マンション売却

マンション売却でよくある失敗と対策まとめ

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マンションの売却を考えている皆さん、こんにちは。
不動産会社で15年営業をしている山内です。

「マンションの売却で失敗しないためには、どうすればいいですか?」

最近はこのような質問が増えてきています。
マンションの売却は、高額の取引きです。
誰もが失敗したくないと思います。

そこで今回は「マンションの売却で失敗する原因と影響、対策」を紹介したいと思います。

失敗する2つの原因

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マンション売却で失敗する原因は主に2つあります。

  • 相場を知らない
  • 業者を比較しなかった

その結果、マンションを安く売ることになってしまいます。

なぜ相場を知らないと失敗するのか?

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相場以下の価格設定にする

相場を知らずにマンションを売りに出してしまうと、売り出し価格を決める時に仲介業者の言いなりになってしまいます。

そして、相場以下の安い価格設定で売りに出してしまいます。
自分のマンションの価値を知らないなら当然のことです。

この仕事をしていると、「この物件でこの売り値はもったいないな・・」と思うことがよくあります。

相場を知らないため安く売り出す→良い物件が安く売りに出されればすぐに買い手がつく→早く売却できたと売り主は喜ぶ→本当は、もう100万か200万円高くても売れている・・

こうやって知らない間に損をしている人がたくさんいます。

相場を知り、そこからプラスの価値があるのかマイナスなのかをきちんと自分で判断すれば失敗はありません。
相場を知らずに売りに出すと、相場よりも安い価格設定で売り出してしまって損しています。

実際、相場より200万円も安い価格設定にしている人が大勢います。
しかし、実際にはもっと高く売れるマンションがたくさんあります。

マンションの価値が下がる

今度は安くとは反対で、相場を知らなくて高く価格設定してしまうパターンです。
多くの人がマンションの価値を下げてしまっています。

理由は、売れ残り続けるからです。

例えば、3,000万円が相場のマンションを3,500万円で売り出したとします。
予算3,000万円で探す人は、中古物件サイトで”3,000万円以下”と設定するので物件一覧に引っかからない・・。

結局、値段を下げなければ売れなくなってしまい、徐々に値段を下げ2,500万円売ることになりました。

高いと買わない→長い期間売り出されている→売れ残りの印象が強く残る→大幅に下げなければ売れない・・と負の連鎖が起こってしまいます。

しかし、初めから相場の3,000万円で売り出していたら2,500万円まで下がることはなかったでしょう。
この例のように、相場から高すぎても結果、マンションの価値が下がってしまいます。

売り主さんは、希望額を優先するあまり相場をきちんと把握できていなかったために起きた悲劇です。

なぜ業者を比較しないと失敗するのか?

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価格競争が生まれない

査定を比較しないと価格競争が生まれません。

理由は、仲介業者によって査定額が違うからです。同じ基準で査定をしても、仲介業者によって査定金額が違います。

例えば、築年数も浅く交通の便もいい優良物件の査定を5社に頼んだとします。優良物件なら、成約も早くいい値段で売れるでしょう。契約した5社の中でも成約できるのは1社のみ。

それぞれの会社は、成約を勝ち取ろうと必死にがんばります。
比較しても何百万円も上がるわけではありません。
ですが、比較しないよりは確実に仲介業者に競争心理が生まれます。

自分に適した業者が見つからない

査定を比較しないと自分に合った仲介業者が見つかりません。
ほとんどの人が初めてのマンション売却です。査定が1社だけだと、その仲介業者が自分に合っているのかが分かりません。

仲介業者にも特色や得意分野があります。
そのエリアに強かったり、すでに買う見込みのあるお客さんがいたり・・です。

もちろん見込みのあるお客さんがいたら、どんな物件も高く売れるわけじゃありません。
しかし比較しないよりは、比較した方が、自分に合った業者を見つける近道と言えます。

マンション売却で失敗しないためには?

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マンション売却で失敗しないために、2つのことを実行しましょう。

  • 相場を知る
  • 業者を比較する

この2つを実行するためには、情報収集をする必要があります。

情報収集する方法は3つあります。
ではオススメ順に見ていきましょう。

不動産ポータルサイト(一括査定)

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【どんなもの?】

不動産ポータルサイトは、借りる・買う・売る・建てる・リフォームなど、不動産に関わること全般をカバーしたサイト。小さな疑問からマンションの価値を知りたいだけの気軽な一括査定もできる。実際に売却する場合は、査定した会社を紹介してもらえるので安心。
代表的なもは、オウチーノやSUUMO。

【相場は?】

相場がわかります。
査定をするのは不動産会社なので、マンションの相場を知ることができます。

【業者比較は?】

業者を比較できます。一括査定では比較する業者を選べるサイトも多いので、大手と近くの業者を数社選んだり、遠くて現実的でない業者を外したりもできます。

【手間は?】

手間はかかりません。

店頭(不動産会社)

