から聞いた話を思い出しました。
友人は、結婚を機に2世帯住宅を購入し、実家の母と一緒に暮らしています。
自分が育った実家のマンションを売りに出していた時、不動産仲介業者のいとこに任せていたそうです。
しかし、すぐには売れなかったようで、親戚だから言いたいことを言えない、と嘆いていました。
その話を思い出し、知り合いのツテはあっても頼らない方がいいのかも・・と思いました。

一括査定登場

頼るツテもないので、スマホで「○○県 マンション 仲介」と検索してみました。
ズラズラっと不動産会社らしき名前・・
知っている名前の会社がたくさん出てくる中で、「一括査定」という言葉がたくさん出てきます。

一括査定?マンションを売るのに?

調べたところ、一括査定とは「マンションや戸建ての簡易的な査定が1回の入力でたくさんできる」というものでした。

便利じゃん・・、私が査定を頼もうと思っていた会社もあるし。
お恥ずかしい話ですが、私はこのタイミングまで不動産売却に一括査定が存在することすら、知りませんでした。
なので、「一括査定」という言葉を目にしなかったら、近くの駅にある大手仲介業の支店に頼んでいたでしょう(そこぐらいしか知りませんでした)。

初めての一括査定

「一括査定」に出会ったばかりの私ですが、とにかくやってみることにしました。
これをやらなければ、近くの駅にある大手仲介業者に依頼するか、自分で数件電話をかける、のどちらかしかありません。
一括査定で可能性が広がるなら・・と思いスマホでポチッ。

ある程度の個人情報を入れなきゃいけないので一瞬迷いましたが、結局のところ売るためには情報を伏せて査定はできません。
数社、大手仲介業者の名前があることで信用して入力することができました。

<入力したのはこんな情報>
住居タイプ・・・分譲マンション
都道府県・・・・○○県
市区町村・・・・○○市 ○○町 
マンション名・・○○マンション
専有面積・・・・77.7㎡
築年数・・・・・15年
間取り・・・・・3LDK
現在の状態・・・居住中
所有者・・・・・本人
連絡事項・・・・現在住宅ローンを返済中です。ローン完済できなければ売却の意思はありません。
メールアドレス・・・査定結果がメールで来ます。

我が家にはまだ住宅ローンが残っています。住宅ローンの金額を書くと査定金額に影響を与えるかもと思い、金額はあえて入力しませんでした。
入力フォームに沿って入力していき、査定開始!

査定結果

一括査定に必要事項を記入して、数時間~数日後に計12社からメールで結果がきました。

結果は・・
800万円→3社
1,000万円→6社
1,200万円→2社
1,300万円→1社

12社の平均は1,008万円、だいたい1,000万円です。

12社のうち、1,000万の2社(A・Bとします)、1,200万の2社(C・D)と1,300万の会社(E)、合わせて5社に返事をして、訪問査定の約束をしました。
あとの会社は、自宅から遠かったり、電話での印象がよくなかったりで、丁重にお断りしました。
その後、お断りした会社からはしつこい連絡はありませんでした。どこの会社も「またの機会にご縁がありましたら・・」という内容のやり取りで終了しています。
私は5社に絞った段階で電話連絡可にしましたが、お仕事などで電話が難しい方はできる限りメールでの連絡もできるようです。

この中の1社、1,200万円を提示してきたC社の方がこんな事を教えてくれました。
「家を売ることは、その家を買いたい人を見つけられるかどうかです。その家がどんなに新しく綺麗で値段が安くても、買いたい人(住みたい人)が見つけられなければ難しいです。私たち仲介業者も、駅の近くを希望するお客様にお値打ちだからといって駅までが不便な物件のご案内はできません。」
話の趣旨は、値段も重要だけど、まずはこの地域に住みたい人との出会いが大切、ということです。

C社の方にマンション売却のコツを丁寧に説明してもらいました。
売り出し金額は、5社の訪問査定の結果を待って決めることにしました。

訪問査定

訪問査定ウィークが始まりました。
5社の訪問査定が出そろってから売りに出す金額を決めたいので同じ週に行いました。
その場で金額を出す会社もあれば、一旦会社に持ち帰り社内で相談をして翌日連絡の会社もあります。
訪問査定ウィークに合わせて、マンションを買った時のパンフレットなどを準備しておきました。

A社:1,000万円→ 1,150万円 壁や扉に破損や穴がないかざっと見る。所要時間20分
B社:1,000万円→ 1,100万円 扉の金具も開け閉めして確認、洗面所やお風呂の設備も細かく確認。所要時間60分
C社:1,200万円→ 1,300万円 家全体を確認、キッチンなどの設備も確認、売却時に置いていく予定のもの(エアコンや照明など)のリスト化。説明も含めた所要時間80分
D社:1,200万円→ 1,300万円 同マンションの部屋を売った実績あり。壁やフローリング、設備の故障や劣化を確認。所要時間50分
E社:1,300万円→ 1,300万円 壁や扉に破損や穴がないか確認、洗面所やお風呂の設備も細かく確認。水平器持参で傾きを調べる。所要時間40分

訪問査定でE社以外は査定アップです。E社はネット査定の段階から高値をつけてくれていたので納得です。
訪問査定は、実際に担当者になる人が来ます。
E社の方はどうしても私との相性が悪い気がして・・、担当者としてお願いしたいと思えるC社とD社に絞りました。
A・B・E社の方には電話で丁重にお断りしました。

<訪問査定アップの秘訣>
ネット一括査定ではマンションの情報だけで査定額を判断します。
大げさに言うと、同じマンション内でも壁に穴があいている家、タバコを吸う家、ペット臭のある家も同じ価格で出されます。
実際に訪問査定に来て、綺麗に使ってあったり、設備の取り替えが必要のない良い状態だったりすると査定金額がアップします。
できる限り良い状態にしておきましょう。

仲介業者選びについて詳しくは、
「マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>」

マンション販売の始まり

最終的に2社に絞り込み、C社とD社に仲介をお願いすることにしました。
理由は、担当の方の人柄と、その会社の(我が家周辺での)実績です。

販売価格は、1,400万円。硬い査定金額1,300万円に、現状がきれいなのでその価値として100万円プラスで足した金額です。
C社の方と相談して決めました。
1,400万円で両社とも折込チラシ・ポスティングチラシ・ホームページに掲載などの準備を始めてもらいました。