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【どんなもの?】

不動産会社の店舗(支店)に実際に行って相談する。
大手なら全国規模で買い手が探せるが、あくまでもその会社のお客さんの目にしかとまらない。

【相場は?】

相場がわかります。
不動産会社ごとに査定基準は違うので自社の査定基準で査定。

【業者比較は?】

比較はできない。

【手間は?】

来店の手間があります。不動産会社は、主に駅の近くにあります。

土地総合情報システム

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【どんなもの?】

国土交通省が運営する不動産取引価格を検索するサイト。過去の不動産取引価格(いくらで売れたか)が分かる。実際の売却価格が分かるサイトは他にない。

【相場は?】

相場はわかりません。
相場はわかりませんが、過去の取引された価格が載っているので参考になります。

【業者比較は?】

できません。

【手間は?】

時期・種類・地域を選ぶだけなので、3つの中で最も簡単。

まとめ

初めてマンションを売る人は失敗する場合が多いです。
ですが、人生で何度も経験することでもないので失敗したくないですよね?

まずはどんな原因があるのかを知っておくと、対策が取れます。

失敗する原因は2つあります。

  • 相場を知らない
  • 業者を比較しない

この2つが原因で、売る人は相場よりも安く売って失敗しています。
でも正しい対策をすれば、売却価格が安くならずに済むのです。

その方法が3つあります。

  • 一括査定
  • 店頭(不動産会社)
  • 土地総合情報システム

当然ですが、誰しもがマンション失敗したくないと思います。

なので、まずはポータルサイトで情報収集をして「一括査定」を行いましょう。
「一括査定」で相場を知ることが、失敗しないマンション売却のスタートです。

そうすればアナタはマンションの売却で失敗しないはずです。

【分譲vs.賃貸】持ち家と生涯賃貸、驚きの差が⁈

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ずっと気になっていた。
分譲と賃貸、どちらがいくらぐらい得なのか。
思い切って計算してみたので、同じように気になっている方は参考にしてほしい。

不動産は地域差が大きいが、自分が生涯暮らしたい地域の分譲住宅を参考にすると分かりやすい。
賃貸は家賃のみ。
分譲の場合は住宅資金の他、固定資産税、火災や地震保険料がかかる。
戸建てとマンションの違いは、戸建てなら15年に1度くらい塗替えなどのメンテナンス費用がかかり、マンションなら毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代がかかる。

今回は、30歳~80歳の50年間でかかる費用で考えた。
戸建てかマンションかはこだわらず、どちらも必要な住宅資金、固定資産税、火災や地震保険料までで比較してみる。

分譲

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分譲の場合、30歳で3,000万円の家を買い、全て35年の住宅ローン。
金利を含む住宅費は約3,830万円。
この中には、住宅ローン・住宅取得の諸経費・固定資産税50年分・保険料50年分が含まれている。
35年で完済しその後の15年は固定資産税の支払いのみと考える。
この金額を月々で割ると\78,540、固定資産税と保険料も考えると月々の住宅費はおおよそ10万円。
住宅ローン以外は、物件によって違うのであくまでも参考程度で。

住宅ローンの総支払額\33,842,640
住宅取得の諸経費  \850,000
固定資産税 \3,100,000
保険料   \500,000
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
合計 \38,292,640

【詳細】
<住宅ローン>
固定金利3年・0.55%(三菱東京UFJローン参考)
予定通り35年で完済して、65歳以降は固定資産税のみの支払い。
<住宅取得の諸経費の内訳>
住宅ローンの保証料\618,000
保証料事務費    \32,000
登記費用 \120,000
司法書士費用 \60,000
収入印紙代 \20,000
<固定資産税>年間\100,000(固定資産税は土地の値段で大きく変わる。3年ごとに見直されるが、今回は簡単に10年ごとに1万円ずつ下がっていくとする)
<保険料>火災や地震保険料\100,000(現行では、最長で火災10年地震5年。合わせて10年ごとに10万円で計算)

<得する話>
もちろん金利が高ければ総支払い額は増えるが、得する話もある。
住宅ローン減税だ。これは一定の条件を満たしていれば10年か15年間、納めた所得税が返ってくるというもの。
年間12万円の所得税を納めていれば12万円返ってくる、さらに新築なら3年か5年の固定資産税の減税もある。 住宅ローン減税が10年間で120万円、減税はないものと考えて貯めれば繰り上げ返済にあてられる。

賃貸

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賃貸住宅の場合は、6,480万円。
驚きの金額だ。
12万円の3LDK家賃35年分+8万円の2LDK家賃15年分の合計50年で考えた。
賃貸はかかる費用がシンプルで、一般的には家賃・共益費・更新料この3つだ。
共益費込みの物件も多く、更新料も都会や単身世帯向け住宅には多いが、地方や家族向けの物件は更新料がないことが多い。
なので、今回は共益費込みの家賃で更新料なしのシンプルに考えた。

<家賃の根拠>
賃貸物件の平均を出すのは難しい。
東京・大阪・名古屋・福岡の4都市で賃料の高いエリアと低いエリアの平均を出した。
大阪は、天王寺区と豊島区の平均12万円。
名古屋は、千種区と熱田区の平均10万円。
福岡は、飯塚市と大牟田市の平均9万円。
東京だけは他の都市と違い、高いエリアは数十万円もする。
普通のサラリーマンが何十年も住める金額ではないので、新宿区と葛飾区との平均を取り17万円。

まとめ

金額を計算してみて驚いた。
生涯賃貸でいることが、こんなにもお金がかかるとは思わなかった。
もちろん賃貸のいいところは、子供が成長したら部屋数の少ない家に引っ越したりと気軽に住居を変えられることだ。
地方によっては6万円で3LDKが借りられるところもある。
6万円なら50年で3,600万円、分譲と同等だ。
3LDKが6万円の地方なら土地が安いので分譲ももう少し安くなりそうだが・・。
現実的には家賃が安くても、同じ賃貸に50年住むことは難しいような気がする。

今回計算してみて違いがハッキリしたのは、35年後以降にかかる金額の違い。
分譲は住宅ローンを完済すれば月2万円程度ですむ、固定資産税と保険料だ。
賃貸は何十年払い続けてもそうはならない。

分譲は気軽に引っ越すことはできないし、賃貸は生涯家賃がつきまとう。
分譲にも賃貸にもそれぞれのリスクはあるだろう。
しかし、今回計算した分譲と賃貸の差は2,650万円、とにかくこの差に驚いた。

マンションの売り時はいつ?2つの視点で見るベストタイミング

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マンションを売ろうかなと考えている皆さん、こんにちは。
不動産仲介業で15年営業をしている山内です。

「マンションの売り時っていつなの?」

私は仕事柄、この質問を毎日されます。
誰しもが、高値で売却したいと考えるのは当然です。

そこで大事なのはマンションを売るタイミング。
タイミングを間違えれば、売却金額が数百万円変わってくるのです。

ということで、今回は、「マンションの売り時はいつなのか」教えます。
この記事が参考になれば幸いです。

売り時は、2つの視点

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マンションの売り時は、大小2つの視点から考えることができます。

大きな視点は3つ、不動産市場全体の状況、税制優遇、住宅ローンの低金利です。
小さな視点とは実際に売ろうとしている物件の築年数など、物件ごとの条件のことを言います。

この大小の視点を通して「どうして今が売り時なのか」をお話ししていきます。それでは、大きな視点から・・。

不動産市場の動向

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大きな視点の不動産市場の動向とは、日本全体で不動産が売れる時期かどうか・・という事です。

2017年の現在はと言うと・・中古マンションは売れる時期です、特に築10年以内の物件は高く売れます!
それどころか今を逃すと売れなくなります。

今が売り時の理由は、3つあります。

  1. リーマンショック
  2. オリンピックによる不動産プチバブル
  3. 少子高齢化

です。

1.リーマンショック

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今から11年前、リーマンショックの影響で当時新築で売り出されたマンションは現在の新築マンションよりも安く販売されていました。
数年間は土地が下がり続けたこともあり、緩やかに下降傾向でした。

2.不動産プチバブル

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リーマンショックの後、震災や消費税増税などの影響で多少上下しますが、現在は2020年の東京オリンピックに向かって不動産全体が上がっています。

オリンピック会場周辺は、プチバブルと言われるほど上がっています。リーマンショック当時のマンションと同じものでも、現在の方が高いと言う事です。

3.少子高齢化

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少子化ならマンション購入層(30~40代)が少ないから売れないのでは?と考えがちですが、目を向けてもらいたいのは、マンション購入層(30~40代)でなく、その親世代です。

30~40代の親世代の多くは70歳前後、そう団塊世代です。

団塊世代は退職金も多く、社会保障の手厚い年代。同時に、子どもが少なくなり始めた年代でもあります。

老後の資金は充分にあり、子どもが少ない団塊世代が、息子家族の住宅資金を援助する、こんな事がとても増えてきました。

住宅の資金援助に限定した贈与税の軽減もあります。30~40代の子ども世代にしてみればラッキーな話です。

しかし若い世代にはその後の住宅ローンが重くのしかかるので、比較的キレイで安く手に入る10年以内の中古マンションの人気がどんどん上昇しています。


リーマンショックも、オリンピックのプチバブルも、団塊世代の住宅資金の援助も、終わりがあることです。

リーマンショック時代に買ったマンションを、あと10年先に売ろうと思ってもオリンピックはありません。

親世代はリストラや大幅な人員削減が行われた時代で、退職金は自分の老後で精一杯。マンションは、築20年前後になってしまいます。

「今が売り時」と言うのはいくつかの要素が絡み合って「売り時」になっているのです。

税制優遇

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税制優遇とは、マンションを売った時にかかる税金の優遇制度のこと。
不動産の売却は、古着をリサイクルショップに売るのとは違って税金がかかります。