C社は、我が家と同じ区にあり、町の小さな不動産屋さん。家業を継ぐ前は大手仲介会社にいて、Cさんで3代目だそうです。
見た目は50代半ばで、森本レオ並の癒しボイス。とても話が分かりやすく、マンション売買についての知識を私に教えてくれた方です。

D社は、最寄りの駅に支店がある大手仲介会社です。
担当は30代後半くらいの自信に満ちた方で、仕事人間な雰囲気です。3人のチームで動くらしく、我が家のあるマンションをすでに2件仲介した実績があります。

C社とD社で競い合う形となりましたが、販売開始の翌日、先に内覧希望の連絡をしてきたのはC社でした。
素早さに驚きましたがC社のお客さんとの予定が翌週しか合わず、販売開始から9日後に内覧の予定になりました。

その翌日、販売開始から2日後の夕方D社から電話がありました。
「今、他の物件を案内しているお客さんと一緒にいるんですが、〇〇さん(私)の物件の話をしたら、見たいと言っています。いかがでしょうか。」
急すぎて焦りましたが、30分後に来ていただくことにしました。

両社の行動の速さに驚きました。私は、内覧はまだ先の話だと勝手に思い込んでいて、のんきに構えていたので販売開始から2日での内覧にびっくり!
いつでも内覧できるようにしておいてください、とのアドバイス通り片付けをしておいて良かったと、心底思いました。

売却!

販売開始から約10日、めでたく我が家の売却先が決まりました!!

売却先はと言うと、D社の販売開始から2日で内覧に来た方です。
小さな赤ちゃんのいる若いご夫婦で、我が家を大変気に入って下さいました。
内覧の翌日には購入の意志を仲介会社に連絡、10日後には売却の契約をしました。

売り出し価格の値引きなし!

残りの住宅ローンを清算しても余裕ができ、住み替え目的の私たちには大助かりです!

ちなみに、その他マンション売却関する記事はこちらで紹介しています。
・マンション売却で何が1番重要か?➡「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
・マンション売却の詳しい手順➡「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」
・マンション売却でかかる費用➡「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
・マンション売却で必ずかかる税金➡「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」
マンションや不動産売却の参考にしてください。
仲介手数料について詳し詳しくは、
「マンション売却・仲介手数料とは?相場と計算法」をご覧ください。

出会い

はじめに書いたように、我が家の最大の成功ポイントは、
仲介業者の「一括査定の平均よりも400万円ほどプラスで売れた!」という事!

この成功の理由は、
「私の希望額を出しても買いたいという方に、出会えた!」
この一言につきます。

この出会いを運んで来たのは、仲介会社のD社。
私がD社に出会っていなければ、担当の方にも出会うことがなく、売却先の若いご夫婦にも出会えていなかったかもしれません。
そして、マンション売却のコツを教えてくれたCさんとの出会いがなければ400万円プラスにはなっていなかったと思います。

この中の、どの出会いが欠けていても400万円プラスなんて好条件での売却はなかったでしょう。

私は、マンション売買の知識がなかったからこそ調べ、一括査定というものを知りました。
少しでも知識があったら一括査定をしていません。

一括査定でたくさんの仲介会社に我が家を評価してもらい、我が家の価値を分かってもらえる仲介会社を絞り込むことができました。
仲介会社を絞り込むまでの手間はありますが、何百万円の違いが出る可能性があるなら、やらない手はありません!

自宅の価値を評価してくれる仲介会社に出会えれば、あなたの物件も円満売却ができるはずです!

ちなみに、私が出会った一括査定はオウチーノです。参考にしてください。

マンション売却査定「オウチーノ」公式サイトへ▶

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!

みなさんは、マンション(不動産)を売却しよう!・・・と思ったらまず何を思い浮かべますか?

いくらで売れる?
損する?得する?
ローンは完済できる?
どれくらいの期間で売れる?

思い浮かぶのはこんな事でしょうか?

マンションなどの不動産を売ろうと思ったらまず知っておいてもらいたいポイントをお話ししていきます。売るかどうかを迷っている方も、知っていて損はありません。売却前に読んで、ぜひ円満売却にお役立てください。

売却成功へのカギは何?

マンションを売却する過程での重要なカギは2つ、売れるかどうか値段です。

売りに出しても、売れなきゃ意味がない。
買い手が見つかっても、大損したら意味がない。

だから、売れるかどうかと値段がカギなんです。

では、この重要なカギを握るのは何だと思いますか?

築年数?間取り?マンションの周辺環境?交通の便?
どれも大切ですが、重要なカギではありません。

実は、マンション(不動産)を売却する際に
一番重要なのは、仲介業者選びなんです!

どうして? 

理由は簡単、
「あなたの物件を買いたい人を連れてくるのが、仲介業者だからです!!」

あなたにとって1番良い、とは?

どうして、仲介業者選びが大切だと思いますか?

築年数・周辺環境・交通の便、この中のどれも自分ではどうにもなりません。
間取りはリフォームで変えられますが、間取りを変えるほどのリノベーションに近いリフォームとなると、数百万円は覚悟しなきゃいけません。
それに、例えリフォームに300万円使ったからといって、300万円上乗せして売却できる訳ではありません。
本音を言えば、売りに出す物件に数百万円もかけたくないですよね。

となると、
「現状でなるべく早い時期に、相場やローンの残りよりも少し高めで買ってくれる買い手」
を探してくれる仲介業者があなたにとって1番良い仲介業者、ということになります。

あなたにとって、どんな仲介業者が1番良いのか、覚えておいてくださいね。

では、あなたにとって1番良い仲介業者は、どこにいますか?

・・・分かりませんよね。

だから、マンションを売却しようと思ったら、
最初にやることは「あなたにとって1番良い仲介業者」を探す作業なのです。

売却成功の答えは何?

良い仲介業者はたくさんいます。
でも、こちらの思う通りに活動してくれない仲介業者もたくさん。

全国規模の不動産仲介業者から地元密着の不動産屋さんまで、その中から自分で1社1社連絡をするのは至難の業です。
かと言って、大手だからと1社に任せるのも危険。
その大手が、あなたの物件が欲しいお客さんを持っているという保証はありません。

会社の規模に関わらず、あなたの物件が欲しいお客さんを持っているなら、その物件を手に入れる為に相場よりも高値を付けます。
そして、他の人に取られないように早めに契約まで事が運びます。

お分かりですか?最初にお話しした2つのカギ、売れるかどうか値段をクリアしています。

売却を成功させる答えは、これです!
この2つのカギをクリアした仲介業者が見つかれば良いのです。

実際に、相場よりも数百万円も高く売ってくれる仲介業者はたくさんいます。
その仲介業者は「あなたのマンションが欲しいお客さんを探し出すスキル」が高いのです。

「そんな仲介業者がどこにいるか分かったら苦労しないでしょ!」
・・と思ったあなた。
そんな仲介業者を探し出すために、不動産一括査定があるんです!

不動産一括査定は、単純に不動産に対する価値を付けるものですが、売る自信がなければその金額は出せません。

一括査定を依頼する側のあなたは、「マンション(不動産)に対する価値を知る」「仲介業者を見定める」の両方がココ、一括査定でできるのです。
ここで信頼できる仲介業者に出会えたら、売却の手順に沿って進めて行けば円満売却間違いナシです!

私は、一括査定から仲介業者を絞り込み、信頼できる仲介業者との出会い、最終的にはプラス400万円でマンションを売却しました。
この体験は、「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。
よろしければ仲介業者選びの参考にしてください。

仲介業者がきまり、実際にマンションを売却する手順、高く売るためのちょっとしたコツなどは、「 後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」に詳しく説明しています。
また、マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
マンションを売却すると必ずかかる税金の話は「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」で紹介しています。
こちらも、円満売却の参考にしてみてください。

まとめ

ここまでで、2つのカギと1番良い仲介業者についてお話ししました、簡単にまとめるとこのようになります。

・マンションを売却するうえで重要なカギは、売れるかどうか値段の2つ 。

矢印

・あなたの物件を買いたい人を連れてくる仲介業者が、あなたにとって1番良い仲介業者。

矢印

・あなたにとって1番良い仲介業者が見つかれば、2つの重要なカギはクリアしたも同然! 

矢印

・あなたにとって1番良い仲介業者を探し出すために、不動産一括査定がある!

矢印
・少しでも高く、早く売りたいなら「不動産一括査定」を使うべし!

不動産一括査定 オウチーノ

マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税

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マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。
しかし、売却にも経費がかかる事をご存知ですか?

今回は、その中でも売却でたくさん利益が出た場合に課税される税金の事をまとめました。
マンション(不動産)売却にかかる税金は4つあります。

<マンション売却にかかる4つの税金>

・印紙税
・消費税
・所得税
・住民税

しかし、売却で出た利益によって支払う税金は変わってきます。
では、具体的にみていきましょう。

支払う税金は2パターン

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マンションを売却したときに生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

どんな2パターンに分かれるのかをお話ししていきます。

パターンA:利益が3,000万円以下のケース

この場合、支払う税金は印紙税と消費税の2つです。
こちらのケースはマンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税で詳しくお話しています。

パターンB:利益が3,000万円を超えるケース

今回お話するのは、こちらのケースです。
この場合、支払う税金は、印紙税・消費税に「所得税・住民税」がプラスされ、計4つになります。

実はこの増えた所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスがあります。
ではこの所得税・住民税について、詳しくみていきましょう。

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あなたはどちらのパターン?

「私の場合、マンション売却をすると、どの税金を支払うことになる?」

冒頭でもお話している通り、マンション売却にかかる税金は4つか2つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金を4つ支払うことになるのか、2つだけなのか。

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

では、譲渡所得がどうなると税金が違うのでしょうか。
譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは?

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不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。

前にもお話ししましたが、譲渡所得が3,000万円以上プラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が、マイナスの場合や3,000万円以下の場合は課税されることはありません。
譲渡所得が3,000万円以下のケースは”「マンション(不動産)売却で必須!印紙税と消費税」”で詳しくお話しています。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみましょう。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①-(取得費②+譲渡費用③)-特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例
※マイホーム(居住用の家)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例④といいます。  

譲渡所得計算例

Aさんの例(所得税・住民税がかかる場合)

Aさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、7,000万円で売れました。
このときに、売却にかかった経費は250万円でした。

これを計算してみます。

7,000万円①ー(350万円②⒝+250万円③)ー3,000万円④=3,400万円

譲渡所得は、3,400万円です。
Aさんの譲渡所得は3,400万円で、3,000万円を超える利益が出ているので所得税・住民税がかかります。

Bさんの例(所得税・住民税はかからない場合)

Bさんは、3,000万円で購入したマンションを売却しました。購入時よりも土地の値段が上がったため、5,000万円で売れました。
仲介手数料など、売却にかかった経費は180万円でした。

これを計算してみます。

5,000万円①ー(250万円②⒝+180万円③)ー3,000万円④=1,570万円

譲渡所得は、1,570万円です。
Bさんの譲渡所得は1,570万円で、利益が出ていますが3,000万円以下なので所得税・住民税はかかりません。

あなたの譲渡所得は3,000万円超えましたか?
譲渡所得が3,000万円を超えると所得税・住民税がかかります。

所得税・住民税はいくら?