マンションの売却で利益が出たら、通常の所得とは別に所得税を納めなければいけません。
売却で出た3,000万円以下の利益には所得税がかからない「3,000万円の特別控除の特例」というのもあります。

例えば、3,500万円でマンションを売却したとします。
3,500万円分の所得税を払わなければいけないのか、500万円分の所得税でいいのか。その差7倍!大問題です。

売却したらなるべくたくさんのお金を残したいですよね。
税金はマンションを売却で利益が出たらかかるものですが、特例があるうちに売却すればそれだけ残る金額も多くなります。

住宅ローンの低金利

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大きな視点の最後、金利は売る側の視点とはちょっと違います。
マンションを買う側の金利です。

マンションを買った時の気持ちを思い出してください。マンションを買うとき、立地条件、販売金額を気にしますよね。
買うマンションが決まれば、できるだけ金利の安い銀行を探し住宅ローンを組みます。

今、住宅ローンの金利が安いんです。

金利が安いと言うことは、住宅ローンを借りてマンションを買いやすいということです。

あと10年頭金を貯めてから買おうと思っていた人達が、賃貸住宅の家賃+マイホーム貯金をするより低金利の間にマンションを買うという賢い選択に変わってきています。

需要と供給の関係で、買える人(買いたい人)がたくさんいれば、高値で売れる可能性は高くなります。

物件の築年数

小さな視点は物件ごとの条件のこと。築年数は条件の代表です。
間取りはリノベーションなどで変えられますが、築年数は変えられません。

私が「築10年以内の物件が高く売れる」と断言する理由は2つあります。
大規模修繕と、買う側の住宅ローン控除です。

大規模修繕

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あなたのマンションがまだ築10年以内なら大規模修繕はまだでしょう。
10年を過ぎているなら、そろそろ話が出るころです。

マンションは建って10~15年で大規模修繕をします。

新築購入時から貯めた費用は1度目の修繕工事で費用は3,000万円~4,000万円ほど、修繕積立金の大半を使ってしまいます。

車と同じで、古くなればなるほど修繕費は高くなります。2度目の修繕工事にはもっと修繕費はかかるので、お金が足りなくなります。

その結果、大規模修繕工事が終わると同時に修繕積立金が上がるマンションが多いので、維持費が高くなってしまいます。
維持費が高いだけでマイナスイメージを持たれてしまうので、築10年以内の上がる前に売った方が高く売れます。

買う側の住宅ローン控除

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中古マンションを探す人は、お得な話に敏感です。新築は予算的に難しいから、中古物件を探しているわけです。

マンションを買ったら住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税・・増える住宅費に不安を感じてる人も多いでしょう。

しかし、マンションを買ったら控除されるものもあります。代表的なものがマイホームを買ったら最長10年間所得税が控除される、住宅ローン控除です。

新築・中古問わず申請できますが、マンションの場合は築25年までの物件と決まっています。※諸条件アリ

最長10年間受けることを考えると、築15年までの物件に限られます。1年間に支払う所得税が20万円なら、10年間で200万円!
住宅ローン控除が使えるマンションと、使えないマンション、どちらを選びますか?

そして、1年間で見てもマンションの売り買いが活性化する時期があります。
転勤や入学を迎える新年度前です。

4月の新年度を新居で迎えるために1~3月が最も活性化する時期です。1年間で見ると、1~3月が最も売り時と言えます。

築15年では大規模修繕と重なってしまうこと、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることを考えると、築10年以内の1~3月の売却がベストです。

まとめ

いかがでしたか?

色々な条件が絡み合って今がまさに売り時と断言できます、特に築10年以内の物件は‼

買う側は、金融機関の低金利、お金を持つ団塊世代から子への住宅資金の援助、それを後押しするかのような贈与税の免除、住宅ローン控除も手厚い。

売る側は、3,000万円の特別控除の特例があって売りやすく、 リーマンショックで下がった不動産がオリンピックによって上がっている状況。

不動産市場全体が活発化している今、このチャンスを逃すと確実に売り値は下がります。
そして、「1番得する物件が築10年以内の物件‼」だと断言できます!

マンション査定で高値を出す仲介業者の見極め方

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マンションを売ろうと考えたら、まずは「いくらで売れるだろうか・・損か?得か?」と考えてしまいますよね!