あなたの譲渡所得が3,000万円を超えたかわかったところで、ここからが本題です。
まず、所得税・住民税がいくらになるのか?その計算方法についてお話します。

所得税と住民税は、売却したマンションに5年を超えて住んでいたか(長期譲渡所得)、5年以下か(短期譲渡所得)によって税率が変わります。
なんと!5年超の長期譲渡所得は、5年以下の短期譲渡所得に比べて所得税と住民税が約半分になります!
つまり、5年超か、5年以下か、売るタイミングによっては、節税もできるということです。
※譲渡所得で言う5年とは、売却した年の1月1日で計算されます。

~譲渡所得5年の考え方~
(例) 平成23年5月10日に購入したマンションを 平成28年5月11日に売却した。
1月1日を基準にしているので この場合は満5年は経過していますが短期譲渡所得になります。
平成29年1月1日以降の売却なら長期譲渡所得です。

所得税と住民税の計算法

税額 = (課税)譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

税率は、所得税と住民税を合わせたものです。

所得税と住民税の計算例

それでは、上記の譲渡所得計算例の「3,000万円を超えているAさん」の例で計算してみましょう。

Aさんの例 :3,000万円で購入したマンションが土地の値段が上がり、7,000万円で売れました。売却にかかった経費は250万円。
この場合の譲渡所得は、3400万円です。  計算式:7,000万円ー(350万円+250万円)ー3,000万円 =3,400万円

まず、保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)を計算してみます。

5年以下の場合(短期譲渡所得・5年以下)

税率:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

例)3,400万円×0.3963=13,474,200円

短期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 短期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

次は、保有期間が5年を超える(長期譲渡所得)場合の計算方法について説明します。

5年超住んでいた場合(長期譲渡所得・5年超)

税率:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

例) 3,400万円×0.20315=6,907,100円

長期譲渡所得の詳しい説明は、以下の「国税庁ホームページ 長期譲渡所得」で確認できます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

短期譲渡所得は、所得税と住民税を合わせて13,474,200円
長期譲渡所得は、両方で6,907,100円です。
同じ売却で、5年以下か5年を超えるかで約656万もの違いが出ます。

5年を超えずに売却を考えている方は、売却を急いでいないなら、5年を超えてから売却した方が絶対に得です!
この所得税と住民税は長期か短期で大幅に節税できるチャンスです!
3,000万円以上の利益が見込める方は、売却の年の1月1日が5年を超えているかをしっかり確認しましょう。

※金額は税法により変動します

~5年住んでいなくても諦めないで!~
長期譲渡所得の条件に「5年を超えて・・」とありますが、実際に5年を経過するまで住んでいなくても、すまなくなって3年の猶予があります。
この特例には諸条件あるので、詳しくは以下の「国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例」を参考にしてください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

※国税庁HP・3302 マイホームを売った時の特例

所得税・住民税の納め方

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所得税・住民税をいくら払えばいいのか、わかりましたね。
では、その所得税・住民税はいつ、どうやって支払えばいいのか?をご説明しましょう。

所得税

売却をした翌年の2月16日ごろ~3月15日 に確定申告をします。
その確定申告で決まる所得税を納付(支払い)します。納付期限は3月15日です。
納付方法は、金融機関での支払いです。銀行などに用意してある納付書で支払います。また、手続きをすれば口座からの振替納税もできます。

※平成25年~平成49年までの売却に「復興特別所得税」として、2.1%が所得税に課税されます。
 復興特別所得税は、所得税に課せられるものなので長期・短期ともに所得税率に2.1%が加算された所得税額になります。

住民税

住民税も確定申告で金額が決まります。
住民税は確定申告をした年の6月に「住民税納付書」が送られてきます。その納付書で金融機関、コンビニなどで支払えます。
住民税の支払いは、全期(一括)か4期(6・8・10・翌年1月)に分けて支払うか選べます。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却での4つの税金につみてまとめました。
所得税・住民税は、売却時期によって節税できるチャンスを秘めた税金です。
売却時期によって大きく金額が変わるので、節税できるチャンスのある方は活かさない手はありません!
また、税法により組み合わせられる控除などもあります。詳しくは税理士にご相談ください。

マンション売却の手順やちょっとしたコツなどは「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」で、
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
売却前の仲介業者選びの体験談は「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」で詳しくお話ししています。
よろしければ参考にしてください。

この記事を読んでくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税

マンションや戸建てなどの不動産を売却するとお金(売却金額)が入ってきます。

しかし、売却にも色々な経費がかかる事をご存知ですか?
マンション(不動産)を売却したときにかかる税金は、生じた利益によって支払う税金が2パターンに分かれます。

一般的に、マンション(不動産)を売却して必ずかかる税金は2つ、印紙税・消費税です。

今回は、その印紙税・消費税の事をまとめました。
まずは、支払う税金のパターンについてお話ししていきます。

支払う税金は2パターン

売却で生じた利益によって、支払う税金が2パターンに分かれることは先ほどお話ししました。
それでは、どんな2パターンに分かれるのでしょうか。

1つめは、今回お話しする「譲渡所得が3,000万円以下のケース」です。

支払う税金は 「印紙税」と「消費税」の2つだけですみます。

2つめは、「譲渡所得が3,000万円を超えるケース」 です。
この場合、支払う税金は印紙税と消費税・所得税・住民税 の4つに増えます。

こちらのケースは”マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税”で詳しくお話しています。

次から、「印紙税」と「消費税」の税金がどれぐらいかかるのかみていきましょう。

どの税金を支払う?

では、自分はマンション売却をして、どの税金を支払うことになるの・・?

冒頭でもお話ししている通り、マンション売却にかかる税金は2つか4つのどちらかです。
自分が実際にマンションを売却して、税金が2つで済むのか、4つ支払うことになるのか・・

それを決めるのは「譲渡所得」というものです。

それでは、譲渡所得とは何か、ということからお話ししていきます。

譲渡所得とは・・

不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得と言います。
譲渡所得がマイナスの場合や3,000万円以下の場合には課税されません。
譲渡所得が3,000万円を超えてプラスなら通常の所得とは分けて、所得税と住民税がかかります(分離課税)。

譲渡所得が3,000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

では、自分のマンション売却では譲渡所得はいくらになるのでしょうか。
次で譲渡所得の計算方法を紹介しています。
自分自身の金額を当てはめて計算してみてください。

譲渡所得の計算法

譲渡所得は、下記の計算法で計算できます。

譲渡所得=譲渡収入金額①ー(取得費②+譲渡費用③)ー特別控除④

各種単語の説明
①:売却金額から 固定資産税・都市計画税などの税金を精算した金額
②:⒜か⒝の大きい方の金額
⒜実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
⒝概算法:譲渡収入金額×5%
③:売るために直接かかった費用(仲介手数料や登記などの費用も含む)
④:居住用の3,000万円特別控除の特例

譲渡所得はいくらになりましたか?
その計算で出た譲渡所得が3,000万円以下の方は、印紙税と消費税の2つで済みます。

では、その印紙税と消費税がそれぞれいくら支払うことになるのかみていきましょう。

譲渡所得が3,000万円を超える方は、「マンション(不動産)売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税 」の記事を参考にしてください。

印紙税はいくら?

印紙税とは、売買契約を交わすときに契約書に貼る収入印紙代のことです。
契約書ごとに印紙を貼らなければいけません。郵便局で購入できます。
切手サイズで、裏にノリが付いています、小さいのでなくさないように注意してください。
通常マンション売却では、契約書を売り主用と買い主用で2通作成しますが、印紙税は、それぞれ各自1通分の負担です。
印紙税の金額は、契約書の記載金額により変わります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も多く支払うことになります。
印紙は、契約書に貼るので売買契約の日に必要になります。

印紙税の払い方

1.契約前に仲介業者から売却金額に応じた収入印紙代の案内があります。
2.郵便局に行き、収入印紙を購入します。
※大抵の場合は、こちらで収入印紙を準備します。
収入印紙代金は郵便局に支払います。
3.契約日に収入印紙を持参し、仲介業者に提出します。
4.仲介業者が契約書に収入印紙を貼り、契約書と印紙にまたがって押印(割印)します。
この時点で、印紙税を収めたと認められます。

<契約書の割り印イメージ>
Image

収入印紙税額の基準

収入印紙税は10万円以上の売買契約に対して発生する税金です。
10万円以上の売買契約を結ぶ場合は、契約金額に応じた金額を必ず支払わなければなりません。

印紙税額は以下の通りです。 ※金額は税法により変動します

500万円超~1,000万円以下 ・・・5,000円
1,000万円超~ 5,000万円以下・・・10,000円
5,000万円超~1億円以下・・・30,000円  

※上記の印紙税は、 租税特別措置法により不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置で税率が引き下げられています。
軽減措置は、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに適応されます。
なお、この契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、
売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

消費税はいくら?

マンション売却での消費税は、仲介手数料にかかる消費税です。
マイホームを売却した場合、建物にはかかりますが土地には消費税はかかりません。
マンションは、土地の権利はあるものの、ハッキリと土地と建物が区別されていない場合が多いです。
そのような場合は、売却価格も土地と建物が一緒になっていて、消費税はかからない場合が一般的です。
仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6万円」と法律で決められており、これに消費税がかかります。
仲介手数料にかかるものなので小額のような気がしますが、売却価格が高ければ高いほど消費税も高額になります。

例えば・・
仲介手数料と消費税の計算方法は、(売却価格×3%+6万円)×消費税

売却価格が1,500万円なら、仲介手数料の上限は51万円です。
51万円の消費税(現時点では8%)ということになるので、消費税は40,800円になります。

売却価格が3,000万円なら仲介手数料は96万円、消費税(8%)は、76,800円にもなります。

意外と消費税もバカになりませんね。

さらに、ご存知の方も多いと思いますが、消費税の値上げが検討されています。

消費税が10%になると、上記のパターンで言うと消費税は51,000円と96,000円にかわります。
仲介手数料にかかるものなので、手数料と一緒に仲介業者に支払います。

消費税率10%へ
消費税率及び地方消費税率の8%から10%への引上げ時期が、平成31年10月とされました。
引上げ後の税率(10%)は、平成31年10月(適用開始日)以後に行われる資産の譲渡等、
適用開始日前に行われた資産の譲渡等、改正前の税率が適用されます。   

※登録免許税
この他に、マンション(不動産)売却でかかる税金として、「登録免許税」というものがあります。
登録免許税は原則、土地・建物それぞれ1件につき」1,000円です。
つまり、戸建て住宅なら(土地・建物で) 2,000円。
マンションでは、土地を単純に世帯数で割って権利を持っているなら土地・建物 で2,000円になります。
登録免許税は数千円で済みます。
詳しい説明は、マンション売却の手順やちょっとしたコツなどを書いた後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!「7.決済(引き渡し)」をご覧ください。

最後に・・・

いかがでしたか?

今回は、マンション(不動産)売却で必ず必要になる印紙税と消費税についてまとめました。
残念ながら印紙税と消費税は節税できる税金ではありません。
印紙税と消費税の2つですむ場合、売却価格にしてみれば小額に思えるかもしれません。
しかし、契約を進める途中で急に必要になると大慌てしてしまいます。
あらかじめ金額が分かっていると気持ちに余裕を持って売却を進められます。

他にも、マンション売却では何が1番重要かを書いた記事「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
マンションをプラス400万円で売った体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」
マンション売却などの詳しい手順を書いた記事「後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ」
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」
マンションを売却すると必ずかかる税金の話は「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」で紹介しています。
よろしければ参考にしてください。

この記事を参考にしてくださった皆様が、円満売却できることを願っております。

後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!

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マンション売却を考えているあなた、自分のマンションをもう売りに出していますか?

「マンションを売りたいけど、何から始めていいか分からない・・・」
「どんな手順をふめばいいの??」

こんな方のために、マンション売却に関する
・手順
・費用
・高値で売却するコツ
 など
をわかりやすく解説しています。

もちろん、マンションのローンが残っていても売れます!
後悔しない売却を目指しましょう!

マンションを売るなら絶対「個人への売却」がいい!

なぜなら、「個人への売却」の方が高値がつくからです。

実は、一言で「マンション売却」といっても方法は2通りあります。
「売却」と「買い取り」です。

「売却」とは…
仲介業者に仲介を頼み、実際に次に住む個人に売る方法
=「個人への売却」

「買い取り」とは…
不動産業者に直接買い取ってもらう方法

高値売却を目指すあなたには、「個人への売却」が絶対オススメです!