高く売りたいのは誰でも一緒です。
つい最近も、マンション売却の相談を受けました。

マンション売却も最初の準備が大切です。情報不足や仲介業者の言いなりでは、高くは売れません。

結果的に高く売れている方に話を聞くと、みなさん査定の段階からきちんと準備をしています。
そこで今回は、マンション売却のスタート「査定」を詳しく書いていきます。

査定の方法、査定額UPのコツ、たくさんの査定から信頼できる業者を見つける方法など知っていて得する情報ばかりです。
まずは読んで知識を蓄え、マンション売却のスタート「査定」を成功させましょう!

査定方法

質問者:人生初のマンション売却。心配性で優柔不断。めんどくさがりだがやる気スイッチが入ればがんばるタイプ。Bの大学時代の後輩、32歳、独身

解答者:お色気漂う不動産売却のベテラン。 知識・経験ともに豊富。マンション売却の知識がないAを包み込むように優しく指導する。Aの大学時代の先輩、35歳、独身

今住んでいる、マンションを売りたいんですけど、最初に何をしたらいいですか?できるだけ高く売りたいんです!

マンションを売却するのに、最初にやることは査定よ。最初はネットで、そのあと来てもらって査定してもらうのよ。最高値も夢じゃないわ。

なるほど~査定ですね!高く売るコツはありますか?

高く売りたいわよね・・。それなら、査定で業者を競わせればいいの。

競わせる?!

そう。不動産業者って男性が多いでしょ。男って好きなのよね、競争が・・。

どうやって競わせるんですか?

「マンションを査定する」とひと言で言っても、会社によって査定額が違うって、知ってる?

え!?同じ家でもですか?

そう、同じ物件で査定額が違うの!不動産業者それぞれで抱えている客層も違うしね。欲しいお客さんを抱えている不動産業者が高く買うのよ。考え方は中古車と同じね。中古車も、高く売るために中古車買取のガ○バーやラビッ○に査定してもらうでしょ。東京では人気のない車種が、大阪では人気があって高く売れる、みたいなことがあるじゃな~い。

言われてみれば、そうですね!

全国規模の中古車屋さんに直接売る人もいれば、オークションや一括査定みたいに何社も集まるところに出して1番高く買い取ってもらえる所に売る人もでしょ。オークションや一括査定にガ○バーやラビッ○も参加しているから一括査定のが高く売れる可能性が高いわよね~。

そ、それをどうやってマンションでやるんですか!?業者をたくさん呼ぶんですか・・?

・・・

高値を目指すなら2段階の査定

smartpho

おばかさんね~、何社も家に呼べないでしょ。不動産にも一括査定があるのよ、車みたいにね。

そうなんですか!知らなかった~、マンション売るにも一括査定があるなんて!

ネットの一括査定で、築年数や広さ・間取りなんかを入れるとすぐにマンションの相場が出るわよ。たくさんの会社の査定が出るから、その後で実際に訪問査定に来てもらう会社を絞ればいいのよ。

えっ?2回も査定やるんですか~?ネットで査定して、また来てもらう必要あります?

そうよ、面倒でも2回やるから高く売れるのよ。訪問査定の1回なら、中古車を直接買取業者に売るのと同じよね。その値段が高いか安いかがわからないから、訪問査定の前に一括査定をやるのよ、高く売りたいのはみんな一緒。ある程度の近隣相場があるから、一括査定をやらなくてもいつかは売れるわ。でも、その査定が高いのかどうかわからないわよね。日本のどこかにあなたのマンションを高く買ってくれる人がいるかもしれないのよ。あなた、高く売りたいって言ってなかった?

言いました・・、高く売りたいです!大手の不動産業者でも、どこに私のマンションを欲しがっている人がいるかなんてわからないですよね!

そうよ、この瞬間にもあなたの「○○駅に近いマンション」を探している人がいるかもしれない。

そうですね。

その○○駅に近い家を探している人は、不動産業者に「○○駅に近い家を探してください」って頼むわよね。

頼みますね。自分で希望の家を探すのって案外大変ですもんね、休みつぶれちゃうし。

その頼まれた不動産業者は、あなたの○○駅に近い家を見つけて一括査定に参加するのよ。もちろん他の条件もお客さんの希望通りなら、高い値段を付けて確実に手に入れようとするわ。

なるほど~‼だから一括査定をした方が高く売れるんですね、納得です!

一括査定からの絞り方

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一括査定したら、その後はどうするんですか?

一括査定ではたくさんの会社の査定相場が出てくるから、そこから何社かに絞るのよ。絞った数社に、家に来てもらって実際のマンションを見せるの。実際に見てもらって、もう一度査定額を出してもらうのよ。

これが訪問査定ですね!

そう。訪問査定で実際に見てもらって査定額が上がることがよくあるわ。

えっ!?査定額が上がるんですか?