「買い取り」では、売却価格が安くなってしまいます。
・・とは言え、買取りに向いている人や向いている物件もあります。
買取りについて知りたい方は、
「なぜマンション売却を損する「業者買取」にしたのか?10人の体験談」を参考にしてください。

今回は最も高く売れる可能性がある「個人への売却」について解説します。

マンション売却までの7つのステップ(手順)

マンション売却に至るまでは、7つのステップ(手順)があります。

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ステップごとに高値で売却するポイントがいくつかあります。
マンションを売却する予定のある方は、少しでも高く売却を目指してください。

1相場を知る

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まずは、以下の方法で自分のマンションの相場を知りましょう。

そのために、2つの方法を使いましょう。
・近隣相場を調べる。
・ネット査定で相場を確認する。

それぞれの方法について、具体的に見ていきます。

近隣相場

まずは、近隣の相場を調べます。

マンション付近で、同じような間取り・同じような築年数の物件の相場をスマホやパソコンで調べましょう。
これで近隣の相場が分かります。

実際にやってみたことがある方も多いと思います。

ネット一括査定

次は、自分のマンションのネット一括査定です。

ネット一括査定とは、複数の仲介業者に一括で査定をしてもらえるサービスです。これを利用すれば、1社1社電話をして同じ話を繰り返す手間が省けます。

ただし、正確な査定金額を出すには、実際に仲介業者に来てもらう必要があります。

では、なぜわざわざネット一括査定をするのでしょうか?
理由は3つあります。

<ネット一括査定をオススメする3つの理由>

・マンションの相場を把握できる。
・マンションの相場がわかり、売る・売らないの判断がしやすくなる。
・仲介業者を絞り込む作業がやりやすくなる。

不動産業者に来てもらう前段階として、ネット一括査定をおすすめします。

あまりたくさんの業者は必要ないと思う方は、一括査定の中で査定を頼む仲介業者を選べるサイトもあります。

[ネット一括査定のポイント]
・マンションを購入した時のパンフレット、固定資産税の納付書に付いている課税通知書があれば出しておく
・査定を依頼する業者を1社・2社にしない!
(査定の数が少ないと、その地域の物件を探している業者の目に留まる確率が下がる)

届いた見積もりを確認し、訪問査定を依頼する業者を絞り込みます。
絞り込みは、近隣相場と自分の希望額に近い金額~少し高めの金額を目安にすると良いでしょう。

次は、ネット一括査定の業者の中から絞り込んだ仲介業者に査定に来てもらいます。

2査定

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いよいよ絞り込んだ仲介業者に査定に来てもらいます。

訪問査定の目的は、
・ネットの一括査定よりも現実的な金額を出すこと
・実際に契約する仲介業者を決めること

です。

訪問査定には、何社でも来てもらってOKです。
ただ、査定に来てもらうのは骨が折れるので、多くても5社程度にしておくのがオススメです。

訪問査定準備

ネット査定の中から絞った数社と連絡を取り、訪問査定の日時を決めます。

この時に、購入時のパンフレット、管理費や駐車場などの金額が分かる明細を準備しておくと良いでしょう。

この段階ではまだ必要ありませんが、マンションの管理規約のファイルや設備の取扱説明書ファイルも出しておくと良いでしょう。
早めに準備しておくのは、あなた自身のきちんとした印象を残すためです。

気合いを入れて大掃除をする必要はありません。
ですが、ある程度の片付けや掃除はしておくべきです。

訪問査定の仕方は仲介業者によって様々です。
水平器を持って来て傾きを調べる会社もあれば、ざっと見る会社、壁や扉の裏表に穴が開いていないかをチェックする会社もあります。

訪問査定

いよいよ訪問査定です。

自分のマンション売却を託す相手を探す作業です。
じっくり観察して、しっかりと選びましょう。

実際の担当者が来るので質問もできます。

こちらの質問にどう答えてくるかによって、託す人を見極めることができます。
質問事項は事前にメモなどでしっかりとまとめておきましょう。
仲介業者に質問すると良いポイントは3つです。

<仲介業者に質問すると良いポイント>

・不動産仲介業を何年ぐらいやっているか?
・この地域の担当は何年ぐらいか?
・この地域の売却歴(過去2、3年でどんな物件を扱ったか?)

いくらで売りに出した物件を、いくらで売ったかなども質問すると良いでしょう。

経験・実績があれば地域性をよく分かっていて、売却活動も積極的にやってもらえる期待がもてます。すでに近隣のマンションを探しているお客さんを持っている仲介業者もいます。

反対に、担当になって浅い・過去の取引が10年以上も前だったりすると、この物件に力を入れて売却活動をやってもらえるかどうか心配になってきます。

今後何度も会うことになるので、もちろんあなたが感じた印象も大切です。訪問査定に来た業者の中から、どこに仲介を任せるかを決めましょう。

一括査定から売却までの体験談「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」もよろしければ参考にしてください。

[売却の注意点]
マンションを売却に出す時点で管理費・修繕積立金・敷地内契約駐車場または固定資産税などの滞納があるとベストな売却ができません。
管理費などの滞納金は、買い主が支払うことになります。滞納があったとしても、隠して売却はできないため足元をみられてしまい、高値での売却は望めません。
購入前から他人の滞納がプラスされた物件では、どんな良い物件も内覧の前に候補から外れてしまいます。
清算できるならしておきましょう。

3仲介業者に依頼

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とうとう、仲介業者との契約です。

契約前の準備

仲介業者と契約の種類を決めたら仲介業者に契約に来てもらう日程を調整します。

<準備するもの>

・印鑑
・管理費や駐車場などの金額が分かる明細
・マンションの管理規約のファイル
・設備の取扱説明書ファイル
・あれば購入時のパンフレット
・管理費等引き落とし口座の通帳(確認のみ)
・固定資産税の領収書など

確認のために、この段階で住民票や権利書(この段階では見せるだけ)が必要な場合があります。
住民票は後から必要になるので無駄にはなりません。

契約の際に一緒に「所有区分の状況報告書」といったものも書きます。
これは、マンションに元々付いていた設備等の故障や破損、周辺環境などを報告するものです。例えば、洗面化粧台の鏡の端にヒビが入っている、浴室乾燥機が使えない、などです。
この報告は、買い主に報告されます。

ここでのポイントは、
契約に関する注意事項をしっかり理解すること、
家の中の故障箇所を確認しておくこと
です。

[販売前活動]
仲介業者が決まったら、契約前の今のうちに大掃除です。
仲介の契約書を交わした日に水回りなどの写真を撮影することがほとんどだからです。

掃除に関しては、仲介業者はほどほどで良いと言うでしょう。中古物件の売買は、原則現状渡しだからです。しかし、個人的にはお風呂など衛生面で重要な箇所はハウスクリーニングなど専門の業者に頼むのをオススメします。