そうよ、上がることもあれば、下がることもあるのよ。

え~下がるの嫌だな。どうしたら、上がるんですか?教えてください‼

まず最初にやった一括査定、これは簡易査定と言って簡単な情報を入力して査定額を出すものね。

はい、スマホでやっただけでした。

簡易査定は物件の情報だけだから、角部屋や1階・最上階を除いてほとんど同じ査定額なの。

え?隣の山田さんと真ん中の鈴木さんの家が一緒ってことですか?なんで?なんで?鈴木さん、超キレイ好きですよ!

簡易査定では鈴木さんがキレイ好きなんてこと、分からないでしょ。

あ、そっか。

訪問査定で実際に家の中を見て、鈴木さんのようにキレイに使っていると値段が上がるってことなのよ。一括査定よりも、もっと現実的な金額になるってことね。

なるほど~。キレイにしていれば、一括査定よりも値段が上がるのはよくわかりました!でも、一括査定から訪問査定に来てもらう業者を選ぶのはどう選ぶんですか?査定金額が高い順?

イイ質問ね。査定金額が高いのも大切だけど、どうしてその金額なのかって根拠が重要よ。

根拠??

さっきの話に出た「○○駅に近い家を探している不動産業者」は、探しているお客さんがいるから高値を付けるのよね、これは根拠がある査定額よ。でも、根拠もなく高値を付ける不動産業者もいるわ。近隣相場に何百万か足してお客さんの目にとまりやすいようにね。

え~そんなの、どうやって見分けるんですか?自分じゃ無理ですよ・・。

そんなことないわよ。不動産業者にも得意分野があるの。周辺の販売実績や得意分野を聞くとか、色々あるわよ。実績がないと土地勘がないってことよね、銀行やスーパーの場所が分からない業者からマンションを買おうなんて思わないでしょ。

そうですね、質問するごとに資料を探していると頼りないです!

得意分野は、商用地の売買が得意な業者に、家族で住むようなマンションは高値で売れるか・・って感じね。交渉の方法も全く違うのよ。家族で住むマンションは、それが得意な業者に任せた方がうまくいくのよ。もちろん電話で話したり、メールのやり取りの印象も大切、仲介を任せる人になるかもしれないのよ。

業者決めの注意点

marubatsu

一括査定で幅広く査定をして、訪問査定の業者も絞り込んだわ。次は、絞り込んだ業者に訪問査定に来てもらうわよ!

はい!いよいよ仲介業者に会うんですね。福士蒼汰みたいな人がいいな~

妄想しないでっ!訪問査定に来た時がチャンスよ。マンションを高く売れる人材なのか、しっかりと観察しておかないと。

か、カンサツ?

そうよ、訪問査定に来た時にしっかりと観察しておかないと!訪問査定に来た人の中から仲介を頼む業者を決めるのよ。仲介業者は、会社の中で担当エリアが決まっているの、その方が土地勘もあっていいでしょ。だから、エリア担当者が訪問査定に来ることになるのよ。

そうなんですか!じゃあ、福士蒼汰みたいな人が訪問査定に来たら、その人が担当になるわけだ~。

顔で選んじゃだめよ‼契約してから頼りないって分かったら後悔するじゃない。ビートたけしみたいなおじさまでも、200万高く売ってくれた方がいいでしょ!

200万!?

そうよ、200万アップも夢じゃないわよ~。プラマイゼロの福士蒼汰とプラス200万のビートたけし、どっちを選ぶ?

ビートたけしです!!!

そうよね、じゃあ顔よりも仕事っぷりを見ましょ。

はい・・。どう仕事っぷりを見たらいいか教えてくださ~い。

まず、質問したいことをリストアップして、必ずメモしておくことね。話が盛り上がっちゃうと、質問を忘れちゃうでしょ。

はい、盛り上がっちゃうと忘れます!

質問するといいことは、こんな感じよ。

  1. 担当者がこのエリア担当になって何年か
  2. ○○駅に近いマンションを探してお客さんを持っているか
  3. 最近4、5年の近隣販売実績
  4. 近隣の販売物件は、いくらで出していくらで売れたのか、販売期間は何ヶ月か
  5. 一般媒介契約でも熱心にやってくれるか

OKです!メモしました!1~4は何となくわかりますが、5の一般媒介契約って何ですか?

一般媒介契約は、仲介の契約の中で唯一“複数の仲介業者と契約ができる”契約よ。2、3社と契約して、どこが高く買ってくれるお客さんを連れてくるか競わせるの。

ここでも競わせるんですね・・。

だから言ったじゃな~い、男は競争が好きだって。競わせた方が早く、高く売れるのよ。

まとめ

では、マンション査定で高値を出すポイントは、

  • まずは一括査定で広く査定をすること。
  • 一括査定から訪問査定で絞り込むこと。
  • 訪問査定では仲介業者をしっかり観察。
  • 仲介業者どうしを競わせる!
ですね!