そのマンションを買おうと思う判断基準は、現状です。

ホームページなどでキッチン・浴室など水回りがよく載せてあるのは、判断基準にする買い主が多いからです。
徹底的に掃除してもらうと自分ではどうにもできない浴室特有の匂いも取れます。マンションの内覧に来た時に、生活臭を気にする方は結構いるので目に見えない部分にも気を配りましょう。

実際に仲介業者と契約をする前に、契約のタイプを決めておく必要があります。
これから、契約のタイプにはどんなものがあるかを説明します。

契約のタイプ

契約のタイプには
・専属専任媒介契契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

の3つがあります。

契約のタイプを表にまとめました。
それぞれ特徴があるので、自分の希望する売却活動のスタイルに合わせて選びましょう。
契約期間は全て3ヶ月です。

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簡単に言うと、1社に絞った契約(専属専任媒介契約・専任媒介契約)にすると仲介業者が売却活動を頑張って、細かく報告をしてくれます。
数社契約ができる契約(一般媒介契約)を選ぶと幅広い売却活動が期待できますが、売却活動に対しての義務や売り主への報告義務がありません。

レインズとは

宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システムのこと。
レインズの情報は、会員しか見られないので登録などの作業は仲介業者がやることになります。

[レインズ登録]
仲介業者は、売り主と契約を結んだらレインズへ登録します(媒介契約の形態により期日は違う)。
レインズ登録された物件は、どの仲介業者でも買い主側の仲介ができるようになります。このレインズ登録までの期間に自社で買い主が見つかれば、仲介業者は売り主と買い主の両者と仲介契約が結べます。そのため仲介業者は、できるだけ自社で買い手が見つかるように頑張ります。
両者の仲介が同じ仲介業者であっても売却活動には影響はありません。密に連絡を取るのに話しがスムーズにいくメリットがあるぐらいです。

仲介業者との契約を交わして売却活動の準備は整いました。
仲介業者選びのついて詳しくは知りたい方は、
「マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>」をご覧ください。

4物件公開

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仲介業者と契約を交わしたら、すぐに売却活動を始められます。
一般媒介契約をのぞいて、契約期間が切れるまでは他の仲介業者と新たに契約することができません。

売却活動スタート

仲介契約を結ぶ会社とは、契約の前に日程調整などで連絡が取れていると思います。

前にも述べましたが、いち早く売却活動を開始出来るように、契約書を交わしたその日にホームページ用の写真を撮影する会社がほとんどです。
契約の日までに、掃除を済ませておきましょう。

事前に準備がしてあるので、写真と必要項目を入れ、数時間で仲介業者のホームページに載ります。数日後にはポスティングや新聞折り込みのチラシにも載り、売却活動のスタートです!

売却活動を始めると、問い合わせや内覧の申し込みのたびに仲介業者から連絡がはいります。内覧の申し込みがあったら、調整をしてもらい内覧の日程をきめます。

5内覧

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さぁ、いよいよ内覧です!

内覧でのポイントは「いかにあなたのマンションが素敵に見えるか」にかかっています!

立地や間取り、金額の条件などが気に入っているから内覧に来るのです。あとは家の中の条件をクリアすればきっと早期円満売却につながります。

①内覧の前に

内覧の前にもぜひやっておきたいことがあります。

そう、掃除です。

内覧の前には家の中をスッキリさせるために不用品の処分を重点的にやってください。できれば、内覧に来た方にクローゼットや押入れ、シンク下なども見せてください。
隠し事がない、いい印象が残ります。

家の収納はだれでも気になりますよね?
図面で見ているだけよりも、買う側は住んだ時を想像しやすいです。

改造を加えていない、湿気で傷んだりしていない、などのアピールポイントにもなります。見せるのは元からある収納スペースのみです。
空にする必要はないので、たくさん荷物がある方は一時的にタンスなど別の収納スペースに移動をオススメします。

お迎えする

内覧者が扉の前までやって来ています。

迎え入れる時は、以下の事をやっておきましょう。

<内覧前にやっておくこと>

・家の中の消臭を心掛け、風通しを良くしておく。
・部屋の電気を全部つけ、できるだけ明るくしておく。
・お子さんのいる家庭は、できるだけ学校の時間に内覧に来てもらうなど、じっくりと内覧できる環境を整えておく。
・ペットがいる場合はかごやゲージに入れておく、消臭を念入りに。
・内覧者が部屋を見ている時は一定の距離を保てる場所にいる(その部屋の廊下やドアあたりがベスト)。

内覧は、買い手側の仲介業者も一緒に来ます。
内覧者も仲介業者も、色々質問をしてくるのでハッキリと答えましょう。内覧希望は1件とは限りません、契約が決まるまでは内覧希望を受け入れましょう。

自分のマンションを買ってくれるかもしれない方です。お客さんを迎え入れるつもりでいましょう。

値段交渉

内覧が終わりました。ほっと一安心。

内覧の数日後に、仲介業者を通じて相手の意思がつたえられます。(質問や値段交渉がしたい・・、など)

内覧に来た方から値段交渉の話しがあれば、あなたのマンションが気に入った!ということです。何件も内覧が来たら同じように案内すれば良いでしょう。

内覧が数件あれば、内覧に来ているときに数件の予約があることをほのめかしてください。
内覧者は「人気があるんだ!」「急がないと取られちゃう!」と思うため、交渉を有利に進めることができます。

また、売却活動を開始してすぐにいくつも内覧・交渉と話が進むなら、値段交渉はしない、もしくは、数万円までで粘ってみて下さい。これから問い合わせが増えるだろう物件をすぐに値段を下げてはもったいないからです。

もし、数件の内覧者から値段交渉があれば一番あなたに有利な方と話を詰めればいいのです。その中から値引きなしの提示額で話があれば、迷わず決めましょう。
内覧のコツを詳しく知りたい方は、
「マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集」も参考にしてください。