そうよ、よくできました。結局マンションや家を高く売った人って、最初の準備からきちんとやってる人ばかりなのよね。査定は販売前にやることだけど、おろそかにはできないのよ。

先輩に聞きに来て良かったです!帰ったら早速一括査定やってみます!

ところで、どうして急にマンションを売るのか聞いてなかったわ。どうしたの?

・・。実は、け、結婚することになったんです!結婚を機に、おばあちゃんから譲り受けたマンションを売って、新しいマンションの資金にあてようかと・・。

!!!そんなお相手がいたのね。つい3ヶ月前に飲んだ時は「先輩、私たち一生独身でいましょう!」なんて言ってなかった!?

あの時は、煮え切らない彼氏に苛立ってて・・。黙っててすいません!

いいのよ、あなたが幸せなら。お祝いに、これからもマンションが高く売れるアドバイスしてあげるわ。


(完)

仲介業者の選び方はこちらも参考にしてみてください!
マンション売却を成功に導く方法<仲介業者選び>

ローン残債があるマンション売却のコツ!損しない6つのパターン

住宅ローンが残っていても
「住宅ローンが残っていると、マンションは売れない・・」
そう思っている方、多いですよね。

全くの間違いです。

住宅ローンが残っていても、マンションは売れます。
実際には、ほとんどの方が住宅ローンが残ったまま売却しています。

上のフローチャートは、あなたがどんな風に売るのが1番損しないかを見つけるものです。
Ⓐの通常売却から始まり、Ⓕまでの6つのパターンに分けています。
YES・NOに答えて自分に合った売却方法を見つけてください。

Ⓐ通常売却

「通常売却」は、マンション売却の中でも1番一般的な売却方法です。
住宅ローンの残りよりも家の査定額が大きい方、不足額を貯金(又は身内からの借金)で払える方なら売却に問題はありません。

メリット

・努力次第で、高値で売れる可能性を秘めている
・利益も期待できる
・不足額を身内に借りられる場合は、金利分が浮く

デメリット

・1日で手続きを済ませるので、終日かかる場合がある。

売却方法を簡単に説明すると、こうなります。

➀売却金額が決まる。(不足がある場合は、決済までに不足額を準備しておく)
➁決済→売却代金でそのまま住宅ローンを完済する。(不足額を足して完済)
➂完済して住宅ローンがなくなったので、銀行の抵当権が外せるようになる。
➃すぐに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、マンションは買主のものになる。
※1抵当権抹消登記とは・・住宅ローンが残っている期間は金融機関に抵当権があり、勝手に売り買いはできません。住宅ローンを完済すると抵当権が外せます、その手続きを抵当権抹消(消す)登記(手続き)と言います。
※2所有権移転登記とは・・売主にある所有権を、買主に移す手続き。

➀~➃のことを順番に手続きしていき、1日で手続きを済ませます。
1日で手続きが完了するので、住宅ローンが残っていても売却できるんです。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
後悔しない!マンション高値売却の7つのステップ!!」
「マンション売却成功体験談!プラス400万で売れた話」

<通常売却のポイント>
通常売却でもいくらで売れるか重要です。ちょっとしたコツや仲介業者の得意分野によって数百万円違いが出ます。
売却で不足額がでなくても、より高く売るために一括査定がオススメです。

Ⓑ買い替えローン

「買い替えローン」は、家を買い替える方のみが使える手法です。
新居が新築・中古に関わらず利用できます。
銀行によっては、住み替えローンとも言います。

メリット

・不足額を新居の住宅ローンに上乗せして借りられるので金利が安い。

デメリット

・買い替えローンの申し込みが必要。
・新居の住宅ローンも含めて1日で手続きを済ませるので長い時間かかる。

簡単に説明すると、手順はこうです。

①売却金額が決まる。(不足額が発生。例:不足100万円)
②新居のローンを組む銀行に「買い替えローン」を申し込む。
➂売却代金と、新居で組んだ住宅ローンから不足額100万円合わせた金額を支払う。(これで古い家の住宅ローンは完済)
➃古い家のローンを完済したので、その日のうちに「抵当権抹消登記※1」と「所有権移転登記※2」を済ませて、売却完了。
※1※2:Ⓐ通常売却参考
⑤同日に新居の手続きも完了させる。
<買い替えローンのポイント>
買い替えローンは新居のローンに不足額が上乗せされます。
できるだけ高く売るのはもちろんですが、同じ仲介業者に任せるなら仲介料の値引きも押してみてください。
仲介業者としては、あなたから売る・買う両方の仲介料が取れます。オイシイお客さんです!
両方の仲介を任せられるなら、値引きもできるはず!