6契約

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売却先が決まったら、次はいよいよ契約です。

契約から決済の間に売り主は引っ越しをするので、決済の日にちも両者で話し合って決めます。
引っ越しを終えて決済前に、引渡し前の立会い確認があります。

契約前

契約の前に必要な物を準備しておきましょう。

<準備しておくもの>

・お金
┗仲介手数料((売却価格×3%+6万円)×消費税)
  *契約時と精算時に1/2ずつ支払いを分ける場合が多い。
┗収入印紙代(契約書に貼るもの)
・権利証
・免許証(身分証明のできるもの)
・固定資産税の課税明細書 ※固定資産税の納付書についているもの
・印鑑(実印)

以上のものが契約に必要な物です。

固定資産税の課税明細書は売却するつもりがないと支払い後に捨ててしまいがちです。1年に1度しか送られて来ないので大切に保管しておきましょう。

※固定資産税の課税明細書がない場合は、評価証明書(※7.決済で説明)がかわりになります。

マンション売却時にかかる税金は、「マンション(不動産)売却で必須の税金!印紙税と消費税」と、
「マンション売却で利益が出たら必見!節税できる!所得税・住民税」で詳しく説明しています。
よろしければ参考にしてください。

契約

売却の契約は、仲介業者の店舗で行われます。

売り主であるあなた・買い主・お互いの仲介業者の四者で進められます。同じ仲介業者であっても買い主・売り主それぞれに担当者がきます。

あいさつを済ませたら、仲介業者の宅地建物取引主任者免許を確認し、契約書の重要事項説明に進みます。
売却金額や 瑕疵担保責任(*b) についての確認、変わりがなければお互いの契約書に署名・捺印をして、契約成立です。

契約の日に売り主は、売却価格の10%を契約金として買い主から受け取ります。
売り主であるあなたは、仲介手数料の1/2をこの日に仲介業者に支払いますが(*c下記参照)、この受け取る契約金から支払うこともできます。

仲介手数料は金額が細かいので、契約金から支払うつもりなら事前の見積もりを確認して細かい金額を用意しておくと良いでしょう。

契約が無事に済んだら決済(引き渡し)の日程調整をしておきます。
決済の時には引っ越しを済ませ、マンションを空にしていなければいけません。引っ越しを頑張りましょう!

決済前の引き渡し立会確認(買主と物件の最終確認)

決済(引き渡し)の前に、引渡立会い確認があります。マンションの中が空になっているかを確認するためです。

[*b 瑕疵担保責任]

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約で購入したもの(戸建住宅やマンションなど)に、
購入した時点では分からなかった隠れた瑕疵があった場合に、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。

[*c 仲介手数料について]

仲介手数料は、物件をいくらで売却できたかによって金額が違ってきます。
例えば、1500万円で売却したとすると・・
15,000,000 × 3% = 450,000 + 60,000 = 510,000 × 消費税(現時点では8%) = 550,800

これを1/2づつ支払うと、契約時は 275,400円を仲介業者に支払うことになります。
残りの半分は、決済の日に支払います。

7売却完了

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引っ越しを無事に済ませたら、最後に決済(引き渡し)です。

決済に必要な物は、以下の物です。

<必要なもの>

・権利証(登記済証)
・不動産(マンション)所有権移転登記(または抵当権抹消登記)に関わる費用(*d)
・印鑑証明書(決済から逆算して3ヶ月以内に発行されたもの)
・実印(印鑑証明書の印鑑)
・免許証(身分証明のできるもの)
・評価証明書(*e)
・マンションのすべての鍵
・仲介手数料の残り

ほかに、売り主が住民票を移動したか確認のため住民票の写しが必要な場合があります。

売却完了(決済)

決済には、売り主・買い主・それぞれの仲介業者・登記移転を依頼した司法書士が同席します。場所は、買い主が指定した銀行の応接室などで、融資担当者が振り込みの手伝いなどをやってくれます。

お金の流れとしては、以下の順で進められます。

A.所有権移転登記(抵当権抹消登記)の支払い
売り主のあなたは、司法書士から登記に関する説明を受けてから登記の移転や抹消にかかった費用を司法書士に支払います。
B.売却代金の受け取り
売り主のあなたは、買い主から、売却金から契約金を引いた残金を受け取ります。
実際は現金取引でなく、口座に振り込まれます。
売却代金が振り込まれたら領収書を発行し、マンションのカギを渡します。
C.住宅ローンの支払い
売却時にまだローンが残っている場合は、この時点で全て支払い(完済)ます。
D.仲介手数料の支払い
手数料の残金を仲介業者に支払います。手数料の残金を売却代金から支払う場合は現金を引き出します。

戻ってくるお金もあります。

・先払いしているマンションの修繕積立金管理費・敷地内駐車場などマンション管理に関わるお金
・固定資産税

上記の2つは、契約の前日までが売り主、契約の日からが買い主負担と決まっているので、日割り計算で戻ってきます。

また、マンションにかけてある火災保険も(保険会社に連絡して)解約手続きをしてください。これも残っている保証期間のお金が後日戻ってきます

[*d 所有権移転登記(抵当権抹消登記)]

不動産を売買し、所有権が売り主から買い主へ移転します、この登記のこと。
抵当権抹消登記は、住宅ローンがあり、返済が完了した時に、設定されていた抵当権の抹消をする登記のこと。

すでに住宅ローンがない場合は所有権移転登記、売却時に住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記の手続きが必要です。

どちらの登記にも登録免許税という税金がかかります。登記移転に関する手続きの料金は全て司法書士に支払います。

[*e 評価証明書]

土地・家屋の固定資産税の評価額などについての証明書。
評価証明書には、「所有者」、「土地・家屋の所在」、「評価額」、「固定資産税課税標準額」などが記載されています。
市区町村の役所で300~400円ほどで取得できます。

いかがでしたか?マンション売却の参考になりましたか?

実際に住んでいるマンションを売却するのは生活をしながらなので大変です。
長い期間売れないとどっちつかずの生活で、荷造りに本腰がいれられません。だからこそ、短期集中でより高く売却を出来るように最大限頑張りましょう。

他にも、マンション売却では何が1番重要かを書いた記事「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」
マンション売却でかかる費用の話し「マンション(不動産)売却に必要な費用の全て・売却~売却後まで」

よろしければ参考にしてください。