Ⓒフリーローン(+通常売却)

「フリーローン」とは、どこの銀行にもある目的自由のローンのことです。
家の査定額がローンの残りよりも少なかった場合、不足額を自己資金で補えるならⒶの通常売却です。
でも、自己資金がない場合はフリーローンを使って補う方法もあります。

メリット

・不足額があってもフリーローンで補えるので売却ができる。
・身内に借金しなくてすむ。
・売却後は、フリーローンの返済だけでいい

デメリット

・フリーローンの事前審査に申し込む必要がある。
・借金総額は減るが、ナシにはならない

例えば、銀行の多目的ローンで100万円借り入れ、返済期間10年で月々の支払いは\10,840。
※三菱東京UFJ銀行29年9月現在の金利から計算
今売りたい事情がある、売り時を逃してしまう、などの場合はフリーローンも1つの選択肢です。
査定でおおまかな借り入れ可能な金額が出るので、不足する場合は事前に準備しておくと安心です。
フリーローンは借金なので金利がかかります。審査は事前に必要ですが、借り入れは売却の直前にしましょう。

通常売却の詳しい手順や高値売却のコツなどは以下記事も参考にしてください。
「マンション売却の内覧で300万円高く売れたテクニック集」

<フリーローンのポイント>
フリーローンも借金なので、通常売却と同じく高く売れる努力で借金は少なくできます。
例のように100万円不足しているなら、100万円査定よりも高く売れれば損しません。

Ⓓ任意売却

「任意売却」は、住宅ローンを滞納してしまった方が売却をする時1番損が少ない方法です。
任意売却とは、 住宅ローンが売却価格より多くても売却できるように不動産専門家が銀行と交渉して売却すること。
これは、すでに住宅ローンを滞納しているがまだ競売にかかっていない方しか使えません。

売却代金を住宅ローンの支払いにあて、残った金額は分割で支払います。
任意売却については、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

・競売よりも高い値段で売れる
・債権者との交渉を専門家(不動産業者)に頼める
・引っ越し費用など新生活の費用が出る場合がある

デメリット

・ブラックリストに載ってしまう
・新たな借金ができない

<任意売却のポイント>
任意売却では、とにかく早めに銀行に相談することが大切です。
支払いが厳しくなると銀行に相談しにくくなりますが、誠意をもって支払う意思をみせればきちんと対応してくれます。
任意売却のできる期間に銀行に行かないと、競売になってしまいます。

Ⓔ競売

「競売」は、住宅ローンが払えなくなった時の最終手段です。
滞納し、任意売却できる期間に手段を講じず、滞納し続けると競売にかけられます。
生活に与える影響が大きいので、競売になる前に手を打ってください。
競売についても、関連記事も参考にしてください。
「住宅ローンが払えないときのベストな解決法。全5パターンの難易度、家を残す方法」

メリット

なし(損します)

デメリット

・落札されたら期限までに引っ越さなくてはいけない。
・相場の6~7割でしか売れず、残る借金が多くなる。
・高額な競売費用の支払いがのしかかる
・新生活の費用が出ない
・近所にばれる(競売物件として販売されるため)
・裁判所で一般に公開される資料の中に個人情報が含まれている。

Ⓕ待つか貸す

「待つか貸す」と言うのは、そのまましばらく住み続けるか賃貸にするという考え方です。
金銭的な理由で売ろうとしている場合は使えません。

今売って不足額が出るなら、もう少し待って(住宅ローンが減ってから)売った方が賢明です。
不足額が出る場合、マンションは築年数が浅い物件のことが多くあります。
「築年数が浅い=住宅ローンを払っている年数が浅い」ということになります。
支払い年数が浅いと、月々の支払いの中でも利息の割合が多くを占めています。
なので、元金があまり減っていません。
今はマイナスでも支払いを続ければ、マンション相場と住宅ローンのバランスが取れる時が来ます。
その時まで売却を待ってみてはどうですか?

賃貸に出す場合は、管理などに不安があると思います。
そんな場合は管理などを代行するリロケーションというサービスもあります。
分譲マンションの賃貸管理代行にも10%前後の手数料がかかるので、どちらが損をしないか考える必要があります。

メリット

・今売った場合の損をなくせる。
・賃貸にした場合は家賃収入がある

デメリット

・今売りたい人には有効でない

<待つか貸すポイント>
待つ場合は、マンションの査定をきちんとしてローン残りとのバランスで何年後に売却するか計画を練ること。
貸す場合は、管理にかかる費用などを計算して損をしない家賃の設定など考える必要があります。

まとめ

いかがでしたか?
あなたはどうマンションを売ったら損しないのか、見つけられましたか?
「損をしない」とても重要です。
Ⓐ~Ⓔそれぞれの売却パターンの中でも、どう売るかによって金額に差が出ます。
最大限損をしない(得をする)ように売れるかはあなた次第です。

マンションを売却するのは人生で何度もあることではないので、納得いく売却をしてください。
マンションを高く売るには何が必要か、「マンション(不動産)売却成功への2つのカギ!」こちらも参考にしてください。